[請益] 建築物成本計算

macrossholo05/15 18:44建築成本現在很難估、就像鋁窗的老闆幾個星期前跟我

macrossholo05/15 18:44說，他們價格去年底到今年調漲了4次，一直漲價，如

macrossholo05/15 18:44果可以暫時先避開站段期間蓋房，等穩定之後再說

Gikber05/15 18:50中等的現在至少是抓到12-13萬一坪，管銷通常在1.15-1.2

i38605/15 18:52講蓋一坪幾萬只是最後用總價/建坪講個大概而已

i38605/15 18:54光是你建物牆面複雜度，有沒有圍牆，就可能讓總價差了200萬

ceca05/15 18:57自己蓋基本款一棟,你抓800~1000萬.

ceca05/15 18:57獨棟..

jinny89105/15 19:07厲害的還會跟你說依實價來算！以為在賣海鮮喔！XD

normangood05/15 19:08請問c大，有包含土地成本嗎

Qcloud05/15 19:10肯定沒有

piliwu05/15 19:11我爸預算1000買不到可用建地

xup6fm0605/15 19:11獨棟含電梯不含土地,接近1000萬

normangood05/15 19:18管銷費用是指什麼呢？

ceca05/15 20:16沒包含土地成本.

ceca05/15 20:17前幾年可能在700...現在營造成本暴漲.

ceca05/15 20:17但是如果你可以一次蓋五間,那成本會大幅下降.

ceca05/15 20:17這是牽扯到,叫工人一趟做1間還是5間的差異.

ceca05/15 20:17你只蓋一間,你的工人要領的還是一整天的錢.

ceca05/15 20:18所以他可能做兩個小時沒事就回去了,你要支付一天的錢.

ceca05/15 20:18你蓋五間,那請的人可以讓他一天工作滿8小時.

ceca05/15 20:18另外原物料成本也是,你量夠就會打折,小量就會貴.

ceca05/15 20:18成本差異可以超過20%以上.

ceca05/15 20:19但是如果你是連棟透天,打掉重蓋.

ceca05/15 20:19這樣基本上結構就是前後牆面和樓地板.

ceca05/15 20:19成本會差不少,之前可以壓在400內.

ceca05/15 20:19現在好像大概在五百.

normangood05/15 20:25等等，這樣子算的話，土地抓一坪10萬，建坪照價抓11萬

normangood05/15 20:25，管銷抓1萬，土地42坪，成本420萬，建坪60，含管銷

normangood05/15 20:25約720萬傯價約1140萬，建商蓋1年半，賣你1500萬，好

normangood05/15 20:25像價格還算合理

normangood05/15 20:26或是成本約1200萬，建商賣1500萬，利潤300萬，應該是

normangood05/15 20:26蠻ok的

ceca05/15 20:29建商還要加上管銷(廣告銷售人事成本)

ceca05/15 20:29以錢的時候,蓋一間基本款透天是賺100~200萬..XD

ceca05/15 20:30不過當建商可以"募資""法人貸款""不計算房地合一"

normangood05/15 20:30那感覺建商其實不比投資客好做！因為要弄工程一堆事

ceca05/15 20:30然後重點還是賺土地的錢.

ceca05/15 20:30你純炒地皮,土地買的便宜,但你要賣高就很辛苦.

ceca05/15 20:30所以你買到便宜的土地,大漲了怎麼辦?

ceca05/15 20:31就自己蓋嚕..

normangood05/15 20:31那現在建商是賺以前屯地的錢，而不是建築物的錢囉

ceca05/15 20:31當然對營造廠而言,他還有一筆營造的利潤.

ceca05/15 20:31因此很多透天建商,他背後本身是營造廠.

ceca05/15 20:32建商主要賺"集資"或找金主...

ceca05/15 20:32你炒房要集資,其實是違法的.

ceca05/15 20:32你炒房找金主,也是違法的..XD

ceca05/15 20:32國稅局有沒有要找你麻煩而已..

ceca05/15 20:32但你當建商就合法.

ceca05/15 20:33另外他不受房地合一規範.

normangood05/15 20:34為什麼違法！不是就是一群人投資變成大資金，再買賣？

normangood05/15 20:35為什麼違法？

ceca05/15 20:35你買房用個人名義,那其他人錢給她不就是贈與.

ceca05/15 20:35賺錢分回去就在贈與.

ceca05/15 20:35國稅局要查你贈與稅.

ceca05/15 20:35你每個人出50萬買公寓ok.

ceca05/15 20:36你今天要做大型一點的例如5000萬的店面.

ceca05/15 20:36你錢這樣洗來洗去,就會備查金流.

normangood05/15 20:36唷喔，乾，國税局真的很會抽錢

ceca05/15 20:36但是你如果是建商,那募資,或是合股,都是合法的.

ceca05/15 20:37另外,土地的話,你直接買賣要抽房地合一稅.

ceca05/15 20:37你當建商蓋...就不用計算房地合一稅.

ceca05/15 20:37稅的算法不一樣.

ceca05/15 20:37建商好像是利潤的8%還是多少有點忘了.

