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Re: [新聞] 誰說包租婆好賺?專家喊「買股不買房 才

看板home-sale標題Re: [新聞] 誰說包租婆好賺?專家喊「買股不買房 才作者
CrabBro
(螃蟹哥)
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※ 引述《anti87 (888)》之銘言:
: 年看到的,不同主題及內容的書籍中,居然有著與投資理財相關的共同致富密碼:想要成: 為有錢人,千萬記得要「買股,不買房」!

這段話算是倒果為因
有錢人持有大量的股票,並不等同於買股票就會變成有錢人
有錢人持有大量股票的原因很多
有些是為了把持住公司的經營權
有些是在玩一些交易手法,透過金融制度產生更多的錢
像下面提到的金融詛咒,裡面就是在講這些操作手法
使得金融過渡膨脹,傷害了實質的生產力,使產業邁向死亡
而且裡面就有提到吸收金錢最多的之一就是房地產

大逆轉:金融擴張如何推升不平等
這本書中也沒有提到你要變得有錢就改買股不買房
這本書本來講的金融本來是為了服務眾人的角色 (借款、信用中介、風險控管)
逆轉反客為主變成支配眾人的角色
反而擾亂的整個消費市場的秩序,加重了財富的不平等

: 首先在《金融詛咒(Finance Curse)》這本書中,作者Nicholas Shaxson指出,美國最: 富的5%人,握有2/3的股份。且由於公司越來越優先拿利潤,買回自己的股票,而非用來: 投資,使得股價大漲,並造成股東受惠最大。根據Nicholas Shaxson所引述資料顯示,: 2015年,公司回購股票佔公淨收入的比,美國是110%、英國更高達150%。
: 另外在《大逆轉:金融擴張如何推升不平等(Divested:Inequality in the Age of
: Finance)》這本書中就提到:自1980年代開始,雖然美國全國的財富繼續增加,但經濟: 成長的果實,幾乎全都落入最富有的前20%家庭手裡。富人(富有家庭)的致富方程式就: 是:高所得→投資更多→賺到更多的錢→改善子女人生機會→財富移轉→更為富有!
: 一般來說,富人的資產配置主要是股票(美國前10%的富人,擁有80%的股票,包括直接持: 有股票、股票共同基金、退休帳戶、年金和信託),中產階級則多半是房地產;至於窮人: ,則擁有最多只能穩定家庭生活,但對於累積財富沒啥幫助的車子及房子,且可能欠下一: 筆不小的車貸及房貸(經統計,一半人所欠房貸,大約是住宅價值的1/4)。
: 該書作者林庚厚及Megan Tobias Neely 認為,自2007年以來,美國社會不平等大幅擴大: 之中,頂層所得一直能保持穩定,但底層60%人口的收入卻下滑的原因,就在於房貸危機: ,造成中產及勞工階級家庭的財富崩跌。特別是家庭往往將很大一部分,甚至是全部,全: 都重押在房屋的投資上。不但債務負擔較重,也比較容易因為失業,或是遇到緊急醫療狀: 況周轉不靈而債台高築。

: 作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出,有錢人雖然借得多,但利息也低。且有錢人的所: 得中,有30%~50%是用於投資(以便賺取更多財富),而窮人則多半是「入不敷出」。: 至於在《只有資本主義的世界(Capitalism, Alone)》一書中,專門研究全球不平等議: 題、曾任世界銀行(World Bank)研究物門首席經濟學家的作者Branki Milanovic,就引: 述2013年的數據指出,全美1%的富人,擁有一半以上的股票、55%的金融證券、65%的信託: 產品,以及63%的股份,使得全美90%的財富,都集中在10%的富人手中。
: 這些有錢人的特徵,主要是「有更多資產」、「資產/所得比較高」,以及「有更多不同: 類型的資產(證券及金融工具佔3/4,房產則不到10%)」;中產階級的特徵則是「資產不: 多元(主要擺在房地產)」及「舉債度高(2010年已高達80%)」。
: 為什麼富人越富,但中產及窮人的財富,遠遠落後於富人? Branki Milanovic 認為其最: 主要的關鍵,就在於「不同資產類別的回報率是不同的」。他引述文獻資料指出,從1983: 年到2013年這30年間,有錢家庭的家戶所得較高,是因為金融資產的表現,遠勝過房地產: 以金融資產為例,其平均實質(排除通膨)年報酬率為6.3%,但房地產的平均實質回到率: ,就只有0.16%。如此之下,財富排名前1%的總資產報酬率,每年平均是2.9%,中間60%的: 中產階級報酬率,則只有1.3%。30年下來,以上的差異讓富人的投資報酬率,整整多了: 60%。

