Re: [閒聊] 台中人房地產大家開講

※ 引述《frowning1226 (法利昂)》之銘言：
: 選舉結果沒有意外，符合預期
: 所以應該還是會延續之前的市政規劃建設吧XD
: 大家都知道目前最熱的區域就在北屯
: 可是北屯很大，說真的地點差蠻多的...距離很遠
: 根據我這兩年的觀察
: 幫大家分類一下
: 先上一張圖
: https://imgur.com/EeFx9u6
: 市政府的最終目標是3.水湳
: 範圍蠻大的，可能要好一陣子才會完成
: 不過經過8年連續規劃，這一區域成形應該是勢在必行
: 市政府是非常有紀律和策略
: 要發展3，先從最右邊的1開始慢慢墊高
: 嘿嘿，先從最遠的開始，越來越高你才不會買不下去嘛
: 第一階段(過去式)
: 2019年開始從1開始，剛好遇到QE
: G0區非常圓滿的站上了3字頭
: 第二階段(現在進行式)
: 2021年開始2的攻勢，第一案就賣在42以上
: 目前有很多家建商正在這邊熱鬧
: 資金最大量的parking就在這一區
: 今年下半年2-1也開始加入熱鬧
: 2-1的區域好幾家建商一開案就是5X開頭不二價
: 根據情報國泰14期第二案要開賣60上下
: 中間當然還有一個1-1的12單元加入G0的順風車
: 以規劃而言，主打低密度所以價錢就是會比G0貴一點
: 第三階段(未來式)
: 由於14期的空地蠻大的，可能規劃就要好幾次
: 加上遇到這次緊縮
: 水湳的案子應該不會這麼快有大動靜
: 不過市政府的雄心壯志...大家都懂XD
: 很多朋友可能覺得台中市是遍地開花
: 不過我自己看起來齁...
: 才不是什麼遍地開花哩，根本就是重北無疑
: 我自己的看法是:
: 中區，東區那些打著台糖空地開高價的預售要小心
: 那邊的中古基期太低了，價差成這樣
: 不是短時間可以克服
: 西區北區空地太少，新案因為土地的關係
: 開價貴但還是有買家會接受
: 只是你要轉手的時間會比較長
: 沒有北屯熱區這麼好交易
: 南區要觀察13期的規劃，不過齁...
: 我從2020上半年就緊盯著13期
: 也進入八期卡了兩間預售
: 卻發現13期真的是一個讓人心酸的地區
: 跟北屯比起來...這速度根本是蝸牛
: 所以南區的預售我是也不建議追高
: 南屯，單元二可能依著七期，開貴一點還可以說服買家
: 南區真的完全在等13期這個還沒開始的夢
: 至於烏日高鐵，在目前不是火力集中的位置
: 我個人給他的位階低於南區
: 以上是我遇到的一些感覺
: 有偏差的地方還請高手海涵
: 以當前的市況，似乎比較適合中古屋的布局
: 中古屋跟預售開價還是有相當落差
: 還請高手前輩不吝指教，大家集思廣益~

區域規劃都是10年起跳的東西，盧只是依循老胡當初的規劃繼續執行下去而已

台中環內會是七期、水湳一圈 => 單元八、14期、單元二一圈慢慢往外

越內的越核心

我的心得是櫻花商圈、文華高中、陸光七村當例子

早期飛機場一定都是挑郊區、人少的地方

當時西屯=西大墩是早期發展的農村聚落，惠來溪(上石碑溪)

這邊有許多灌溉溝渠，只是目前狀況是加蓋或是看不到

https://imgur.com/agEJclI

也因為這樣所以這邊也是西屯工業區 (印刷區)的所在地

加上水湳機場讓福上巷、惠來路到底這邊不通

基本上不會有外地人進來，甚至連本地台中人都很少人進來了

會發展嗎? 一定會只是你願意等嗎?

