Re: [閒聊] 租金報酬率=銀行利率現在新竹租屋市場異常熱??

bearalex 發表於 2022/6/15 下午3:22:36

看板home-sale標題Re: [閒聊] 租金報酬率=銀行利率現在新竹租屋市場異常熱??作者

(方立德--聯發科轉職房仲)時間Jun 15 15:22:36 2022推噓14 推:15 噓:1 →:39

沒有高手回答那我只好自問自答了

房貸利率2%的前提在此
https://www.gvm.com.tw/article/90791
央行利率恐「連二升」半碼以上
目前最低利率1.56
1.56+0.25=1.81(連2半碼)
1.56+0.375=1.935(1碼+半碼)
1.56+0.5 =2.06(連2+1碼)
所以假設升息後的貸款利率為2%(抓整數)

以買方的角度來看
2500萬三房自備款500萬(八成貸款)
2000萬貸款*0.02=40萬(年利息)/12=33333/月繳額外需負擔房屋稅地價稅等

而悅揚三房租金34000含車位不含管理費
https://imgur.com/a/6Hmuch1

所以對買方來說租房子跟買房子每月的繳款一樣, 那何必要買房呢,
五百萬的部分可以放銀行或是其他投資, 租房子就好
而如果房價再繼續上漲就繼續租屋就好~~~~
But, 如果租金上漲, 不在是34000, 這個算法就得調整了

以屋主的角度來看
當初買1000萬自備款200萬過戶+裝潢假設花100萬
現在2500萬的房子收入
3.4*12=40.8萬/年
800萬的貸款前三年寬限期
800*0.02=16萬/年
每年淨收入40.8-16=24.8扣除空租期或是租屋仲介費 24.8-3.4=21.4
看起來報酬率有
21.4/300=7.13%
But, 價差的部分算是資本的一部分也有他的機會成本在,
這部分的金額是 2500-1000-100=1400萬
如果滿五年出售 1400*0.8=1120萬(淨獲利)
所以屋主在悅揚三房這個撲滿實際存的錢是1120+300=1420萬
實際報酬率是
21.4/1420=1.5%
而這個獲利率可能幾乎跟2%貸款利率時的定存利率差不多
那屋主是否有必要繼續持有這間房子??

所以我的結論有兩個, 過去很簡單, 不論投資還是自住用這個算法都是租不如買
現在租金跟房貸利率可能已經臨近交叉點
1. 新竹房地產可能會變成買不如租, <= 台北或許已經是這樣子了???

2. 現況下是出租房源<租客數, 所以租金有可能上漲 (這個是比較大的變數)

以上~~~

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.222.194.196 (臺灣)

※ PTT 網址

推

iamala06/15 15:30買房不是算數學啊，不然每餐吃吐司最省。

→

iamala06/15 15:31買不如租的時代如果來臨，買房才真正有價值。不然現在混

買房的情況當然是相對複雜, 租金利息只是參考指標之一有種買房是叫做丈母娘叫你要買

→

iamala06/15 15:31一堆來蹭的，烏煙瘴氣的。

→

TheDream06/15 15:32你都覺得租金有可能上漲的話，那房價會漲會跌呢？

→

TheDream06/15 15:32如果租金漲會帶動房價漲，那你怎麼說服屋主這時候賣房？

我通篇沒有說房價漲跌吧, 也說了這個沒有要說服屋主賣房, 我只是說, 假設我文章的前提發生了~~ 我站在買方的立場來看買房還是租房同時站在屋主的立場來看應該要收租還是應該要賣房,效益比較好並沒有要說服屋主賣房不要額外增加這個議題了~~~ 身為房仲自然要對雙方面的狀況都有了解, 買或賣的決定權在買方和屋主身上並不是靠虛假數據來騙取委託的所以我也是明確的告知, 現在租屋市場有供不應求的狀況出現