normangood05/15 20:38那C大現在買新透天，跟新大樓，是不是透天有土地保值

normangood05/15 20:38可以傳給下一代，老大樓就因為使用年限問題，且持分

normangood05/15 20:38少，以後比較不保值，這樣算合理嗎

ceca05/15 20:38再者,建商用公司貸款土建融資..

ceca05/15 20:38所以他貸款不綁個人信用.

ceca05/15 20:38不會干涉你自己私人買房子.

ceca05/15 20:38另外,你回顧歷史,其實同一個地方,透天和大樓漲幅差不多..XD

ceca05/15 20:38漲幅差不多代表,你愛買甚麼就買甚麼...XD

normangood05/15 20:39原來啊

ceca05/15 20:39透天土地都被切割零碎.

ceca05/15 20:39除非你是有機氯被建商做整併.

ceca05/15 20:39不然價格都是"住宅價值"去定義他.

ceca05/15 20:39住宅價值,透天和大樓式平等上升下降的.

normangood05/15 20:40那麼不是終究有個傯價的上限問題，如1000萬透天漲到20

normangood05/15 20:4000萬，跟2個500萬每個各漲500萬，那因為2000萬傯價太

normangood05/15 20:40高沒人買，反而1000萬大樓有人買

ceca05/15 20:41總價高一般來講漲比較少.

ceca05/15 20:41主要是奢侈品屬性高的關係.

ceca05/15 20:41當然指長期非特定時間炒做(例如以前炒帝寶)

ceca05/15 20:41這牽扯到一件事情就是..高價奢侈品,買家很愛新的.

normangood05/15 20:42那應該是買2個大樓比較好，哈哈

ceca05/15 20:42例如1億的花園別墅.

ceca05/15 20:42買家不太喜歡買別人二手,而是自己弄塊地來蓋.

ceca05/15 20:42因此你漲幅會被壓制.

ceca05/15 20:42不過..因為市中心的車庫別墅半絕種狀態.

ceca05/15 20:42所以市中心的基本款車庫別墅漲幅很驚人.

ceca05/15 20:42這是供需問題.

ceca05/15 20:43所以向台中高雄,2000~4000萬這一階段的車庫別墅.

ceca05/15 20:43最近表現都比同價格的大樓好.

ceca05/15 20:43所以細部要看一下市場結構.

normangood05/15 20:43請問連動透天也是嗎？因為別墅是獨棟很稀有

ceca05/15 20:44連棟透天通常面寬只有四米.

ceca05/15 20:44競爭力沒那麼強...因此就跟大樓差不多.

ceca05/15 20:44車庫別墅基本面寬六米.

ceca05/15 20:44因此如果你可以買三棟透天打掉蓋兩棟別墅,你會多賺不少錢.

ceca05/15 20:44但這種...很搶手很難找.

normangood05/15 20:44小弟買屏東市透天，5年前跟現在比，真的漲的很可怕，

normangood05/15 20:44這後悔沒有早買

normangood05/15 20:45那小弟面寬5.15米雙車庫，算有競爭力嗎？

ceca05/15 20:485.1就普通...沒有六米強勢.

ceca05/15 20:48最近版上有人買六米面寬透天(不限別墅型態),他很有感.XD

ceca05/15 20:48看他會不會想上來發言.

normangood05/15 20:50天啊，都是錢

ceca05/15 20:50對投資來講,這種細部變化要注意,對利潤影響不小.

ceca05/15 20:50當然對自住來講,還是爽要優先.

ceca05/15 20:51例如你就一個人或是兩個人住,你買六米面寬車庫透天.

ceca05/15 20:51有時候不如把錢拿去做其他爽的事情..XD

ceca05/15 20:51畢竟價差很大.

ceca05/15 20:51但投資,隨便差個一些就是百萬起跳.

normangood05/15 20:53小弟最近才入手新透天在屏東市區，一開始是想說買個

normangood05/15 20:53中古，剩下的投資美術館大樓，結果老婆要新房子，只好

normangood05/15 20:53作罷

normangood05/15 20:54c大看好屏東市發展嗎？

ceca05/15 21:15屏東就普通...

ceca05/15 21:15如果說屏東要大幅拉抬.

ceca05/15 21:15你可以關心高雄國道七號..XD

ceca05/15 21:15國道七號目的是大寮那一大塊地方,將來會做工業區.

ceca05/15 21:16那一大塊地方做工業區,到屏東和到高雄市中心距離差不多.

ceca05/15 21:16因此必然帶動屏東一波大炒作.

ceca05/15 21:16so...長期來看,屏東的西側會比較強勢.

william82605/15 21:23別墅 8間內 隨便蓋 現在12-14

william82605/15 21:24但如果幾棟大樓加一排透天 自有營造廠 透天還是可以

william82605/15 21:24壓在10萬（沒電梯、符合法規最低標準）

william82605/15 21:25剛問前老闆的 他們家族去年建照300多間 不過他們本業

william82605/15 21:25有廟有娛樂

normangood05/15 22:0112-14好貴的成本

normangood05/15 22:11謝謝c大跟w大的解說