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[閒聊] 認真討論,老公寓 vs 預售屋

看板home-sale標題[閒聊] 認真討論,老公寓 vs 預售屋作者
foda
(啾咪)
時間推噓38 推:39 噓:1 →:93

https://youtu.be/4UxsM4cDuDw?si=ihhcjTE03wIR-GLg

看到裝修小武郎新的影片討論老公寓的部分很有感

這部片含金量蠻高的(對中古屋初階者來說),例如有說明住一二三,都更成本,都更需要的土地面積等等

我沒有研究過帥過頭,也不喜歡他賣預售屋的手法,但觀念上我比較偏向他的部分

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老公寓

優點:
1.公設比低,約 5%
2.單坪價格低
3.租金投報率高
4.地點好生活機能比較完整
5.台北地區有機會都更
6.不用等房子蓋好,延遲交屋機率低
7.管理費低

缺點:
1.房屋外觀老舊
2.要等垃圾車
3.沒有車位,如果停外面,下雨時不舒服
4.沒有人幫忙收包裹
5.貸款可能貸不滿八成
6.初期需要一筆整修裝修費
7.除了一樓,其他需要爬樓梯

預售屋
優點:
1.不用等垃圾車
2.有人幫收包裹
3.通常有車位,下雨不會被淋到
4.貸款八成機率很高
5.初期不用基礎工程整修費
6.不用爬樓梯
7.大部分有兒童遊戲室

缺點:
1.公設比高,約35%
2.單坪價格高
3.租金投報率低
4.如果是重劃區,生活機能初期較差
5.有機會遇到延遲交屋
6.管理費高
7.社區 line 群常常吵架
8.可能會爛尾樓
9.不小心遇到重劃區後續發展不優

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有些不好說是優缺點的部分,像是老公寓可能要花多一點的時間研究

例如台北要買來出租或是自住等都更的話,很多細節如買蛋黃區呀,容積率呀,土地面積呀,馬路寬度呀,離捷運距離呀,真的很需要老手帶一把

且增值性的問題也很敏感,現在預售屋很多是蓋在重劃區,腹地大,價格會被後面的建案逐步推升拉抬,但是老公寓也會補漲,所以也很難說是否預售屋真的增值性比較強

預售屋又有點像是增值產品,比較難製造出正現金流,但一開始要拿出來的錢比較少,很適合小資族需要時間籌錢的

接下來會有老公寓和預售屋誰比較有優勢的情形嗎?

還是說就是一直保持各自的特性看自住客喜歡哪個或是投資客調整配置比而已?




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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.144.173 (臺灣)
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toto12307/24 19:51台北市的老公寓 不是你想買就買的到

toto12307/24 19:51一定會補漲啊 三重蘆洲新房80 90 大同士林萬華老公寓

jessicaabc9807/24 19:51台北精華區公寓才有用其他縣市的,別買了

diy9007/24 19:52重點:

diy9007/24 19:52帥過頭:台北公寓都更比只比中樂透簡單一點

toto12307/24 19:52看到隔壁新北新房都要多少 一定跟上開

diy9007/24 19:52所以他已經不碰老公寓了

toto12307/24 19:52不一定要台北精華區公寓 連社子都在都市更新了

toto12307/24 19:53台北市現在丟出來幾乎都是 5樓蓋的 5~4樓比較多

toto12307/24 19:53只是很有可能有行無市 這是肯定的

diy9007/24 19:544米巷不用想都更

juice302807/24 19:54帥過頭不碰可能是因為老了,有生之年等不到都更...

sam21sam2107/24 19:55沒錢就是認命捷運旁邊老公寓,住了就不大開車了

toto12307/24 19:55去 極爛的老公寓 丟給自住 比較好賺

sam21sam2107/24 19:55有錢捷運旁預售,沒錢捷運旁老公寓,捷運才重要

toto12307/24 19:55台北市現實就是 捷運站有段距離都不一定好找

toto12307/24 19:56老公寓要買 格局方正 邊間 很讚

sam21sam2107/24 19:56T大,不會啦,始終是錢的問題

toto12307/24 19:57台北市老公寓如果買到2000多萬

kinmengon07/24 19:57雙北就舊公寓還有機會換到都更。以外縣市買預售

toto12307/24 19:57其實很多人可能寧願去隔壁新北買小二房+車位

kutkin07/24 19:58老公寓=窮年輕人的起家厝

kutkin07/24 19:59房貸跟租金差不多

toto12307/24 19:59等都更 那種都是 入手成本很低 像我就是 哈

sam21sam2107/24 19:59嘿啊!台北市就是不斷的淘汰

kutkin07/24 19:59sam21sam21 +1

jessicaabc9807/24 19:59一堆北市學區的都兩千多,取向不同,去新北幹嘛?

