Re: [心得] 今年買入的四間高雄公寓收租
※ 引述《Lions2020 (喵喵中冠軍)》之銘言：
: 之前有跟大家說要來分享今年在高雄買的四間公寓收租現況,終於製表整理好來跟大家分享,
: 今年最後會買四間高雄公寓的緣由讓我道來~
: 去年三級解除警戒後發現中南部房價一發不可收拾,便著手想要來買高雄的舊房子來收收租,
: 一開始是以中古大樓為主,不過實際看之後每層戶數實在是太多,又擔心舊大樓有管理的問題
: 1. 捷運站或是黃線未來的捷運站周邊
: 2. 正馬路或正街邊的商四.商五用地
: 我個人相信高雄的黃線完工後,正式形成捷運路網,應該會走向雙北的發展,捷運站周邊就是?
: 就這樣陸陸續續找前前後後斷斷續續看了快一年,買了四間舊公寓,其實一開始也沒打算買四
: 遷戶籍後的隔天晚上我姨丈打給我說,像我這樣買舊公寓收租長期置產聽起來還不錯,有閒錢不會亂花,兩個表妹能不能也可以跟我合資來一人買一間,一來她們也有點小錢,二來有人帶進場也比較放心,阿姨姨丈從小對我們家照顧有至,我再次向姨丈說明我是要長期置產非短期轉手獲利,且我會怎麼管理物件等等的他都同意後,便開始物色第三間與第四間的計畫
: 兩個表妹與親友A.B等都是40幾歲女性,無不良債信,所以辦理貸款都順利,也都申請到寬限期(其中親友A年紀最大,所以貸款有分成兩包),由於名下都只有該間房,若到期之後預計也是會申請寬限期延長或是轉貸下去,我沒有要還一絲本金的計畫
: 接下來就是招租,基本上除了物件C後來拿去給兆基包租外(剛好那陣子特別忙無暇他顧),其餘招租都算順利(都是10天內租掉,其中一個物件是第一組,一個是第三組),也跟有跟租客說歡迎去申請住宅補貼,其中有兩戶有去申請,租客除了一個物件是承接前手之外,其餘都有挑選過,分享一下:其中一個物件的租方是因為在捷運站旁他才租的,原因是他國中的孩子學校在捷運站旁,孩子每天坐捷運上下課他省事又安心
: 前幾天看大家在板上說今年買房的會很慘.今年買高雄的會很慘云云,我心裡是在想這些人真的有真心白銀買過房子嗎? 買房交屋後不就是收租,升息重要嗎? 租的出去比較重要吧,像我這種的,升息升到3%我也不怕,我只怕房子兩個月租不掉,而空租的風險在我選物件時就已經盡可能的濾掉了,若真的自己租不掉,丟給包租公司當作社宅包租也都可以解決的
: 目前四間都已出租完成,對了這四間都是3/2/2格局,都是4.5樓的產品,會不好租嗎? 我覺得不會,地點才是最重要的,這些物件都是尚未買房子的家庭的硬需求,以上分享,未來若我的預售屋交屋後招租完成,以及東京的房子有賣掉後再來跟大家分享,不動產沒甚麼,就是慢但是穩!!鎖財富很有用
你都買了四間算是置產客了
給你點進階建議
不動產的租金投報率跟
產品的好壞呈反向關係
例如優質地段黃金店面
租金就算不到兩趴,一樣有人要
但是蛋白區的兩光店面
就算租金高到 6%,都還是很難賣
你的案子,
加分點:近捷運
扣分點:高雄/公寓/高樓層
加加減減我認為你的案子
投報率太低了
特別是高雄公寓無電梯五樓
這是非常致命的缺點
專業的投資客,這種案子投報
要 4% 甚至 5% 才考慮
當然這是以投資老手的角度來看
是比較嚴苛的,
如果是散手投資,或者幫親友操盤
有上車,正向現金流就可以了
另外真正的置產客沒人在怕升息的
置產客最怕的是地區沒落跟變質
像天母,或者萬華
不過地區沒落跟變質的過程很長
都是以幾年計,你就算出國 long stay
三個月半年,回來慢慢處理都來的及
不會像股票那樣幾周就反轉,
渡個假都得緊張得隨時看盤
所以說搞不動產就是穩
悠閒的 WLB
但是真的很無聊zzz
--
股票比較刺激啦,這陣子在談台北舊公寓四樓,冗長無趣@@
反而台GG從370彈到417...真有趣~~~~~10趴多惹
不但刺激,而且嘴砲四射 從國際局勢分析到國內新聞 每個都可以講得頭頭是道 緊貼跟上時代的脈動 跟朋友聊天超多素材 不動產就實登,永慶信義591 水電裝修(還是最俗的那種) 完全就是邊緣人搞的東西
4-5樓很難長租吧 爬累就想搬家了 除非是隔套來來去去的沒差
當過包租公就知道不是那麼好當的 挑房客眼光很重要
遇到欠租搞破壞的租屋蟑螂就夠你受的 尤其低價出租的老
公寓特別容易遇到奇奇怪怪的房客
我舊家還曾經租給一個香港人 他給我開地下期貨 XD 付租金
倒是從不拖欠 哈哈哈
天母落寞了
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 11/10/2022 10:34:03
新房租屋房東還要保管理費 沒這麽好賺
感謝j大提供建議，沒錯，我在高雄投資確實不是老手，您
說的再正確不過了，房東不怕升息，怕的是大環境改變，
而我分享也是想傳達其實買房沒有那麼難，高雄公寓自備1
00萬就有了，無論是自住成家或是收租皆可，透過房地產
穩穩的鎖住財富才是華人千年的王道呀。
只是升息不夠多吧 像美國那樣一次10碼怎麼可能會不怕
應該說一年十碼 你說不怕是因為台灣央行一年才升兩碼
看時代吧 1980那次美國升息 跟台灣根本就沒啥連動
當年台灣的房價只有漲沒有跌的 動不動就幾倍漲
當年世界各國的主流還是外匯管制 美元狂升息不一定會影響
其他國家
J大妳回完我細看一下 這投報配上標的是真的不太行 我來看
看屋齡
沒有屋齡 如果超過20年那真不太好
