Re: [請益] 北市老屋齡公寓可下手?

※ 引述《offkey (offkey)》之銘言：
: 目前正在看北市的房子
: 因為位置、使用坪數、預算等考量，大概只有公寓比較適合
: 原本是看40年以下的，結果都超過預算(1500萬)
: 目前有看到幾戶比較符合條件或覺得還不錯的，屋齡大都48-50年的
: 想請問大家:
: 若買近半百公寓住來自住的(2-3房)，會有什麼問題?
: 我自己想到的大概就屋況吧，可以用裝潢來改善(水電線重牽，防水做好點)
: 還會有其他的問題嗎?
: 目前也不確定會住多久，會不會住個幾年變危樓?
: 若住各7-8年再賣，會不會虧很多？
: （若虧太多乾脆用租的，或買較新的）

都要買老公寓了，怎麼沒有算都更價值？

同樣地點的公寓，隔一條巷，其價值可能天差地別：

【土地分區】

土地坐落於商三，容積率560%，以後隨便蓋就是20層以上，價值極高。

土地坐落於住三，容積率225%，以後大約蓋個10層左右，價值普普。

要注意有些是「商三特」不要被騙了，許多商三特適用容積率225%，要查閱都市計畫圖才知道。

各地容積率一覽表
https://bit.ly/35TrjTo

【土地持份】

公寓總共3樓，土地持分被除以3，持有土地大。

公寓總共4樓，土地持分被除以4，持有土地中等。

公寓總共5樓，土地持分被除以5，持有土地小，都更後分得最少。

選購老公寓時，"土地分區"、"土地持份"才是最重要的，

如果只關注使用空間、水電屋況，將來一定被砍價，因為建物都會折舊到0，只有土地才是有價的

--