Re: [請益] 現金投報率vs殖利率

※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言：
: 如題
: 200萬開槓桿可以買1000萬的房
: 1000萬隔好的5房5衛
: 一間一衛可以收10000
: 以上都是看591我家附近的行情
: 一年收10000×5×12=60萬
: 60萬-32萬房貸（30年 8成 1.31）=28萬現金
: 200萬的056算6%殖利率一年約12萬
: 12萬vs28萬
: 怎麼會有人買0056
: 以上都大約估算
: 請求各位前輩的解答

怎麼會有人買 0056?? 有理性和感性來看，理性大多是專業投資客在算的，

畢竟專業的投客在意的就是投資報酬率。

理性面 - 當投資 0056 的投報率 > 買房收租的投報率

1. 他持有的物件買到無法再貸足8成，甚至只能貸6成或5成。

※ 槓桿越低，報酬自然越少。 考量到變現的快速度，分配部分去0056很正常。

2. 我們正常在算投報率時，比較少把自己投入的時間也算進成本，可以思考一下一

件事，當我一秒鐘幾十萬上下，我花時間去經營、裝修、管理房子的機會成本是否

划算？ 相較要花費的管理時間，無腦買入0056就是每天幾秒鐘的事情。

當然這前提是你不需要每天一直看盤想找最低點。

3. 風險成本 - 這點是個人看法，理性勿戰。

買房出租其實勞心勞力的行為，這其實也打臉版上一堆人以為房東爽爽的心態，

一個負責任的房東，該提供好的屋況、和房客適時的協商彼此的需求，例如幾個月

前我房客說想在租屋處放一台桌球桌，我也得去跟隔壁和正樓下的屋主知會一下，

敦親睦鄰不要造成其他人困擾。又或是上個月我幫員工租的房子，想一次把剩餘的

租金全部給房東，也是要房東花時間跑一趟，這些都是額外的時間成本。當你的時

間越有價值時，你花時間去經營管理房子就不見得划算。另外篩選房客也是一種看

人的本事，有些人天生眼睛狗到喇阿肉，視人不清不懂面試人，這種人做起房東只

會事倍功半。但相反的如果真的是無腦買0056，股票長期同樣是上漲趨勢，因為投

資的標的已經經過篩選，不太容易遇到買到的股票變壁紙，即便真有這萬一發生了

，也只是0056配置的部分受影響，甚至在低點持續可加倉，時間拉長還是會向上。

每天or每周or每月...etc固定時間買入，不用盯盤，其實是真的很無腦。

4. 很簡單，自備款不足的人 XDDDDD

感性面 - 所有不理性的情緒造就不願瞭解 or 投資房地產的人

1. 例如那些喊著 "房蟲" or "炒房仔死全家" 之類的，他們已經有先入為主的觀念了

，自以為投資股票 = 專業or高尚，投資房地產就是低賤、生兒子沒屁眼，有這種

心態的人自然不會考慮去買房收租 or 投資房地產。

2. 看空房地產的人 - 我把這群人歸類在感性面，原因很簡單，因為各項數據都顯示

長期來看不管股票或房地產都是堅定向上(事實上是貨幣貶值&通膨)，但還是有人

靠著自己解讀的"感覺"，說服自己看空，看空自然就不會進場。

3. 懶人 - 這是指不排斥房地產但卻不願意或不知道(太傻?)該如何研究或起頭的人，

正所謂你不理財財不理你，以我個人來說我是各種投資工具不論是否熟悉，都是

持續學習瞭解的人，就像最近就一直在研究虛擬幣 / NFT...等，活到老學到老嘛。

4. 觀念過時的人，恐懼負債，害怕承擔，害怕貸款後未來有所變動。 其實未雨綢繆

是好的，但是和作繭自縛只在一線之隔。 而且這種人基本上你也不用期待他改變，

我想光是講各位在職場上自己或是同事的狀況就知道了，薪水很少但工作3-5年以上

，抱怨薪水又不敢離職去闖一闖，因為害怕改變，因為習慣穩定，那都是自己的選

擇。 自己都放棄給自己改變的可能，卻還是持續抱怨薪水少，有意義嗎？像這種

人，你跟他講這些新的東西，真的也就對牛彈琴，更甚者他可能連0056都沒買。XD

另外你文中的買房隔套試算真的問題蠻大的，但不是本篇重點就不特別回應了。

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