基本上用台北捷運類推高雄捷運就是邏輯上的類比錯誤吧
人口流失 老化加快 路網八字沒一撇 高雄爆幹適合開車 都更
機率低 超不缺地
我比較好奇自備100萬就有了為什麼還有人要月花萬把塊租
？
我朋友是說 南部人連存30萬都有困難
及時行樂心態比較嚴重
學經歷問題 眼界受限
學經歷 認同m大。阿肥同學大學沒去濁水溪以北的基本
躺著等繼承。 有去的大部分回鄉搞一兩套沒問題
要不要的問題。
你講的扣分點剛好是C大愛買的，高雄，公寓，高樓層
會不會是南北有差 我這邊4+5如果投報只有這樣真的不行
他有一定程度犧牲了未來轉手
高雄公寓增值大？
沒錯 公寓這種東西一般都是改建成套房拉高投報率
原PO這種投報率在出租界是不及格的
![[心得] 今年買入的四間高雄公寓收租](https://i.imgur.com/lgm5btsb.jpg "[心得] 今年買入的四間高雄公寓收租")
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[心得] 成功的人熱衷於低年報酬率的投資版上騷年股神很多 很多人看不起存股、看不起存ETF 口頭禪是高點存股笑死人、萬8存股笑死人 但其實你有思考能力就知道，看不起存股是很可笑的事情 投資這件事情，長期有多少報酬率才是正常的?![[心得] 成功的人熱衷於低年報酬率的投資](https://i.imgur.com/E8aIYZab.jpg "[心得] 成功的人熱衷於低年報酬率的投資")
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Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？股票就技術性很高. 變化又很極端. 適合高手 or 心態和規畫很強大的人操作. 因此思考一下. 不動產大多人都是all in.69
Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的同樣室內25坪好了. 新大樓1500萬,2x年大樓1000萬,4x年大樓700萬,公寓3F 600萬,公寓5F,450萬. 而4x年大樓通常狀況很複雜,公共區域"視覺上"比老公寓還差. (視覺上大多老公寓如果是60分,4x年大樓大多是50分以下) 你今天需要室內25坪,例如夫妻有兩個國中的小孩一男一女又帶老母.![Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的](https://i.imgur.com/aP4ucynb.jpg "Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的")
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Re: [閒聊] 這近半年才買房的 是不是要?!這不就傳說中的摸頭猜尾嗎.. 話說上一個萬二放空的老蘇,不知道跟進的會員,你們手上還有錢嗎.. 另外你要知道,股票起伏很大. 你不要融資或是放空. 你摸錯了你還可以凹看看有沒有回來的機會.![Re: [閒聊] 這近半年才買房的 是不是要?!](https://pgw.udn.com.tw/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/2022/01/28/realtime/15626295.jpeg&s=Y&x=0&y=9&sw=1279&sh=852&exp=3600 "Re: [閒聊] 這近半年才買房的 是不是要?!")
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Re: [新聞] 投資客暫鬆口氣 打炒房修法緩到9月後審這給我感覺是最後一批打房政策. 上面大概想說. (以上面的解讀市場角度來看) 因為美國瘋狂升息,基本上股災應該是必然. 股災外加美國升息會大量吸收熱錢.13
Re: [請益] 租金投報算起來是負的，問題出在哪?現金報酬率那個公式 就長期置產客來說 我是非常不推的 另外頻繁買賣帶來的仲介費問題 有人說我就不說了12
[心得] 仿冒者oeca兼 不動產理財法簡介基本上呢，理財方式百百種 通常要挑適合你的方式 不過以不動產而言 對於一般人不動產理財大多方式為 中期和長期以及收租走向3
Re: [情報] 台灣買店面是好的投資嗎?在哪一區更佳店面主要是商業不動產 可惜台灣因為市場關係 商業不動產不發達 回憶當年美國讀書時期 連MALL裡面攤位的租金 隨樓層 面寬 開口 都能研究租金跟抽成比例 還有討論錨定攤位 就是會去請知名品牌 給予優惠 當作主打廣告
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Re: [閒聊] 買房的收入標準似乎沒想像中高？![Re: [閒聊] 買房的收入標準似乎沒想像中高？](https://i.imgur.com/FkcMzCZb.png "Re: [閒聊] 買房的收入標準似乎沒想像中高？")
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