Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?

a386036 發表於 2023/6/2 上午12:35:52

看板home-sale標題Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?作者

a386036

(骷髏怪)時間Jun 2 00:35:52 2023推噓14 推:14 噓:0 →:18

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有無辦法都更不是單看容積率
雖然容積率高機率也高

其實要分辨你會不會都更
尤其是一坪換一坪
(主建物-2坪)/土地持分＊100
有無大於容積率
小於越多越有機會，等於還有機會，大於就沒戲

所謂一坪換一坪是實際主建物1比1
要先扣除陽台，被劃入主建物的梯間1比1

如果是等於建商拿了25%獎勵，有機會達到經濟效益
小於更有機會

大於就是都用超過還1比1

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舉例
一樣是30坪公寓，4樓蓋與5樓蓋
你會覺得4樓一定分的比5樓蓋多其實錯

因為時空背景法規
5樓蓋30坪房屋多半土地持分有9坪以上
30-2梯間-3或4陽台，在這先用4=24坪
24坪/9=2.66
24/8.5=2.5
容積225難，容積300一定可
4樓蓋30坪房屋確只有8坪
30-2梯間-3或4陽台，在這先用4=24坪
24坪/8=3
24/8.5=2.8
容積225休想，容積300有機會
因為一個是路已經開好，45坪基地建蔽率75%
一個是一大片田蓋房子，巷弄也是建蔽率一部分，一樣是75%但是扣除道路你的建蔽率高達90%，然後道路建商沒過戶給你，甚至是佔用他人土地直接開路
以前人不懂

再來就是建蔽率跟削線日照線
台北市住3六米巷45%建蔽率，不拿獎勵，蓋滿就是7樓仔，還要一直內縮
拿了獎勵就會變9樓，那就要雙逃生梯

但新北市建蔽50削線日照線又寬鬆，6米巷10樓都不太需要縮
一樣土地基地環境
一個要蓋9樓＋超高公設
一個是蓋7樓＋公設比9樓蓋少

你不要小看這1坪土地持分，會有5坪銷售坪
給你還是給建商付營造費都很好用

這也就是為何大同區中山區都更爆炸多
多到感覺在蓋重劃區
因為容積主要住4的300
3-2。4-1的400
還有商2商3商4容積都至少560

新北市多數地區的
住建蔽50容積300
商建蔽70容積440

當然差很多

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正民生社區其實很多房子權狀30坪，土地大於15坪，建蔽率50
30坪的幾乎都有10坪以上
富錦街民生東四段為主
民生東5段三民路新東街等不算

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