[心得] 72-2限貸,一些想法
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https://pigeonfinance.blog/2024/08/17/72-2/
在台灣,投資房地產最大的優勢之一,就是能取得便宜且大量的融資,但未來這現象可能
會有一些改變。
銀行法72-2條中規定:商業銀行僅能將30%的資金用於不動產放款。
不動產放款:貸款給民眾買房、給建商蓋房。
資金:民眾在銀行的存款餘額,加上銀行發行的金融債。
而近期房貸餘額已經逼近放款上限,讓商業銀行緊縮房地產的放款。體現在三個方面:
更高的貸款利率
更少的貸款額度
更難申請寬限期
對市場供需的影響
房地產放款餘額碰到72-2的限制將減少未來購屋者的舉債能力,對需求面絕對是一個打擊。利率可能問題還好,主要的麻煩是貸款額度。沒有貸款額度的支應,購置房地產的動能勢必趨緩。
但這並不表示房價一定會下跌,因為限制貸款也會影響供給。這次利率升高,主要針對的是新的購屋者,既有的房貸戶並不受影響。屋主可能會因為不想放棄現有的貸款利率而減少售屋的意願,情況嚴重的話將大幅減少二手屋供給甚至推升價格。
這個現象在美國已經演示過了,美國房地產貸款普遍採固定利率,不論市場利率怎麼調整,只要銀行核貸給你,利率就不會再改變。在疫情前後貸款,大概可以拿到3%的利率,但在2022年大升息之後,房貸利率一度超過7%。
一般來說,升息會導致資產價格下跌,但美國升息導致屋主售屋意願大幅下降。反而房價持續堅挺。但我認為這個因素在台灣影響力會比較小,因為新貸款條件雖然比較不利,不過貸款利率與過去相比差距不到1%,加上換屋轉貸比較不容易有額度卡住的問題,減少供給的效果並不如美國升息前後那麼大。
72-2的限制,將同時減少對建商的放款,新屋供給也同樣會降低。建商蓋房子需要時間才會形成有效供給。
綜合以上,我認為短期內對需求的衝擊應該更大。
限貸的成因
而導致限貸一樣是供需失衡造成的,因為存款數量增加速度小於房價上漲的速度。
2015-2021年,存款增速為4.74%,高於房地產2.39%。
2022-2024年,存款增速上升至5.98%,但房地產增速為8.39%。
過去台灣屬於流動性非常充足的狀況,不論購屋者的信用與購置的物件,幾乎所有人都可以拿到央行規定的房貸利率地板價格。但未來如果政策沒有放鬆,可能不會再是常態。
市場參與者的因應
若投資人認為這個限貸僅是短期現象,房地產的長期趨勢不變,那就會轉往投資付款壓力較小的預售屋。
但因為新青安政策,貸款期限延展至40年以及寬限期使用,房貸資金回收的速度降低許多,限貸的影響可能不會那麼快結束。若舉債能量不足導致房市熄火,進一步使市場中房地產只漲不跌的共識出現改變,勢必會影響房市買氣。
政策制定者的可能反應
雖然平抑房價一直是政府的政策目標之一。但若造成一般民眾無法順利貸款可能會引起一些民怨,有可能針對首購族,或者政策性貸款給予一些放寬。
央行的資產規模佔GDP比重從2021年1月的89%下降到2024年6月的84.41%,加上近期央行的動作,包含突襲式升息以及提高存準率,偏向鷹派,也就是緊縮金融環境與去槓桿。短期內可能要看到政策全面、快速放鬆,我認為有些困難。
投資想法
這個政策對於資產較為不足的族群影響更大,對於大多數房地產投資的老手來說,應該幾乎不會有影響,因為他們手上的物件可以輕易的從「購屋貸款」轉為「週轉金貸款」,俗稱掛1轉掛4,而週轉金貸款並不受限貸的影響。
銀行手中的資金依舊充裕,過去消費性貸款利率的走勢通常與購屋貸款、周轉金貸款相同,但近期在貸款利率普遍走揚的狀況下,消費性貸款的利率甚至逆勢下跌。這也會一定程度上減輕衝擊,對許多資產雄厚的投資人來說,除了「週轉金貸款」之外,更能用「消費性貸款」減輕對購屋貸款的依賴。
因為消費性貸款不能用來購置房地產,但可以套現手中的股票買房地產,再用週轉金與消費性貸款把賣掉的股票買回即可。
但這樣操作的前提是,買家需要有全款買房的實力。對於資產一般的買家來說,購屋能力依舊是顯著下降。適度減輕槓桿或者預留多一些流動性,可能會是比較好的應對方式。
再來,會購置新成屋的族群,比起類似區域老屋的客群,族群普遍的財力、薪資通常都比較受銀行歡迎,加上新成屋的交易紀錄較多,銀行鑑價容易,比較不容易影響貸款額度。
加上中古屋又不像預售屋市場,有比較彈性的付款條件以及建商優惠貸款,我認為限貸對老舊中古屋的衝擊應該又會比新成屋、多數重劃區來的更大。
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所以才發文說,投資的現在要準備5成現金XD
最差狀況全額付現XD
72-2是銀行跟政府釋放風向的好工具 現在狀況其實很明顯
而且你那存款數6%含美金
理性分析,所以某c在那邊嘴九月美國降息台灣也會跟著降
根本就是房板笑話冠軍,看看他美債現在多慘 公道勒?
