[心得] 關於預售屋.

預售屋最大的投資優勢是甚麼?

有三點.

1.槓桿極高.

2.不卡貸款.

3.蓋好前屋齡都是0年 = 沒折舊.

前面兩個沒啥好講,大家都知道...XD

但是最關鍵的其實是第三個,就是蓋好前都不折舊.

因此是否要投資預售屋,關鍵也在取決於他第三個優勢身上.

例如這邊"新建案"每年漲10%,那我買一間蓋3年的預售屋,我等同三年後漲30%用0年屋賣.

如果我買成屋,那三年後他是三年屋...

旁邊新建案拉高30%賣,但你是三年中古屋,你大概只能賣25%甚至以下.因為你吃到折舊.

所以投資的時候,這種漲幅,一定買預售屋...

至於你說老屋....老屋的價格判斷漲跌判斷比較困難並且混沌,一般人比較難掌握.

因此在漲幅不夠多的環境,你會看到很多投資客還是喜歡老屋,利潤不輸預售屋...XD

但是你完全菜鳥跳進去買老屋,又覺得怎麼那麼難賺.

不過在大漲的時候,建商新建案一定是價格飆升最快的,因此老屋有可能賺不贏預售屋.

當然預售屋有他的風險.
(這邊撇除資金控管不好亂買預售屋無法過戶炸掉的賭徒)

1.轉手困難...

2.交屋後轉賣交易成本很高.

3.蓋出來的東西可能跟你在代銷中心看到的模型不太一樣.

當然3這一點對投資來講無所謂啦...XD

所以問題會發生在1和2.

對,預售屋就是比成屋轉手困難,主因就是買家幹嘛不去跟建商買而要跟你接地二手?

因此漲幅不夠,例如你買1000你要賣1050,但建商還在賣1050...那你就賣不掉.

甚至建商賣1070..你也賣不掉...

並且你賣1050你如果不是自己賣,委託仲介幹嘛的,你還要被抽傭金.

實際上你取得的利潤其實很薄.

因此漲幅不夠你會很煩惱.

至於過戶,這時候有甚麼代收管理費,或是一些雜費交屋款,不少都不能報在房地合一內.

外加你新屋過戶等同你開始計算房地合一,你立刻賣掉就要抽45%.

新屋你如果跟賣價價差過大,你也會產生你的成本很難處理的問題.

你0年屋跟國稅局說你翻修廁所地板窗戶花了200萬,國稅局會信你嗎..XD

因此,你是否要多放兩年才賣,或是立刻賣掉但要被抽45%並且不能扣抵很多交屋款.

而多放兩年,你就要吃折舊,這兩年的投報會很爛尤其漲幅不足時甚至虧損.

這就是玩預售屋的煩惱.

漲幅不夠,你東扣西扣利潤會很可憐....

因此我大悅當初可能賺一台機車就跑...直到交屋一開始成屋賣也是賺機車.

直到隔一年才賺到國產車,並且還繳了六位數的房地合一稅.

並且不打算多放兩年才跑.

就是因為整個環境漲幅不夠...

因此我都會再三強調,玩預售屋你要很有風險意識,不要想得太美好.

外面每天都甚麼轉手一百萬利潤的神話故事,不一定會發生在你身上.

而,你沒賺到一百萬你不會怎樣.

但如果你轉單不掉你要怎麼辦???

你有沒有辦法承擔賣不掉後的延續問題.

反觀玩老屋,獲利穩穩地...那當然漲幅不夠,無腦賺老屋就好了...XD

當然現在我又手滑預售屋,並且還是沒買量去殺價,單純路過路人甲身分買入.

這就是反過來看到太豪洨的漲幅,並且感覺建商和政府都蠢蠢欲動想要炒地皮炒房.

那自然看一看不小心就手滑拉.

當你一年漲幅超過10%,玩預售屋基本上就是很好的時機點.

無論你要買了立刻賣,或是成屋後再轉手,或是成屋後你再放兩年轉手.

在大漲波段下,你的利潤都會很可口..

等同無後顧之憂,後面很多條路都可以走..

so....

玩預售屋不用想太多.

這邊的新建案漲幅,就是指標.

你確定他3年,建商新建案賣價可以超過20%,並且他要蓋三年.

那基本上就是一個不錯的投資標的.

反而你買中古屋不一定賺的比較多...

因為...中古屋跟新建案價格跑沒錯,但會緩一手才發酵.

也就是新建案衝出去很遠,中古屋才慢慢跟上.

