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Re: [新聞] 內政部:未放寬預售屋無獲利轉售可不受換

看板home-sale標題Re: [新聞] 內政部:未放寬預售屋無獲利轉售可不受換作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓66 推:73 噓:7 →:42

你看這兩間.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11222926.html


預售屋轉讓,單坪開價30~31.


然後白天鵝這一個案子,建商第二次封盤,要蓋好才賣.

他第一次封盤後解放賣價是多少??34~35.


so...你今天是建商好了,你會喜歡這種轉單投資客嗎..XD


至於為啥建商開賣34~35,投資客掛賣轉讓30~31還沒被秒殺呢?

很簡單...白天鵝第一手入手價多少??

我是開賣一段時間,散步的時候逛進去,看一看就買,還非第一時間的第一手價.

我買26.x...逼近27,你算27好了.

也就是說,今天這個投資客要轉讓,等同單坪你要+3萬左右.補現金.

因此買一間850萬的預售屋轉讓,買家要出大約160萬現金買轉單之後.

他還需要80萬左右的現金才可以過戶,因為到時候成屋你是用建商簽約價成交.

所以他幾乎要準備240萬現金才買得動這一間...之後成屋還要做天花板,支付交屋款.

所以買家最後大概要準備300萬現金.

靠邀你買850萬的東西要準備300萬現金....

各位也知道,買房子絕大多數人都是缺頭期款,而不是貸款.

也因此,為啥投資客轉讓價格會還被壓制在30~31....

就是因為買家現金吃太重了.

而如果你今天要轉賣33...對方要準備380萬現金,已經超過四成頭期款...XD


因此投資客預售屋轉讓價格一值會因為現金問題而拉抬被壓制.
(當然啦,他賣30還是會有人想買...例如我現在就又想把它買回來.
我本來槓桿就開不起來,用資產負債比去算只能貸款五成...
因此對我這種現金吃重很重的買家而言,這...不是問題.
所以如果趕得及這七月封盡前,某間房子賣掉,而這兩間還沒被買走.
我有可能會回頭再吃一間白天鵝回來.
至於你問我,那我當時那間為啥要賣....阿靠妖我賣掉的時候,台積電又沒說要來.XD
但畢竟我們這種投資客是極少數...而且現金大的通常現金調整速度也慢很多.
所以他必然會賣很久...耐心等我們這種買家出現
至於大多數中短期投資客,除了投資客人數本來就不多,而當中槓桿開很低的投資客更少. 不開槓桿,每天買房子都現金買,還可以一直買的投資客...恩.....
有拉,外面黑錢賺很大,拿房子來parking資金或是洗資產洗錢的...XD
他本業是賺黑錢的拉...你當她是炒房為生??)


這樣最不爽的必然是建商.

因為建商想往上拉價...而建商的買家不受這個限制...

但是買家會拿轉單跟建商靠杯...造成建商不好處理.


因此...建商必然支持預售屋轉讓被封盡...XD

至於為啥有些建商會期待可以平轉,通常是大坪數或是他的客戶投機性太高.

因此不能平轉後面可能會有違約問題....之後會產生很麻煩的糾紛.
(尤其豪宅很多都還在做ab約,逼緊了投資客把ab約事件曝光,兩邊抱著一起死)
(畢竟以201x年的歷史來看,當斷頭的時候,有投資客單一比的損失是8位數.
例如某被國泰沒收訂金的苦主
損失八位數...那投資客當然跟你拚了...被關也沒關係...
另外,記得陳某的故事嗎??..靠溫莎堡傳說賺了一兩億,又因為國王系列虧了一兩億.)


但是對大多數平穩經營的建商而言,最好就是封盡光光..XD


這樣國揚才可以農16拉到成交6字頭,城楊才可以美術館拚成交6字頭.

它們超賭爛這些轉單的在破壞市場行情...

你在那邊轉30,他是要怎樣賣6字頭??

至於你說,不能轉單讓他們賣量大幅被壓縮??

阿靠邀,他土地取得成本那麼低,土地賺到翻過去.

因此他賣一間拉抬上去的"純利"可以抵之前賣以前的五六間以上.
(你想,以他的土地成本來講,大漲之前他可能才要賣25,現在要賣50...
賣25的時候利潤你抓25%=一坪才賺6萬,現在賣50是賺31萬...5倍好嗎
更何況小道消息說他要賣5x~6x...想要見六)

那他會怕量縮??