有一小段沒複製到,我補上。
※ 編輯: CaLawrence (220.134.254.1 臺灣), 08/17/2024 12:29:41剛剛看美金也可以算我搞錯了
所以美金可以算 但拿去買ETF就不行
台灣應該還是不動明王
好文推
N大嗆他美債就不對了,他是在低檔買的沒問題,而且他也
說他是要穩穩領息,必要時美債質押貸款配合槓桿及套利操
作。
要也是問他說,請問美債的技術分析還是屁嗎?
欸欸9月台灣到底會不會降息啊 我好怕
不太可能cpi還是很高
九月降息房價要漲爆了
他去年十月買的 完全沒跟上台美股衝上歷史新高這一趴
他的邏輯就很簡單,要降息所以買債 跟草履蟲一樣簡單
台灣景氣好棒棒,明年還要漲工資,電價現在又威脅要漲,
但是這個政府總是讓人猜不透啊…我是看不到降息的可能
美債本來就看技術分析了,看總經被巴死
房產ok不代表投資其他能力也ok
有貼對帳單的操作再來說神,不然嘴巴說說,說中再
來說我有說
台灣景氣好 應該不可能降 因為台灣本來就沒什麼升了
如果台灣降息 代表 台灣經濟要走下坡了股市繃繃
明年還有非自住的相關稅制上路,一整套組合拳打下
來,這陣子建商又賣這麼爽,貨現在都在民眾手上,
如果景氣一直不錯,不會有人賠錢賣,但景氣差的時
候就會跟對岸一樣
好文,但是好長,對不起我閱讀能力差
這個真專業
台幣降息先等匯率掉到30再說
就科技業在漲 剩下的沒動 政府在吃雞縮圈 沒撿裝的
新青安直接硬上唄
好文推
推
push
好奇72-2會影響到公教房貸嗎?
科技業和金融營建漲 其他沒什麼漲
可能會因為不想放棄現有的貸款利率而減少售屋的意願
哇~第一次聽到這種說法
好文推
推
不放棄現有貸款放棄賣房 就是2022美國升息遇到的狀況
Ptt排版跟修改有點麻煩 有些地方修改了一些細節 不嫌
麻煩的話用網站看比較好
感謝整理
好文
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[問卦] 日本當年戳破房地產泡泡幹嘛日本政府在1990年代連續五次調高貸款利率導致房價泡沫破裂 但是看看當時的情況 報告指出,在1980到1989年間,日本全國銀行的貸款餘額,不動產佔比從5.8%,上升到11.5 %, 然後台灣的銀行法22
Re: [情報] 央行限縮30年房貸之說明安安, 央行主要限制的是購屋貸款, 不是你有幾間房 換句話說你持有十間沒貸款的房屋也不會受影響 另外假如你把原本沒貸款的房子拿去貸款, 叫做週轉金貸款, 也不受影響 只有你買房時找銀行貸款才叫購屋貸款, 資金用途(1)20
Re: [新聞] 楊金龍:升息考量3條件 可能加劇台幣央行的邏輯讓我聯想到這篇新聞 標題:4指標檢視打炒房成效 央行:不動產貸款增速趨緩 時間:2021/4/16 18:33 連結: 內文:1
[問卦] 銀行放款水位逼近紅線 南部盛傳分戶貸款銀行放款水位逼近紅線 南部盛傳分戶貸款停辦增多 恐引交屋危機 2024/08/01 18:58 自由時報 文/記者林耀文 南部金融圈與建築業界盛傳,包括多家公民營銀行紛紛停止承辦新分戶貸款,甚至也有房屋 已過戶且設定抵押完成,銀行就是不撥款,讓建商與購屋者無法順利交屋。