20年前惠宇皇家莊園與南七期通豪禮讚開賣

朋友選了南七期，享受了南七期開發20年的紅利

直到現在七期幾乎快發展完畢，因此七期量能延伸到單元二

甚至未來市政路延伸的單元一

水湳優點這邊有廣大的空地、政府土地好規劃，加上本地在地人口

所有的建設一定都是以政府自有土地最大的區域最好規劃

只是一切都是你可以放多久? 光是西屯工業區搬遷可能要下一個20年

櫻花商圈、文華高中這邊幾乎都是原地主老居民

若是祖先傳下來沒有賣掉，幾乎都有不少的土地在手上

要都更? 應該也要時間，劉姓、廖姓都是這邊早期拓墾的大姓

皇城帝寶、大鵬新城這些許多都是當初軍眷

其他地方會買的也大多是原西屯工業區的人，畢竟當初這邊是治安死角

自從水湳機場關閉+重劃工程實施時都是城市中的無人注意角落

若你是當初買理和大地子民、惠宇人文臻觀的人

不能說你錯只能說市府規劃是先發展七期，30年過去了才換你吃到七期成熟期

水湳要開發的紅利

這一區當時買惠宇觀市政、精銳fun 未來、西屯匯的人都賺到

畢竟目前一定還是以北屯14期那邊為主，很簡單土地取得成本就擺在那邊

目前這樣的狀況你要怎麼開案文商段? 大概在等10年吧

從外圍慢慢往裡推案，還有單元八、逢甲這咧

而且主要建設都還沒完成

我家比西卡更早進單元八，大概持有30年了吧，從都市計畫就知道這邊一定好

到跑完全部流程配地，如同西卡說的，專注本業有正向現金流負擔的起

再相信自己的判斷囉，大方向一定正確只是中間會走很多的路ex:+龍當選blalala

2020疫情期間因緣際會也住在這了，運氣好買到住三之二的老透天

但以後要吃到紅利也是小孩成年的事了，只能說短線長線看你要怎麼玩

每個人的狀況不同，但是台中市規劃就是跟市府重大建設跑

這點是絕對沒錯的硬道理，尤其又是這個市府持有幾乎全部產權的

五都內市區最大重劃區

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已更正，其實所有的市區開發都一定風水輪流轉，西北南屯原本都是正市區外的 郊區農村聚落，隨著無法預期的產業發產、老市區飽和屯區也才慢慢發展 十年風水輪流轉，房地產可能要拉到二十年 東區會不好嗎? 經歷了大東紡織結束的許多年，這邊是不是因為 台糖建設、鐵路高架，加上他這一塊原工廠產權單一、面積大好開發 又從工廠搖身一變翻身了? 西屯大東樹脂被寶輝買去開發 達新工業起家廠區被聯聚買去開發 市區的最外圍就是工廠、就業機會，等人口擴張原本的工廠就業會再被 趕到更外圍的地方，原本的地就重劃變成住宅區 要問的是台中作為中部五縣市的磁吸能力能維持到什麼時候 當然以上只是正常城市發展。例如中科真的就是當年時空背景 遠見，地方中央配合與逢甲大學校友的幫助，才讓台中 有這一個繼續燃燒的能量 不然經歷過921的台中人應該都知道當年全台前幾大的造鎮計畫 瑞聯天地、國安國宅那一區有多慘 也是靠著距離中科"很近"才讓西屯這一區獨立於其他市區自成一格發展 大雅也是吃到中科紅利，這一點開發就是特別的產業園區成功案例 西屯水湳未來會衝得比北屯高原因也很單純 市政府、國家建設、與中科(高薪就業人口)的距離 像巨大好了，在環中路規劃的時候中科招商 連中科路都還是紙本上資料的時候他就買了中科路起點與終點 兩塊超好的地點。小弟自家主要都是"長期"為主，能賺但不一定是你爽到 或是等你吃到時已經十多年過去...可能是跟板上其他高手相比比較不同的地方 不過也是單純因為我們有自己的本業，房地產只是抗通膨+存錢的工具

老實說絕對是有遠見，但是推太頻繁了啦.... 自己也想這邊默默低調給有用心田野調查的人 跟七期相比，皇家莊園一定會賺阿但是前面十年那種生活環境 可能就被一堆板友打槍、搞不好連老婆那關根本過不了 旁邊後面是祭祀公業、黑黑的鐵皮工廠、養豬圈 保安就被打槍

主要那邊是環境時空背景比較 時間拉回到2004機場遷走、老胡規劃大宅門(水湳經貿當時名稱) 那時候七期確定正蓬勃發展，市政府移過去北七期商業南七期優質透天區 這邊呢? 晴臻邸、幸福兒童公園還是一片荒煙蔓草+鐵皮+路到底不通 頂多這邊就是普通的櫻花商圈+逢甲+眷村區，就像台北南港區那樣 是城市外圍提供就業的衛星地區 要論學區惠文國小2001年第一屆招生，長安國小2007年第一屆招生 那時候這區頂多就2002年私立葳格第一屆 跟七期的生命力正旺相比，這邊從大宅門說要設立開始 就只是四期外的邊陲地區，頂多是機場搬走後好像有機會!? 但是不知道要等到何時，看看這邊文教用地 能在當時買皇家莊園的要嘛有地緣 要嘛眼光精準，況且買房從來不是一個人的事，太座不點頭 想買又能如何呢?最簡單的這邊文小、文中、文高三塊文教用地 只有長安國小文小已經設立，其他都還在等 同時間的南七期那三塊已經是惠文國小、高中、特教學校 因為市政府早就確認要重點發展七期，只是剛好政策關係冒出水湳 2004規劃之初到現在2022，18年過去才等到"整體道路、公共設施完成" 連開發都還沒一撇，真要說開發中國醫單元八大鵬路那邊 就是ceca 他以前文章說布局的那邊還發展多一點 畢竟有學校學生客群+北區中清路水湳市場住民，陸光七村皇城xx這些 是相對便宜、空間大的選擇 類似相對應的例子是市政路環中路那一區的七期，當年大家也都知道很好 潮洋公園那附近買下去也要等到現在距今20年後市政路才要延伸 交二那塊才終於快要等到開發，比起這區我相信同預算大多數人2000的時候 更會選擇西屯區公所這邊居住，而不是櫻花商圈

不是沒人要，而是推的案子現階段賣不出去 重劃區也有定位差異，不是重劃就是好，要看地目使用分區與市政府對於該區定義 13期都是住1，還1-1居多就是定位成低密度住宅區，容積率不高

這樣建商就是大多是蓋透天為主，面積夠大才能蓋大樓 也沒有商業區，對比的話就是以市政路為分界的北七期、南七期的差異 推案透天要賣2500+這樣的受眾本來就小 板上大多人喜歡的是大樓，一來都是在高密度住宅區，又有商業區 生活方便，新起來的G0 就是這樣，有容積、商業區建商才有開發誘因 原都發局就是這樣設定，買東西尤其重劃區要多留意這一塊 這個才是該區定位與未來發展 單元二是例外，剛好吃到七期、公益路外溢，有住1-C 容積稍微高一點