你知道建商在靠杯甚麼成本大漲賣都不賺錢的會計算法是怎樣嗎..XD

算法是"土地用現在行情"去算.....

也就是他以現在最新的地價去當基準算他的利潤...

而不是她土地取得成本去計算利潤.

幹...這兩個算法差超多....

建商在玩會計帳上的數字"名稱"遊戲...騙你們不懂..XD

但實際上你去看,阿她土地取得多少錢啊....

如果用他土地取得成本去算,他又是利潤多少?

阿建商又哪一天會用他土地取得成本在計算會計帳上的獲利...顆顆~~~
(當然他會透過甚麼共同持有,或是股東/老闆持有去閃避這一筆會計帳的計算基礎)

因此...你們不要在作夢建商的OOXX...

也許小建商可能會很靠杯的慘慘兮兮.

但...大建商的算盤會是另外一種打法.
(這也是,要跳出來當建商最好的時候是大跌的時候..
因為這時候小建商死傷慘重,大建商沒死也被套滿手.
你捧現金切入....天下之大任你翱翔.
更不論大建商被套那麼重,他們會用盡一切辦法凹回來...
而你搭順風車就好...
so...要是哪天台灣不動產大跌...我就會有跳出來當建商的可能性.
但只要不大跌...就不會想當建商
做任何投資...切入點都十分重要)


最後講一下預售屋.

預售屋的優勢是甚麼?

1.槓桿極高...只要10%的訂金就可以玩.

2.交易簡單...就轉讓而已,不會有甚麼瑕疵擔保,要等對保過戶,要等貸款,要等兩個月.

3.不綁名下一戶...不拉扯自己的持有間數,稅金.

4.不綁貸款...開槓桿對自己的貸款額度完全沒影響.

5.尊貴不凡...買新屋的時候,會瞧不起中古屋和老屋...顆顆~~

然後預售屋的風險是甚麼.

1.你是最早漲也是最早停漲的東西...你是先鋒,前面的路怎樣走你是拿肉身去開路.
然後要跌你一定先跌,並且會跌最多...
(中古屋就是...你去闖出一片天之後,中古屋在後面樂呵呵的跟著數鈔票.
然後,天塌下來你先死..中古屋還可以慢慢跑壓不到他
而預售屋,只要一轉跌,你根本沒時間跑...你就直接轉被套...完全沒時間跑喔)

2.難賣...理由就是買家現金要準備太多...或是風向一改變你受影響就超大,因為你先死.(這也是為啥風向一轉,你完全沒時間跑的主因..因為你難賣...一轉就變完全賣不掉
當然以上是指你買到最新的預售屋..如果你預售屋買得很早價格很低,那自然有空間)

3.政策最愛打壓...打壓的標的就是"你上面除了尊貴不凡以外的所有優勢"
(你看,政府這段時間打壓預售屋,是不是打交易,打稅金...)
(所以你本來倚仗的優勢,會無預警的被政策給封盡掉....你如果沒做好準備,你就冏大
例如你本來以為賣三年一定賣得掉因為漲幅很可觀..所以買超過自己能力的房子.
但是突然間,七月開始被封盡不准轉讓
那到時候,就算外面漲再大,你過戶不了,你一樣要科科
看看國泰事件,2018年被斷頭吃掉1500萬的訂金...而他如果凹到2020年就發大財了
因此玩預售屋通常都要有應付,優勢被封盡的能力...
不然...你只是個賭徒,你不是投資人)



預售屋還是可以玩的.

但..請先閱讀風險說明書.

當你對風險都有後手可以應付的時候.

那你自然可以爽爽的享受它的優勢.


例如,大漲第一年你就進場.

那風險1和風險2都不是你的問題.

例如你預售屋只是你投資配置的一部分,有問題你怎樣都可以硬從其他方面周轉過來支援.(就算要支付一點代價也沒關係,代價當作風險成本)

那風險2和風險3你就不怕.

而在你可以承擔風險的情況下,你自然可以爽爽的享受預售屋的優勢部分.



不過實際上,預售屋投資客,賭徒還是非常的多.

