Re: [閒聊] 買幾間房才會覺得財富自由了

Yishanhuang02/18 11:05如果用現金買的話，以前比較好賺

Yishanhuang02/18 11:06（應該沒推論錯吧XD

IBIZA02/18 11:07全現金的IRR很難看..

s2649275502/18 11:07用現金買就浪費了房子好槓桿的特性

s2649275502/18 11:07如果規定全現金才能買房 我就不投資房地產了….

s2649275502/18 11:08我挑物件是用租金回推出價 只是最近都被電到飛天

stopdog02/18 11:08推！ 請問報酬率是用什麼app計算的呢？

Yishanhuang02/18 11:09例如說槓桿開滿之後，以前可能ROA比較漂亮

Yishanhuang02/18 11:09不過以前通膨比較高，實質報酬不確定有沒有比較高

supereva02/18 11:10要這樣講的話 以前定存也比現在好賺 我覺得不太能這

supereva02/18 11:10樣講 畢竟現金買房就是比較沒有效率的做法

IBIZA02/18 11:11現金買房出租 通常就是已經不在意報酬率的作法

IBIZA02/18 11:11但市場大部分還是追求正常投報比較多 也是這些人決定價格

stopdog02/18 11:11另外很多人會怕的未來沒租客這件事真的會發生嗎？

s2649275502/18 11:11我覺得用ROIC比較合理

IBIZA02/18 11:11租客來源看地點

s2649275502/18 11:12市區要沒租客 我這代應該看不到

abyssa102/18 11:12不過現在利率都2%了…. 投報率又下降

IBIZA02/18 11:14現在2%一般會覺得是短期吧 如果固定下 那報酬率也有可能

IBIZA02/18 11:14跟著提高

IBIZA02/18 11:14不過其實沒有差太多

s2649275502/18 11:15利率提高 成本提高 任何成本的增加或多或少都會轉嫁到

s2649275502/18 11:15末端消費者 也就是可能會透過漲租來維持投報

IBIZA02/18 11:151.8%差不多是近十年長期利率的水準

supereva02/18 11:15租金長期來說會隨著利率調整吧 如果繼續升很多的話

IBIZA02/18 11:15是啊 利率維持越久 房租就越可能漲價

s2649275502/18 11:16我以前還沒買的時候真的是用1.8%在算成本

supereva02/18 11:16這個房客不錯 不漲租 換下個房客就漲了

IBIZA02/18 11:17我前幾年也是用1.8%當成本算

s2649275502/18 11:18我目前還沒有同組漲租過 原本有一個偷偷當二房東的想要

s2649275502/18 11:18漲租逼走他 結果想想還是直接攤牌解約 畢竟合約上有註

s2649275502/18 11:18明不得轉租 然後也沒扣他押金

IBIZA02/18 11:18其實我這邊用的報酬率跟貸款利率 都是用我當時實際考慮的

IBIZA02/18 11:19數字 我這幾個時期都有買啊XDD

s2649275502/18 11:19現在成本喔….現在是他媽的一直被賀成交各種巴頭

Yishanhuang02/18 11:2590天票券利率最近有降一些

gmjoin200702/18 11:301000萬月收4萬多 這種現在應該很難找？

morrishh02/18 11:37拼報酬率當然是槓桿開滿啊…每間都六成

frowning122602/18 11:38IB大是我的楷模~好強~

sos2000006602/18 11:46想問s大 要怎麼知道租客轉租呢

kusomanfcu02/18 11:47過個遺產或贈與 成本就會增加了

kobe74110702/18 11:482%利率來算,貸20年年報酬率要4.9%,30要3.6%才能自償?