這段不完全正確,看了數字就覺得怪怪的
根據Observations的網站
https://reurl.cc/rRLpky
房地產和股市在1980以前成長率是相當的
但是1980以後金融資產市場成長率是房地產的兩倍

: 以上,筆者花了一些篇幅,把這幾本主題不同,但關於「富人之所以成為富人,且越來越: 富」的原因陳列,就是想趁此機會提醒國內投資理財大眾,千萬要揚棄過往不切實際、沒: 有大規模真實統計數據佐證的錯誤迷思了。
: 以國內為例,根據過往資料統計,過去15年,0050 ETF的平均年化報酬率至少有8%(
: https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780),以上面提到的台南700、800萬房子: 為例,除非年複利報酬率也能超過5%(如此一來,得保證15年的房價漲幅,要超過208%,: 也就是由現行800萬元,漲到1664萬元以上才行),否則,投資0050的整體報酬率,將遠: 高於買房並出租。

這段不正確
我們就假設0050的年化報酬率是8%好了
就用他說的800萬房子開始算好了,2成自備款再加0.5成其他成本共2.5成好了
銀行利率算1.8%,每月還本15年來平均是14500

一開始本金是200萬
0050 15年後是634萬,複利所得434萬
15年來還本的利息持續投入,成本為263萬,獲利為229萬

算到房屋來,假如你一毛出租獲利都沒有,那房價15年要漲到1628萬(已算房地合一)

假如你有出租投報率4%呢,扣掉15年來平均利息約8.5萬/年,獲利是352萬
實際上15年來房價漲超過1188萬(已算房地合一)就會打敗0050的績效
大概平均房價年增幅2.6%

如果租金投報率更高,則有更明顯的套利空間
但因為房屋第三間以後限貸成數問題,績效也會打折扣
會造成這樣結果的原因在於房地產是帶有槓桿的
也有就是所謂的租金現金投報率和租金總價投報率的不同

: 但就算如此,從事不動產投資的人,還必須注意以下幾大問題,首先就是「初期投資金額: 不低」。且正因為單次投資金額過大,投資人就很難因為「標的分散」,而降低「選錯標: 的」的風險。
: 其次,由於投資標的過於單一,未來就算要脫手或轉換投資標的,也很容易因為標的(房: 子)先天上的特質,而比一般標準化的投資標的要困難一些,且時間延長。
: 再者,只要是出租,就有可能遇到「空租」,以及房屋維修費用等問題(有興趣的讀者,: 也可以參考此文:
: https://www.cnbc.com/2022/08/11/millionaire-and-real-estate-expert-dont-buy-a-home-unless-you-can-afford-to-waste-money.html
: 、https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。當然,美國在房地產持有的: 費用及稅負上,比台灣高出非常多)。以上種種,都會影響(降低)整體不動產的投資報: 酬率,值得想要透過房地產投資而致富的民眾多加參考。
: 心得:
: 簡單講,富人的特徵是,主要投資在股票上,中產階級和窮人投資在房地產
: 而中產階級與窮人的差別在,中產階級是買來自用和租人
: 窮人則是貸款買房或是租屋。
: 各位房子買整排的大房東怎麼看?

如果問我的建議的話

1.有錢人持有大量股票以及其他大量金融資產,但絕不代表買股票你就會變成有錢人
2.股票和房地產都是好的工具,不用畫地自限
3.前兩間房的槓桿很大,加上利率不高,應該好好利用

記得以前有一句話,要變成有錢人只有三個方法
1.投對胎 2.投機 3.創業
想靠正常手法投資變富有實在不太可能

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※ 編輯: CrabBro (122.116.68.10 臺灣), 08/19/2022 20:15:28

william82608/19 20:25買房不會變有錢人 但至少不會淪落成窮人

william82608/19 20:26二選一根本智障 上市老闆股票一堆 但廠房工業地豪宅也

william82608/19 20:26不少

hdw08/19 21:00對..到底為啥要2選1XD~~~

hdw08/19 21:01更何況房產第一間根本是勝率120%....

hdw08/19 21:01亂買自住都賺...

lcy31708/19 21:01沒聽過幾個資產10億以上的人 股房有哪一個沒有的

IS098708/19 21:10他就去年很想買沒買以後就變這樣了QQ

abyssa108/19 21:11還有跟有錢人結婚

IS098708/19 21:11這個問題從頭到尾就沒啥好討論的,真的有錢的那一個沒手上

IS098708/19 21:11不動產= =

stpada08/20 15:38講到這個,都不說股市也可以開槓桿

CrabBro08/24 12:09股市槓桿利率是6-7%,你的獲利都被吃光,而且股市本來就

CrabBro08/24 12:10有波動,還有追繳的情況,房貸上述問題全部都沒有