喔,正確來講,投資市場的賭徒都特別的多.
(我們這種玩穩賺的,常常會覺得跟很多投資人格格不入...XD....)

因此,預售屋市場才長期都是不安定籌碼最多的地方.

也是造成回檔最嚴重的因子.
(詳細請參考帥過頭竹南大浦事件)
(聽說有人買20間後面完全無法過戶....你以為你在買CD-PRO2喔...靠妖)

因此這次提封盡,把這些賭徒關廁所..

對我們其他投資人,有最大利益解...包含建商,包含政府...XD



另外,不動產投資集團投資老師很愛帶買預售屋.

主因之一是因為,中古屋"老師"很難賺..

帥過頭其實有很多錢很難收,例如賺錢不給帥過頭能上法院告嗎?

或是房子買了,故意找藉口做裝修施工浮報成本來削減利潤,或是故意處分掉房子等等.
(你說他違約處理投資房...XD...你覺得法官會判你勝訴嗎?..
房子是他名下的耶,他有所有權)

另外像方耀慶,你看他做中古屋越做越沒聲音...除了下面幹部各自為政外,很多都單飛.

王派宏做到下面人嫌麻煩又賺得慢結果跑去走私黃金..

哀...中古屋,集團和老師很難操作的拉....
(是指站在集團或是老師的立場要賺錢的話)

最大原因就是因為...集團和老師無法取得"法律上"的保障.
(所以錢很難要)

你跟學員的簽約大多內容都不具有法律效力...XD

反觀帶會員去買預售屋,至少第一時間可以賺介紹費.
(有些建商直接轉案子給投資集團包,15%的管銷成本折給集團首腦...你看多少錢)

而轉賣又簡單又快速拿錢也容易...所以只要壟斷出售的管道(要求專約)就吃定學員.

另外,預售屋買賣簡單,學員容易上勾...中古屋麻煩很多學員嫌麻煩就不玩.

之外,大餅很好畫...你看三重某某現在都要賣80,我二重怎樣也值75....

最後...預售屋是領頭衝的,所以只要前面漲很兇,就可以拿來類推說今天這個也會漲很兇.

所以集團會在大漲第二年開始浮出水面,第三第四年則是氣焰最旺的時候...搭順風車..

so....很多投資客買預售屋的事件,也都是集團或老師搞出來的...XD

當然,集團或老師,它們在之後預售屋不要說回檔,光停滯後,就開始要處理一大堆糾紛.

至於如果回檔的話...通常槍都會亮出來..
(實際上有很多小集團衍伸的暴力事件....只是新聞都沒講得很清楚各位沒注意到而已)

畢竟這牽扯都是百萬起跳的事情...這可是不小的一筆數字....

人家債務糾紛,幾萬幾十萬都可以亮槍,妳幾百萬不開個幾槍有符合比例原則嗎..XD

so....有沒有發現,通常投資集團壽命都沒很久..

因為...賺錢的時候都還沒事,當賠錢的時候...大家就來拿命火拼.



不過話又說回來.

我今天會說這種,投資阿我們都要規避風險,要穩賺為上的話.

是因為我爽爽的穩穩地賺就夠了..

但.如果..

你今天如果真白手起家,甚麼都沒有,又不想人生平平淡淡的過,想要轟轟烈烈的闖一番.

因此你要拿命去賭...

不但槓桿狂開,還想成為不動產老師帶會員發大財..

這....就是你的算盤....我也不認為這種算盤有甚麼問題..XD

你只要知道你在做甚麼,以及你可能將來要面對的是甚麼就好了.

你的人生...會很刺激的優~~~~


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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.122.11 (臺灣)
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frowning122605/11 13:00頭推

frowning122605/11 13:00我終於搶到頭推好感動

chiate05/11 13:02頸推

hellogym05/11 13:04推推

me102905/11 13:04

piliwu05/11 13:06白天鵝的基地去看過在美術館很外圍了,想買的優勢是因為低

piliwu05/11 13:06價嗎?

