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Re: [請益] 現金投報率vs殖利率

看板home-sale標題Re: [請益] 現金投報率vs殖利率作者
s8752134
(AndyChen)
時間推噓10 推:10 噓:0 →:1

※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言:
: 如題
: 200萬開槓桿可以買1000萬的房
: 1000萬隔好的5房5衛
: 一間一衛可以收10000
: 以上都是看591我家附近的行情
: 一年收10000×5×12=60萬
: 60萬-32萬房貸(30年 8成 1.31)=28萬現金
: 200萬的056算6%殖利率一年約12萬
: 12萬vs28萬
: 怎麼會有人買0056
: 以上都大約估算
: 請求各位前輩的解答


怎麼會有人買 0056?? 有理性和感性來看,理性大多是專業投資客在算的,

畢竟專業的投客在意的就是投資報酬率。


理性面 - 當投資 0056 的投報率 > 買房收租的投報率

1. 他持有的物件買到無法再貸足8成,甚至只能貸6成或5成。

※ 槓桿越低,報酬自然越少。 考量到變現的快速度,分配部分去0056很正常。


2. 我們正常在算投報率時,比較少把自己投入的時間也算進成本,可以思考一下一

件事,當我一秒鐘幾十萬上下,我花時間去經營、裝修、管理房子的機會成本是否

划算? 相較要花費的管理時間,無腦買入0056就是每天幾秒鐘的事情。

當然這前提是你不需要每天一直看盤想找最低點。


3. 風險成本 - 這點是個人看法,理性勿戰。

買房出租其實勞心勞力的行為,這其實也打臉版上一堆人以為房東爽爽的心態,

一個負責任的房東,該提供好的屋況、和房客適時的協商彼此的需求,例如幾個月

前我房客說想在租屋處放一台桌球桌,我也得去跟隔壁和正樓下的屋主知會一下,

敦親睦鄰不要造成其他人困擾。又或是上個月我幫員工租的房子,想一次把剩餘的

租金全部給房東,也是要房東花時間跑一趟,這些都是額外的時間成本。當你的時

間越有價值時,你花時間去經營管理房子就不見得划算。另外篩選房客也是一種看

人的本事,有些人天生眼睛狗到喇阿肉,視人不清不懂面試人,這種人做起房東只

會事倍功半。但相反的如果真的是無腦買0056,股票長期同樣是上漲趨勢,因為投

資的標的已經經過篩選,不太容易遇到買到的股票變壁紙,即便真有這萬一發生了

,也只是0056配置的部分受影響,甚至在低點持續可加倉,時間拉長還是會向上。

每天or每周or每月...etc固定時間買入,不用盯盤,其實是真的很無腦。


4. 很簡單,自備款不足的人 XDDDDD



感性面 - 所有不理性的情緒造就不願瞭解 or 投資房地產的人

1. 例如那些喊著 "房蟲" or "炒房仔死全家" 之類的,他們已經有先入為主的觀念了

,自以為投資股票 = 專業or高尚,投資房地產就是低賤、生兒子沒屁眼,有這種

心態的人自然不會考慮去買房收租 or 投資房地產。


2. 看空房地產的人 - 我把這群人歸類在感性面,原因很簡單,因為各項數據都顯示

長期來看不管股票或房地產都是堅定向上(事實上是貨幣貶值&通膨),但還是有人

靠著自己解讀的"感覺",說服自己看空,看空自然就不會進場。


3. 懶人 - 這是指不排斥房地產但卻不願意或不知道(太傻?)該如何研究或起頭的人,

正所謂你不理財財不理你,以我個人來說我是各種投資工具不論是否熟悉,都是

持續學習瞭解的人,就像最近就一直在研究虛擬幣 / NFT...等,活到老學到老嘛。

4. 觀念過時的人,恐懼負債,害怕承擔,害怕貸款後未來有所變動。 其實未雨綢繆

是好的,但是和作繭自縛只在一線之隔。 而且這種人基本上你也不用期待他改變,

我想光是講各位在職場上自己或是同事的狀況就知道了,薪水很少但工作3-5年以上

,抱怨薪水又不敢離職去闖一闖,因為害怕改變,因為習慣穩定,那都是自己的選

擇。 自己都放棄給自己改變的可能,卻還是持續抱怨薪水少,有意義嗎?像這種

人,你跟他講這些新的東西,真的也就對牛彈琴,更甚者他可能連0056都沒買。XD


另外你文中的買房隔套試算真的問題蠻大的,但不是本篇重點就不特別回應了。



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cms2312/08 17:34前輩!!!謝謝你

az010212/08 17:35

askachage12/08 18:32喔,蠻棒的,不帶偏見地學習,很像我自己的心路歷程,

askachage12/08 18:32不推不行

s2649275512/08 18:39你是不是沒物件看很閒…..

Robben12/08 19:13股票資本利得 跟 房產隱藏成本都沒算進去

kagaya12/08 22:13人家是佛心來著 溫馨房版s87

coolben12/08 22:41身邊真的超多自以為聰明,或是愛抱怨,又不願意改變的人

opop113312/09 08:29推 最近也有研究看NFT

chjghjg948712/11 00:22真的佛祖來著

angelloveyou03/12 02:53大推