IBIZA02/18 11:51現在差不多是3.5%

kusomanfcu02/18 11:56租屋處貼的房東維修電話是S26的吧

kusomanfcu02/18 11:56轉租的承租人有東西故障要問時就知道了

kusomanfcu02/18 11:57你下次在合約內註明轉租加扣解約處理費一週房租

kusomanfcu02/18 11:58重新找租客+1周

kusomanfcu02/18 11:58之類的

kusomanfcu02/18 11:59他都大樓的 進出人變動很容易知道

Tylose02/18 12:061000萬要月收4萬，三年前台南一堆開價就達陣

stpada02/18 12:06我就好奇 房價沒漲，每月租金小於房貸 為啥是賺

Tylose02/18 12:06但是這種現金流負的就不太想碰，跑去買別的

Tylose02/18 12:07後悔了 QQ

Tylose02/18 12:07買房出租要看地點，北市安全，北市園區旁更是安全到炸

Tylose02/18 12:08我從來不考慮學區旁的

Fulva950702/18 12:39樓上我才好奇你理解房貸是不是有問題。。。

zzz5012602/18 12:40租金只要大於利息就有利潤

Fulva950702/18 12:40不是正樓上，是上面某個

yasmydio02/18 12:41I大跪求 excel 試算表分享，謝謝

s2649275502/18 12:42警衛幫我看的

s2649275502/18 12:43我第一次還有傳訊息給房客 問他是不是住不同人 結果沒

s2649275502/18 12:43承認

s2649275502/18 12:43後面警衛還調監視器給我看 明明就不同人

hungi02/18 12:43推深刻的算法

chenblue02/18 12:46其實一定資產以後，存股存ETF簡單多了也不用管理房客。

chenblue02/18 12:46房子強在槓桿特性，一開始好用，之後比例就可逐漸下降

askey02/18 12:49一千萬的房子月租能拉到快六萬~太神了

freekid02/18 12:51最後一句話是核心

chiu120902/18 13:07好文推

leota02/18 13:15推！

Tylose02/18 13:18Fulva9507 請問我理解房貸哪裡有問題？

Tylose02/18 13:19麻煩清楚地講一下，謝謝

toto12302/18 13:22北市安全 但是門檻 報酬率低啊

Yishanhuang02/18 13:51他是說stpada吧

ZackRyo02/18 15:05IB大，表上是一千萬總價的房屋，以北部來說只買的到套房

ZackRyo02/18 15:05，南部則是大樓兩房沒車或兩間公寓，這樣要做到月租四萬

ZackRyo02/18 15:05多...其實有點難度吧，盡管租金在漲，行情也沒這麼好啊

s2649275502/18 15:25那個是說stp 啦 一個連本利和都搞不清楚的

Fulva950702/18 15:33Tylose不是在說您，您往上看就知道有個奇怪的人

s2649275502/18 15:48其實還真的偶爾會遇到不知道什麼是本利和 這種就對牛彈

s2649275502/18 15:48琴

kusomanfcu02/18 15:50有人以為本金是塑膠的勒

kusomanfcu02/18 15:50利息 持有稅 管理費 才是消耗

kusomanfcu02/18 15:51租金大於 利息 管理費 持有稅 只要長期緩漲 基本上 就

kusomanfcu02/18 15:51是賺多少的問題

kusomanfcu02/18 15:51還有計算稅前後

kobe74110702/18 16:03其實還有本金的機會成本，所以寬限期要開爆

kobe74110702/18 16:05轉增貸要30年哪間銀行比較容易阿? 國泰好像可以?

s2649275502/18 16:21租房買房 本來就是頭期的機會成本如果可以賺超過你送

s2649275502/18 16:21房東的才會贏

s2649275502/18 16:21但每個人資金的機會成本不同 所以這部分看人

kobe74110702/18 16:25我說的是本利和的本金啦...現在不是討論投資嗎?

kobe74110702/18 16:29頭期的話IB大已經量化成IRR

kobe74110702/18 16:29但上面k大說的消耗沒考慮到本利和的本金機會成本

s2649275502/18 16:30喔喔 你說的是每個月投入的本金 那去算的話的確還會降

s2649275502/18 16:30低投報一直到接近總投報

kobe74110702/18 16:31如果能每5年就轉增貸一次重算30年的話應該影響就不大

kobe74110702/18 16:31所以我上面才會想問哪些銀行轉增貸30年比較容易XD

s2649275502/18 16:32所以還是在於資金的運用程度

s2649275502/18 16:32台新 國泰都很好談

s2649275502/18 16:33應該說如果你使用其他投資工具獲利幅度可以穩定超過房

s2649275502/18 16:33地產 那你拿來買就不如那去投資

IBIZA02/18 17:22@ZackRyo 那只是用每一千萬是多少本金利息獲利率，

IBIZA02/18 17:24@askey 一千萬租六萬，20年前算標準的啊，沒特別強，更強的

IBIZA02/18 17:24都有

ZackRyo02/18 17:57我是想說，現在要找本利和的物件都比較難一點，所以是想

ZackRyo02/18 17:57問說表上的假設租金怎麼會那麼高，是我對租金市場有什麼

ZackRyo02/18 17:57誤會嗎

ZackRyo02/18 17:58像在南高雄，6年左右的2房大樓租金大概15000-16000左右，

ZackRyo02/18 17:58總價則在700-800

ZackRyo02/18 18:00只cover成本我覺得是算比較容易的，得益於低利率，最多就

ZackRyo02/18 18:00是自己補一點錢而已，但這些都是本金

IBIZA02/18 18:34那你為什麼要買6年的出租

ZackRyo02/18 18:44我有看過2x年屋，投報更好，只是一千萬就能月租4萬真的太

ZackRyo02/18 18:44強了，想知道那是個舉例還是目前真的可行，老屋的話我只

ZackRyo02/18 18:44能找到本利和的...

bms02/18 19:02出租的話新屋的加成太少 不如買老屋出租

bms02/18 19:03Cover本利合就很強了吧

ZackRyo02/18 19:16IB大那個才叫強吧 跟鬼一樣

IBIZA02/18 19:19最後一個嗎？雖然是舉例，但我的物件就這個收入

IBIZA02/18 19:19我買三千多，租一年150

IBIZA02/18 19:25我買+整修花不到3200

ZackRyo02/18 19:41太鬼了...是說3200物件，手骨真的很粗

ftc69302/18 20:38但是現在沒辦法一次買太多間了

mokinased02/18 21:01北高雄二房大樓17000～18000 總價也約700~800相對南高

mokinased02/18 21:01 報酬高一咪咪

s2649275502/18 21:07Cover 本利和基本3.5%以上都行吧 30年 2成5的話

s2649275502/18 21:07你買套房比兩房投報更好 以租金來說

ZackRyo02/18 22:58感謝s26大指點

chouwang6802/18 23:12其實每月還的本金沒有機會成本的問題，自住另當別論

chouwang6802/18 23:12，真的很在意資金效率，可以用理財套出來。

s2649275502/18 23:37指點說不上 其實取向不同 兩房車在交易時就比套房吃香

s2649275502/18 23:37 不同物件不同地點都有不同的強弱項

bustinjieber02/19 17:43專業