alexstag05/11 13:08鎖骨推...真的太猛

siriuswinds05/11 13:12白天鵝能撐到成屋再賣,少說也是40-42起跳了

frowning122605/11 13:12還好我買每戶預售都有算過貸款放哪XDD

qqphor05/11 13:12一定要推,救世文

yiliang110705/11 13:13

qqphor05/11 13:14北美空地多又大,那塊是高興昌釋放出來的地

siriuswinds05/11 13:14現在美術館平車物件開價合理的根本稀有動物

xswrew05/11 13:15

siriuswinds05/11 13:15仲介上禮拜剛提供一間北三路三房平車16XX,兩天後說

siriuswinds05/11 13:15已經賣掉了,現在美術館有物件不第一時間去根本白搭

qqphor05/11 13:16非常認同西卡大的風險管理考量,他一直說一直不厭其煩的

qqphor05/11 13:16說風險考量

koto99905/11 13:16

asclepias05/11 13:16神 跪拜

siriuswinds05/11 13:16城揚東六街要挑戰成交6字頭真的是驚人

alexstag05/11 13:18新名句: 賭徒關廁所!!

spermbox05/11 13:19現在有現成的炒房大戲-北屯在表演,我洨盒盒就囤幾間中

spermbox05/11 13:19古屋看戲坐等上漲就好

qqphor05/11 13:19西卡可以常常發文章嗎XD,不然房版愈來愈無趣……呵呵

spermbox05/11 13:19實在是不想參與

piliwu05/11 13:19股票亂開槓桿也會被多空雙殺,期貨還會被強迫平倉更慘

spermbox05/11 13:20雖然之前有去過幾間代銷中心被代銷正咩推銷過幾次,但

spermbox05/11 13:20我都心存觀望態度

spermbox05/11 13:21反倒是我的親戚看到我發炒房財,想學一學跑去買預售屋

qqphor05/11 13:21白天鵝688戶,管理費會是一個很大的考量,很低。

spermbox05/11 13:21他上次轉單賣掉兩間,大概稅前賺60萬

happysales05/11 13:23

w21kp05/11 13:24漲姿勢 我們一般人接觸不到的世界 光看就好刺激

rainingkid05/11 13:30財 哥 檳榔 不會 用 標點 符號

mmchen05/11 13:32好人推

tienhun05/11 13:36推 好清楚

tuanchieh05/11 13:36

heyamo12305/11 13:40白天鵝投資可以 自住空間真的太小... 陽台超大 更別提

heyamo12305/11 13:40之前的工地事件

WindSucker05/11 13:41不要賣紅單阿

alanbread05/11 13:43推,現在一堆換約仔跑來搶中古屋物件,成交價我是看不

alanbread05/11 13:43懂他還有什麼利潤可以賺就是了

tetsu121005/11 13:46推ceca大

junshinw05/11 13:50推,一堆傻B抬轎仔以為穩穩賺,套到斷頭

kuanhunter05/11 13:58溫馨

sowhat0302205/11 13:59

GoGoD05/11 14:01預售屋(短期債券),啥風吹草動價格跟著動最快

kktt25405/11 14:03城揚要5字頭以上了 協勝發大概要6字頭

Refauth05/11 14:04我也不認為預售屋的風險大家不懂,只是太多賭徒了XD

q135q13505/11 14:10亂算一通 果真半桶水響叮噹

piliwu05/11 14:13這兩年很多年輕人賭對了賺一小筆錢

gy5566200805/11 14:19買預售屋打算放到交屋應該就沒什麼風險了吧?

coburn05/11 14:21神文

raya6130505/11 14:29放到交屋又自住的話 只有你買在高點的風險

butt110605/11 14:31好人

iamneptune05/11 14:33也進了一間白天鵝

sspider082905/11 14:35c大發文 必屬優質 請問一下大神 北高橋頭楠梓看法有

sspider082905/11 14:35變嗎?現在看起來是拉一波之後停滯 中古追上來 再坐

sspider082905/11 14:35等台積電開工之後 等建商再搞一波嗎?