那這樣你買中古屋的時間增值效力自然就遠不如新建案.

這樣預售屋的利潤就很容易就超過你的中古屋.

當然至於貸款利息那個跟租金打掉就不需要討論.

至於挑選預售屋..

恩...

還是那個無腦選物件的辦法.

挑最便宜那一間就對了..XD

低總價中的最低單價,或是低單價中的最低總價...選一邊站.

除非他有瑕疵...那就跳過(暗房,歪斜)

2F一樣看價差,價差超過15%就買,低於10%就不要買.

另外,盡量挑2xF以上的.

除了公設門面和建案規模優勢外.

預售屋投資永遠都是,蓋越久越好...XD

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最便宜就門檻概念. 尤其如果是蛋黃區例如桃園藝文特區,竹北重劃區,台中七期,高雄美術館. (目前正彎區都是豪宅,豪宅是另外一個市場,要追最強) 會擠進來的人,有一部分是資金雄厚的. 但另一部分是為了學區,為了拚死也要卡門牌(天龍國心態) 因此,我們放棄資金雄厚那一群,並且因為非最便宜的產品一大堆他們可以慢慢選. 我們就抓那些拚了命想要擠進來的買家. 而這些買家自然越窮的人越多,所以越便宜的產品淺在買家越多. 因此你先把最便宜的買走,其他這些擠進來的人全都幫你哄抬房價. 之後你在賣給這種人... 這就是炒作門檻的概念. 也就是類似,你看台北老公寓好不好賣. 有沒有比那些中高價的好宅好賣?? 阿這就是因為,一堆人拚死也要擠台北. 那是不是你炒作這種東西的獲利穩定性就高於那些中高價的好宅. 因為你比它們更有把握一定有人想買,並且想買的人還比較多...

有夠便宜就可以. 因為你是低總價,所以有價差,這個缺點影響有限. 對不少人而言這是可以忍受的. 但是多50萬他會很頭痛. 因此有時候樓層差價也可以注意一下. 例如3F要600,4F要620,5F要650.我會選3F. 但如果3F要1000,4F要1005,5F要1015.我賄選5F 不過當然,其實到時候釋出,同時釋出同質性物件並不會你想的那麼多. 你可能看到一堆在賣. 但當你切割樓層34F.5~10F,10~15F,15~20F,20~25F,25Fup. 然後再切割視野有沒有被擋,在切割坪數大小或是兩房三房四房. 實際上每一個區塊在賣的物件量很多時候只有一兩間. 因為其他買家,有些是自住或是自用.有些是出租,有些是屯空屋. 並沒有那麼厲害大家都同時拿出來賣的狀況. 因此你就算是3F,你要賣650好了...另一間低價的可能就是6F有視野要賣710. 你們已經是有點區隔性的產品... 因此在買的時候,價差大都不怕,價差低的時候才優先選好一點的.

可以偷看答案. 看土地價格...

這就像,美術館賓果可不可以買. 可以買. 他有他自己的行情. 例如他就是低於其他基本款物件10%. 那你就用她的行情去買就好. 你不要用其他人的行情買他就可以了. 對於拚死也要擠入這區的買家而言. 他們沒有資格去挑三揀四這間是不是賓果. 因此一樣有它自己的市場. 漲幅也不會比別人少.

台北市場跟其他人不一樣. 要問台北投資客比較準. 因為預售屋的判斷比較細微,所以要在地的判斷才行.

買自己家附近的蛋黃區就好. 漲幅實際上價差不會你們想像中那麼大. and..跑太遠很累...意義也沒多大. 我爸台中那一間.以前簡直就半放生狀態,直到後來全委託仲介處理...XD

他不給我去看,所以不知道..XD

賺熟悉穩賺的錢. 沒抽到樂透也不會怎樣..XD

你要嘛就是去其他建案代銷那邊,探其他建案的價格. 要嘛就是盯土地成交價然後回推建商推案價應該在多少. 你要知道,市場上90%的預售屋買家都不會太老鳥太強.. 所以你直接去接待中心探價格.探到的大概也是其他90%的人的買價. 至於少數那10%高手,它們雖然有辦法買更便宜. 但通常會更挑貨...大多物件它們也不買. 所以也不會每個建案都是這種高手之後會壓低價釋出. 當然如果剛好你在賣的時候他也釋出,他要賺得又沒很多. 那你就乖乖排隊在他後面等他先賣掉才輪到你,這就沒辦法. so...你只要跟那90%的其他買家比就好了.