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Re: [新聞] 拆解房價1|買屋血汗錢誰賺走 建商利潤

看板home-sale標題Re: [新聞] 拆解房價1|買屋血汗錢誰賺走 建商利潤作者
jeromeshih
(以謹慎態度來面對問題)
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真的以下新聞敘述,好奇是否有內容有對不上的情況?

新聞裡面提到
1.2020年《台灣地區住宅類建築造價參考表》地上4層樓每坪6~7萬元;14層樓以上高樓,每坪約8~12萬元,但這兩年造價上漲速度過快,上述造價遠遠落後市場行情,至少還要再加上20、30%才蓋得出來。
2.以台中市區豪墅現況營建成本低抓16萬元來計算,75坪就是1200萬元

一般大家認為豪宅營建成本預期較高,因為賣價較高

但是照這樣看來
8~12如果多30%大約是10.4~144

但這樣跟16/p價差應該不算大?

如此就有疑問
a.豪宅16/p是正常造價嗎
b.如果是的話,是14層樓以上高樓的造價其實已經不輸豪宅,還是豪宅其實營造成本跟一般大樓差異不大,只是工相對細一些來營造差異

是否有人能說明一下?

※ 引述《wimting (認真認真活!!)》之銘言:
: 連結:
: https://tw.appledaily.com/property/20220516/OVNJXS5LQ5GSVG2C6SBPCTIDPQ/
: 內文:
: 房市高漲,本應是荷包賺飽飽的建商,卻頻頻出現抱怨聲浪,因為各項成本堆疊讓房價無: 法趨緩,還讓建商成了背負房價推手罵名,只能對外喊冤「利潤根本沒增加」,《蘋果新: 聞網》以2022年的房市狀況,試算「土地成本」、「單位造價」;外部成本包括「管銷」: 、「房地合一稅」、「建商利潤」,一一拆解就可知道建商並不好賺,帶您拆解買屋血汗: 錢流落去哪了。
: 最近,台中北屯單元12「精晨雙城」廣告戶出現3998萬元起跳價碼,建商吸客打「廣告戶: 」,果然引起市場奏效。建商表示,因為市區4000萬元以上別墅幾乎做不起來,主要是透: 過每個戶型的價差互補空間,才有機會打出廣告戶效果,銷售反應超熱烈。
: 《蘋果》記者詢問多家建商後,發現這幾年大環境成本上漲後,房價組成起了不小變化。: 以中台灣蛋黃區來說,假設一坪低密度土地價格60萬元,按設定土地建蔽率50%、容積率: 120%,要蓋一棟地坪40的透天,土地成本就等於2400萬元,難怪亞昕集團董事長姚連地說: :「不動產最大獲利是由地主賺走,麵粉漲、麵包不可能不漲。」
: 地價之外,還得面臨營建業成本攀升,依照2020年《台灣地區住宅類建築造價參考表》地: 上4層樓每坪6~7萬元;14層樓以上高樓,每坪約8~12萬元,但這兩年造價上漲速度過快,: 上述造價遠遠落後市場行情,至少還要再加上20、30%才蓋得出來。
: 若以上述同樣地坪40、容積率120%舉例換算,大台中不動產開發公會理事長王至亮表示,: 40坪土地可以蓋到48坪,再加上陽台、電梯空間、機械室等,公設係數1.5~1.6,換算約: 總面積75坪,建蔽率50%來計算約莫可以蓋3.5層樓。因此以台中市區豪墅現況營建成本低: 抓16萬元來計算,75坪就是1200萬元。
: 除了直接成本以外,建商不論是請代銷業者或是自行出售,都還有「管銷成本」支出,且: 是以成本15%計算,依上述試算土地加營造成本為3600萬元,15%等於540萬元,房屋總售: 價來到4140萬元,而順利銷售出去,也須負擔房地合一稅,業界普遍回推為售價的4~5%,: 以4%來計算,又多了165.5萬元。
: 以上成本相加,這棟房看的見成本已經來到4305.6萬元,但這還未加入建設公司的利潤,: 若建商利潤抓10%,獲利為430萬元,這間房的最終總價就來到4735萬元。
: 王至亮表示,一間房就能獲利400多萬元,看起來還不錯,但建商還要負擔營業所得稅、: 股東盈利、營業稅等其他稅負,此外,「建商稅後利潤大概10~15%,還得分3到5年回收,: 建築業只是一個加工業,年獲利率約3%,且還有長年售服成本,實際上獲利更低」。
: 上揚國際建築團隊台中一處總經理楊濬輔則指出,「殺頭的生意沒人要做」,建案因為總: 銷金額高,因此一定有賺錢建商才會拼命蓋,但現實面來說,建商要運作、企業要生存,: 因此沒有悲觀的權利,只能從地段選擇、土地開發、客戶圈粉等方式降低經營風險。
: 王至亮補充說:從近期原物料價格波動大來觀察,營建成本只會往上加,這也就帶動最終: 售價往上拉抬」,加上目前政府打房限制金流,「以前能一次開槓桿買兩塊土地操作,現: 在限貸後縮減經營規模,不少小建商甚至乾脆賣地不玩了,所以不能只看到營建獲利豐厚: ,開發商需承擔的成本風險更高。」(王鈞生/台中報導)
: 心得:
: 每個建商要賺多少錢都是固定的
: 老闆的利潤也是固定的
: 但就小老百姓的薪水...


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bob2096tw05/16 12:38豪宅主要貴在坪數跟裝潢吧?

piliwu05/16 12:38沒參考價值的參考表

piliwu05/16 12:392020年政府自己的都更營造成本就是18萬/坪

junior02048605/16 12:47反正空空都以為營造成本低,想住新房子就是貴啦XD

thelegada05/16 12:49豪宅主要貴裝潢+1

Anyotw05/16 12:59豪宅主要貴….其實什麼都貴。

Anyotw05/16 13:00https://i.imgur.com/5UyhuVb.jpg

Anyotw05/16 13:00磁磚都貼這種厲害的

sdhpipt05/16 13:04建築參考表是拿來算房屋稅契稅那些的 所以不太合乎實際

sdhpipt05/16 13:04都更營造成本是拿來算權利變換 所以比較貼近實際

kusomanfcu05/16 13:29https://i.imgur.com/aosqzFj.jpg

kusomanfcu05/16 13:2918*127/109

kusomanfcu05/16 13:29差不多21了啦

lagadidi05/16 15:58覺得建商賣太貴,幹麻不自己蓋?

adonisXD05/16 20:07落後指標 發哥18 豪宅24 浮洲都要15了 14自己蓋吧