cutesuper05/11 14:45還好酸民討厭你 對你講的話打折扣 XD

cutesuper05/11 14:45講真的預售屋轉約的優劣勢就c大所述

Pravda05/11 14:48增廣見聞

weaverhyw05/11 14:49請問c大愛河一帶預售屋值得佈局嗎?非河東路第一排的

l5201505/11 15:17

qqphor05/11 15:17W大,你可以試著去看看附近的預售推案,看是那個建商是領

qqphor05/11 15:17頭羊拉高價,再爬之前有一篇西卡大有寫類似的文章

bennybennyb05/11 15:19請問如果是重劃區的預售透天建案呢?也是一樣意思嗎

bennybennyb05/11 15:19

sketchlife05/11 15:21

pttcd05/11 15:22這篇一發結果這兩間瞬間秒殺? 變相拉抬 QQ

Wwww445205/11 15:30誰跟你缺頭期…都嘛有家人贊助,總價高的嚇人才是卻步原

Wwww445205/11 15:30

qqphor05/11 15:36最多1000人的房版,c大這樣説都可以炒的話,也是剛好,不

qqphor05/11 15:36然他賺更多,不只有這樣而已

Answerlin05/11 15:39推,期待預售禁轉儘速生效,把市場不穩定籌碼洗出去

qqphor05/11 15:45勵害的人都怕別人知道賺錢密碼,西大剛好相反......,提

qqphor05/11 15:47供很多資訊在推文,發文只是一部分,他的房子和鄉民不會

qqphor05/11 15:47有接觸的,很有原則,呵呵

frowning122605/11 16:13不缺頭期不然缺什麼,為噓而噓真可悲

frowning122605/11 16:17打文章很累,尤其被一滴水這種看都不看狂噓真的懶

sfalco05/11 16:21謝謝分享

sonybug05/11 16:29

chenfun05/11 16:35感謝C大

rshenshen05/11 16:42推 感謝C大

neck198205/11 16:52推 感謝C大

kyo5219345805/11 17:24大推風險管理,就算沒賣掉有本事吃下來就好

elfishmin05/11 17:30推推啦

jeromeshih05/11 17:38

q135q13505/11 18:00眼殘的人開始修練天眼通哦 笑死

bfh05/11 18:23優文!

bogy2605/11 18:51建商不爽 幹嘛不賣34給投客

frowning122605/11 18:57唉,有個自稱法律人,結果出言就侮辱...這...

frowning122605/11 18:57對了,你對一滴水這麽在意哦,不然改半滴好了

MunchkinCat05/11 19:08推推佛心分享

q135q13505/11 19:26有些眼殘仔被踩到痛處 所以惱羞成怒?哈 笑死

frowning122605/11 19:46半滴水被激怒了,顆顆,半滴水超過100度會蒸發嗎

qqphor05/11 21:29哈哈

TEYU2105/11 21:35謝謝分析,很中肯

hdw05/11 21:59感謝C大...等等繼續研讀

sspider082905/11 21:59一滴水的人 怎麼那麼憤怒?怎麼不講講預售屋的看法?

sspider082905/11 21:59讓大空空們聞香呢?還是連半滴水都沒有?

me102905/11 23:02c大貼的兩間物件今天瞬間成交

q135q13505/11 23:33看到玻璃心惱羞成怒就覺得好笑 可憐哪

tentimes05/12 00:11謝謝C大…

NEWinx05/12 00:36可以出書了

starbucks1605/12 00:52

jsont05/12 02:37謝謝大神開示,看到崩潰哥表示方向對了

zeroyaking05/12 03:17看到有人滿滿的忌妒

spermbox05/12 09:00物件都不見惹☺

catinbush05/12 12:09

vizjeco05/12 18:10結果兩件被秒殺 空空又哭哭了XDDDDD

靠邀,今天房子賣掉了. 結果沒得買了.

※ 編輯: ceca (61.227.122.11 臺灣), 05/12/2022 18:20:50

me102905/13 10:53請教c大只要地段好

me102905/13 10:53最近的換約皆可以看嗎?還是只有美術館這個地段值得

melodyyyy05/13 12:48@me1029

ceca05/13 16:48投資甚麼都麻可以買,當年我還想買金山萬里的落魄渡假村.

ceca05/13 16:49所以投資一般都是直接分析case的投資戰鬥力決定買甚麼.

ceca05/13 16:49但是你說例如美術一號院4x的轉單,那我目前就沒興趣.

ceca05/13 16:49除非預售屋炒到6x,然後最便宜的剩下4x轉單,我才會有興趣.

ceca05/13 16:50so...用局面判斷物件的競爭力...再決定投資要不要下手.

me102905/13 19:55謝謝ceca大的回答