[心得] 台北老公寓物件挑選 - 認識改建價值

(以下皆以台北市的計算來說明)

我一直以來在報給仲介收物件的條件其實很簡單，最好是商二商三 4F 以下公寓，

仲介只要幫我篩選這種基礎條件，剩下的改建價值換算或是收租投報我自己會算，

但過去到現在有蠻多仲介報物件給我的時候，都說是商用土地很有改建價值，但事

實看來根本是仲介不懂。 (已排除仲介想框我，因為那些仲介都知道我懂這些)

剛好最近又有一位仲介推一個說是商二的物件給我說具有改建價值，我想說剛好

今天有空來分享一些內容提供給同樣想買台北市老公寓不論自住或投資的朋友，

當然這些基礎的知識，版上許多很專業的大大都知道，可以直接略過。

當你今天買一個台北老公寓的物件，你要先知道一個最最最基本的要求，那就是

目前的民眾期待以及過去實際成功改建的案例來看，至少要一坪換室內一坪才有

機會去談，如果今天一坪換不回新房室內一坪的話，改建難度會高更多。

在有這樣的認知之下，你在挑選物件就有兩個最基本且最重要的東西要看：

a.物件權狀和土地持分有多少坪 b.物件的土地分類是甚麼

很多人說不要買超過4樓以上的物件，其實說法上並沒有到那麼正確，

例如你買權狀 30 坪住三土地持分 15 坪的五層公寓，還是有改建價值，

你買權狀 30 坪住三土地持分 8 坪的四層公寓，可能就無法一坪換室內一坪。

所以基本的重點在於你買的物件他的土地持分和土地分類(給你的容積率) 是多少，

決定改建後可以蓋多少樓地板面積，而你可以分為多少。

30 坪土地只有 8 坪的住三公寓可能分不回，因為住三的容積只有 225%。

30 坪土地只要 8 坪的商二公寓不僅分的回，還能分的更多，因為商二容積是 630%。

所以你在挑物件不是單單只看公寓總樓層，而是看土地持分*土地分類的改建效益。

最後就是文章一開始提到的，很多仲介自己也搞不懂亂報。

你在看物件資料的時候千萬不要單一看仲介報給你這間物件是甚麼土地分類就全相信，

可以自己去台北市政府去查地籍套繪都市計畫使用分區圖進行篩選 (也不是 100% 對)

例如有個物件土地分類寫 『商三特(住三)』，超多人以為這是商三用560%容積去算，

但實際上商三特(住三)代表的是該物件現在使用的範圍以商三可登記項目為主，但

改建計算容積時仍是以原本的住三為主。

簡單的說你只要有看到土地分類寫 XX特後面有括弧住三或住三之一的，改建都是

以原本的來計算容積。在做物件篩選的時候，都可以去我剛剛上面提到的網站做初

步篩選，然後最精準的就是看房屋權狀，上面會清楚的標示你物件的土地使用分區

是什麼。

簡單的分享了一下土地使用分區，希望對有在看台北市老公寓期待改建的人有所幫

助，當然提醒一下不是說持分夠大 & 容積率高就一定能改建成功或蓋那麼滿，這個

也要搭配建蔽率、臨路寬...等因素去看，不過作為基本物件的篩選，此土地持分和

土地使用分區是甚麼絕對是你需要考量的因素。

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