toto12307/24 20:00去新北幹嘛 新北住新房啊

sam21sam2107/24 20:00不用學區也一票2000的老公寓,媽的

toto12307/24 20:00老公寓 還要整修 都是前 我的意思是要去取捨

backpacker1807/24 20:01都更只有台北有可能

backpacker1807/24 20:01新北也是洗洗睡

sam21sam2107/24 20:01沒差啦!沒錢就是水電重新換一下,其他DIY

sam21sam2107/24 20:01沒錢是要住多好?幻想自己是有錢人?

toto12307/24 20:02老公寓的優勢 就是空間大 坪數實在 還有拚都更

sam21sam2107/24 20:02沒錢就是忍耐,拼一下啊!

toto12307/24 20:02新北有可能好不好 怎麼不可能

toto12307/24 20:03新北一環很多都是都更的

toto12307/24 20:03只是要賺錢應該是要買老破公寓,整修丟給自住比較好賺

backpacker1807/24 20:04台北每年住宅拆照數是新北的三倍

backpacker1807/24 20:04等都更不如等地震

jessicaabc9807/24 20:06新北一環都更,效益有夠低,建商愈來愈難賺,不要

jessicaabc9807/24 20:06買了

mitic102907/24 20:07大都更時代好不,但帥過頭不推薦,真要買買4樓的

jessicaabc9807/24 20:07買新北一環公寓的錢,我寧住林口

vicjoyce032807/24 20:11有錢誰要住老公寓?

l9807/24 20:11老公寓你也可以整棟集資請人每天來收垃圾

l9807/24 20:12或者你單獨請人來收垃圾也可以,有錢都不是問題

gifted07/24 20:12影片不大專業 北市蛋黃公寓貸款八成完全沒有問題 房屋沒

gifted07/24 20:12有殘值 重點在土地價值

Giroro81307/24 20:15老公寓我真的不敢碰,像是颱風地震這種天災來什麼時候

Giroro81307/24 20:15房子會出事都不曉得

jessicaabc9807/24 20:16公寓四樓,是能多搖,新屋30楙我才怕好不,北市掛

jessicaabc9807/24 20:16到學區的,八成很容易啦

juice302807/24 20:16房子出事是巨大利多吧

juice302807/24 20:18但老公寓蠻難倒的,矮又連棟,大地震倒的都老華廈

juice302807/24 20:18老大樓

TosakaSakura07/24 20:20只能說台北這一兩年都更爆發+大地震,震出很多老人

TosakaSakura07/24 20:20都更的念頭,沒第一手管道的想買還買不到

toto12307/24 20:21台北市的老公寓 是 你不一定買的到 或是總價門檻很高

toto12307/24 20:21光這兩點 就是 稀缺品 如果又配上 四樓以下蓋 方正格局

toto12307/24 20:21完美,大家都很聰明 捨不得賣 都在等都更

TosakaSakura07/24 20:22不用說公寓,一些華廈大樓社區也開始積極起來

piliwu07/24 20:23價格問題啦

TosakaSakura07/24 20:23房地產市場很講究的就是一個「氛圍」

toto12307/24 20:25台北市的後代想住好一點就是去新北買就好

toto12307/24 20:25爸媽老公寓就放著 根本舒服反正都更就回來了

toto12307/24 20:26又不缺錢 幹嘛亂罵 早期入手成本這麼低

piliwu07/24 20:26帥過頭講投資,老公寓等都更確實太賭博

toto12307/24 20:27新北市2500就住很好了 台北市2500老華夏還可能買不到

eddie072907/24 20:27一年都更通過才幾件 真的跟中樂透一樣 不能視為優點吧

※ 編輯: foda (42.72.22.119 臺灣), 07/24/2024 20:28:15

diggi07/24 20:28帥過頭不碰是因為預售屋好炒及槓桿大。

eddie072907/24 20:28會相信的應該是被話術了

Freighter07/24 20:29樓上那邊在竹北內戰,吐了好幾間地震完不少新大樓裂得

Freighter07/24 20:29亂七八糟...你看0403地震台北公寓有裂得亂七八糟的嗎?