推

gy5566200806/15 15:34應該是房價漲完租金會跟漲

→

gy5566200806/15 15:35拿漲完的市價跟沒漲的租金算肯定買不如租

推

abyssa106/15 15:36租金比較不會被貨幣政策通膨預期影響一直都是緩漲

→

abyssa106/15 15:36房價可能暴漲暴跌… 不一定同向有時房價跌租金繼續漲

→

F9393506/15 15:49沒有更好的標的為何要賣？

→

F9393506/15 15:50你覺得美債好，我覺得有匯差風險頻繁轉換當時最好標的不

→

F9393506/15 15:50用成本嗎？

→

F9393506/15 15:51多元配置即可，不用漲了就賣跑來跑去

推

hongdagg06/15 15:52用心打了一大串，但這邊結論只有一個：房價續漲

這個結論來的太突然了

推

CaLawrence06/15 15:57租金跟地區薪酬比較有關聯

噓

prostar06/15 15:585年後房價不變賣出買房拿了500+每個月34Kx60=700萬\

→

prostar06/15 15:59不買房等於200萬花掉了 500萬要賺到900萬才行

噓的很大力內容很錯誤...買房的每個月一樣要付房貸利息, 哪來的兩百萬...

※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/15/2022 16:04:48

→

randy0106/15 16:13新竹買房應該是賺價差吧算什麼租金報酬率==

→

randy0106/15 16:15新竹買盤這麼兇猛會租的都是買不起的當然租金跟不上房

→

randy0106/15 16:15價

推

prostar06/15 16:15看成本金還推回

推

nitero06/15 16:18你那個滿五年出售 1120 萬，如果屋主提前出售，稅率也要

→

nitero06/15 16:18變動一下？

五年只是一個概念, 現在賣45%, 過一年賣35%, 重購退稅0%~45%, 每個case狀況不同

推

prostar06/15 16:26可以把本金提高到1000萬五年成本1330 拿回1200

→

prostar06/15 16:27租屋的話五年成本1000+200 拿回1000+投資利益

→

prostar06/15 16:28投資利益要5年總共20% 就看會不會投資了

→

prostar06/15 16:32算錯了兩者差只有大概70萬

推

paunch06/15 16:32這假設的情況就會破了ceca大之前說的基本面，要小心回檔，

→

paunch06/15 16:32但是要跌也沒那麼快就是了，撐夠久說不定又漲上去了

→

prostar06/15 16:34所以新竹買來投資確實已經不適合

※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/15/2022 16:48:31

推

j401f206/15 16:48不要去猜測市場但房價漲幅不會只漲三年

→

randy0106/15 16:50在新竹還會弄到租不如買的話大概就兩條路：1.租套房過

→

randy0106/15 16:50學生式生活2.不要住新竹了換地方會好一點

→

randy0106/15 16:51打錯弄到買不如租

推

sspider082906/15 16:53你仲介最精闢你們可以內部討論就好反正誰講給你聽

→

sspider082906/15 16:53也沒用

→

ox32106/15 18:16如果利率不變，租房又不會遇到特殊情況，出外又不用資產充

→

ox32106/15 18:16面子的當然就沒啥差，只是利率房價就是個週期循環，個人認

→

ox32106/15 18:16為只要買的合理沒什麼不行，我常常覺得新竹房仲真的是很好

→

ox32106/15 18:16當，先說明這只是我個人感覺沒有貶低的意思，在其他縣市遇

→

ox32106/15 18:16過有些房仲都會為買屋賣屋雙方著想，適合什麼物件仲介會想

→

ox32106/15 18:16辦法去分析和搓合，在新竹看到很多隨便帶去看物件也不懂介

→

ox32106/15 18:16紹，一問三不知，要出價又跟你說要出開價-50萬不然不收的，

→

ox32106/15 18:16如果只看數學當然可以跟自住的這樣講，但是身為過來人認為

→

ox32106/15 18:16要考慮的還有很多個人因素在才對

推

roy071006/15 18:19買盤你看能撐多久？之後說不定就裁員無薪假了

推

vux06/15 19:11已經開始裁員了

推

CrabBro06/15 21:34不該這樣算，這兩年房價的漲幅不會是常態，你算法擴大分

→

CrabBro06/15 21:34母太多了

推

yytseng06/15 21:55自住買房的剛需絕對不是只算錢而已，另一半的壓力，生小

→

yytseng06/15 21:55孩學區的需求，生活的品質，上班的遠近，通通要考慮，不

→

yytseng06/15 21:55是數字比大小那麼簡單，買房租房對不同人的意義根本無法

→

yytseng06/15 21:55比較，你算的再精，另一半跟你說沒房不嫁，後面就不用講

→