Re: [閒聊] 高雄租金49k的房子

所有這類型的文章我認為都可以先用怪老子的網站參考真正的報酬率IRR

https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php

https://i.imgur.com/slQNV8J.jpg

這個網站的好處在於，你可以大概了解到，貸款的越多或者租金越高，你的報酬率會越高，而且你也能同時了解到，在各種不同的情況之下，你能拿到手的報酬率到底有多少。

而且他算出來的結果是irr，可以讓你跨案比較，甚至跨界，跟股票債券私募任何金融產品比較最重要的IRR，也就是投資報酬率，或者你可以想成是你每年資產增值的程度。

我覺得與其在那邊講說你的投資案好不好，不如直接把分析的方式跟你分享，若你覺得有用，之後你都不用靠別人。掌握正統的財務分析架構之後，看案件其實根本是之微末節的事情，若你沒有分析的方法論，看再多案件也只是浪費時間。

回到這個案子，根據你給的條件，我設定這是一個兩千八百六十萬的房地產投資計畫，可以融資八成，貸款設定1.4，投資方案是月收租金十一萬，你可以發現其實中間的現金流才是影響投報的關鍵，若投資三十年，最後房子以多少錢賣掉其實對報酬率影響很小，若你預期的投資年限較短，這一塊的影響會更大一些，但可以在參數調整，我就不再贅述。而且房地產價格預測相當困難，我大多以物價指數的成長計算。

不計算房屋地價稅，以及仲介的費用，因為仲介費用上下變化很大，很可能跟屋主買然
後自售，或者6%拉滿，這得依照你的情況自己計入，投資報酬率大概會是年化8%-9%，計算各類成本之後應該會落在7.5%附近。

但如果你認為買下之後你可以用更高的租金租出去，那預期報酬率就會跟著提升。假設你可以租到十四萬三，也就是總價6%，那麼你的irr會提高到驚人的20%，這是一個非常誘人的數
字。

給你一個概念過去台股三十年我記得是7%附近，美股好像更高一點可能是8.5%，若你又正好眼光精準，挑選到納斯達克，那你過去五年的總報酬率是170%。

若只能用原本的租金出租的話，以我來說，我會覺得一個三十年的投資案，流動性這麼差，沒有有效手段對沖集中度風險，還需要五倍的槓桿，對我來說，沒有投資價值。

但影響績效的不光僅僅是你的投資標的，更多的是你的財務行為，投資必須要對自己的標的有長期的信心，才不會在價格波動中迷失被掃出場。這點股票房地產或債券都一樣。若這是你唯一能接觸到有信心的金融產品，那麼你不投資非常可惜，現金是回報率非常糟糕的產品，除了流動性拉滿一無是處。

最後講一下，他的網站當然不夠全面，但有excel可以下載，你可以自己進去學習，雖然一開始會花點時間，但這種真金白銀的投資，我建議還是學一下比較好。像我自己，每一次的投資我都會拿我自己編的excel再修改欄位參數等等。這個你拿我的表格去也沒用，因為你若不懂每個格子的邏輯，對你來說會很難用，還不如用別人寫好的泛用性網站。

以上。

※ 引述《l90lT (陸軍1901梯)》之銘言：
: 請問年收益4%的房子大家會下手嗎？
: 4%往回推是屋主要賣的價錢，4.6%往回推
: 是我想買的價錢，我參考實價登錄
: 應該是4.6%左右，房子沒有屋主開的價錢那麼高
: 但是屋主把套房隔的很漂亮，所以滿租
: 租金收益相當不錯
: 如果照屋主想賣的金額，房子是沒那個價值
: 但租金有4%，大家會下手嗎
: -----
: Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050.

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文中寫了，若投資30年。你可以自己算算看，用原價賣出跟賺40%賣出，irr影響不到1%。

也說了投資年限縮短的話，影響就會增加。

增值租金都在計算範圍內。

這種財務入門模型能看出什麼我不太相信

租金的報酬率有情境分析2-8%都有。

我本文的重點並不是要提供答案，而是要提供一個相對基礎的分析方法，若西卡你認為怎 樣的數值比較合乎市場行情，你可以設定之後看看作為投資決策，我文中不斷寫了，參數 都能改，在我設定的參數之下我不會投，其實我也忽略了很多買賣的成本，這一套的重點 會讓你有一個 相對solid的數字，而且可以用來比較，你的參數越正確，計算越詳實，對於你報酬率的 預測一定會越好，比起隔空抓藥，我更相信數字。關於參數設定問題不再回應。

發散討論是一個很糟糕的習慣。

網站不行，但你可以自己建模。其實也不難，就只是把現金流多設個再投資率而已，期中 應該不會有資本投入，不用設定融資利率。但我覺得 你都問得出來，你一定會吧。可以用excel mirr公式就好。

那只是舉例而已，你把參數拉高就會很有價值了，其實結果就依照你算出什麼答案。每個 人的條件都不一樣，譬如說你若頭期款再一步減少，那投資價值會更高。就這樣。

那是你的解讀。其實這篇我也沒設定租金收入應該要是多少，情境分析2-8%都有，難道8% 還不夠樂觀？我貼的圖也有針對房價的情境分析，難道十年漲60%還不夠樂觀？而且我也 說了，這個網站並不足夠好用，真的要投資，光靠這個平台是不夠的。但我是覺得很多人 連用irr當作比較基準這幾本的財務觀念都沒有，你要他從零到有建立模型我覺得真的是 想太多。 每個人講的投報都是不同的投報，是要怎麼比較。

我也相信，因為你會問的問題都是對財務領域較陌生的人問過我的問題。

你講的很有道理，我增加一段較為樂觀情境分析狀況。

我過去在唸書的時候，遇到的財務個案，解投資案的個案時，個案的附表常常會附上s&p5 00以及當地貨幣計價股市的表現，算是當時遺留下來的習慣。而且單純知道irr並沒有用 ，你需要有個benchmark進行比較。 一開始我也無法理解，後來想想也很合理，如果你的投資案連開戶後買股票都跑不贏，那 你忙前忙後到底在忙什麼？不過看起來報酬率並不會輸股票。這其實與很多人的財務直覺 相反。

下面有個10年40%的例子你參考下。而且那只是要說明0%跟40%差距很小，你要改成60% 80 % 100%都可以。一樣的問題上面都回應過了，參數你可以自己隨意調整。 孔子曾說民可使，由之，不可使，知之。但後來統治階層將這句話變成，民可使由之，不 可使知之。唉唉，今天我算是明白了。