piliwu07/24 20:31真的有裂很多新聞沒什麼報導

Freighter07/24 20:31你缺點的2、4、5,在台北都不是問題...第3點,選台北市

Freighter07/24 20:32公有停車場附近的公寓就解決了...至於裝修,預售屋也要

Freighter07/24 20:32裝修。

jian020207/24 20:44其他都有解決辦法 只有機能是無法解決

momomom07/24 20:44台北市 捷運走路8分鐘內 兩千萬 兩房 二十年內 還有這種

momomom07/24 20:44物件嗎?

zoulephant07/24 20:46木柵小兩房看看吧…

zoulephant07/24 20:46或關渡那邊

jinso741007/24 20:58大馬路都不一定有都更

jinso741007/24 20:58小巷內再等三代看看有沒有機會

zzz5012607/24 21:00帥過頭要的是大家分錢 所以賺得一定要超多 公寓這種租金

zzz5012607/24 21:00投報跟現在預售屋飆漲投報差太多了 沒辦法分錢 但公寓就

zzz5012607/24 21:00是慢慢變富 買一間起來出租年化報酬率ibiza算過 不少

jorden080407/24 21:10等都更真的不如等地震 現在買老公寓你未來怎麼脫手

sos8807/24 21:12缺點: 1.公設比高,約35%

molopo07/24 21:12有多少錢做多少事

sos8807/24 21:13照消防法規蓋, 你嫌公設比高, 有電梯也嫌公設比, 有垃圾場

sos8807/24 21:13你也嫌公設比, 有地下室停車位, 你也嫌公設比?

sos8807/24 21:14公設比高反而是優點好嗎 XDDD 是公設比異常高才是缺點

sos8807/24 21:15缺點: 6.管理費高

sos8807/24 21:15笑死, 一堆沒錢仔自己家有問題了, 一毛錢都不想出阿?

sos8807/24 21:15平常不願意花錢維護? 安全不願意請保全? 垃圾不用請人整理?

sos8807/24 21:16缺點: 7.社區 line 群常常吵架

sos8807/24 21:16好歹你還有地方可以吵......

dcdc07/24 21:33老公寓漲幅不會有預售屋高的,特別是屋齡已經很大的,就只

dcdc07/24 21:33能等都更。

dcdc07/24 21:33老公寓根本沒管委會和住戶群組好嗎XD

foda07/24 21:59但 line 群有時候吵得真的很煩

fukku10007/24 22:03帥過頭現在不是就專門帶人看預售屋? 這樣當然比較推預

fukku10007/24 22:03售囉

moiety07/24 22:06帥過頭一年前叫人買公寓 現在風向馬上轉

a051011107/24 22:20大同區還有走路10分鐘內的老公寓可以物色呀。

jessicaabc9807/24 22:22高雄帥過頭帶下去買的啦

zaqimon07/24 23:01率過頭是說買捷運站旁商業地的公寓吧 不過買的到嗎

bustinjieber07/24 23:13line吵架的部分通常來自於錢,

bustinjieber07/24 23:13社區均質很重要,大家理念比較容易一致

bustinjieber07/24 23:15自住的話當然選自己住爽的,

bustinjieber07/24 23:15投資的話,各地區要分開討論,

bustinjieber07/24 23:15沒辦法一招打天下。

jerry101907/25 01:22我覺得有兩位大大說到重點:年齡、口袋

panzer122407/25 02:01帥的言論參考就好 他主推炒預售 當然說老公寓不好

panzer122407/25 02:01但實際上挑北市老公寓花10年都更的大有人在

panzer122407/25 02:02而且還不少 但就是時間金錢壓在那邊賭 但不是毫無機會

panzer122407/25 02:03帥講成毫無機會那是因為他不可能帶團壓10年20年進去

pz520207/25 02:18推117F

amethystboy07/25 07:24謝謝分享

Hall07/25 08:12上下班省去長途通勤也是地點好的優勢。不過還是很多人只要新

Hall07/25 08:12就好 地點大小學區都其次,沒有對錯,都是選擇而已。

una28307/25 08:17台北市就新房推出率最低的地區啊沒新房可買

MixBear07/25 09:13台北老公寓蛋黃也不是一定有八成好嗎

MixBear07/25 09:14貸款沒有保證的事

benny199061507/25 10:18地點好50年破百也是很好貸啦

liketammy07/25 11:08老公寓爛爆了,別跟我搶老公寓,拜托拜托

encoreg5798507/25 16:25新北一環老公寓都更也越來越多

vinsen2007/25 22:01五月簽約七月交屋忠孝東路4x年公寓貸八成寬五年2000多

vinsen2007/25 22:01萬,不知道等不等的到樂透

licklabium07/26 16:58買老公寓就是風險最低,租金投報率高;新大樓就相反