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[心得] 72-2限貸,一些想法

看板home-sale標題[心得] 72-2限貸,一些想法作者
CaLawrence
(CaLawrence)
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https://pigeonfinance.blog/2024/08/17/72-2/

在台灣,投資房地產最大的優勢之一,就是能取得便宜且大量的融資,但未來這現象可能
會有一些改變。

  銀行法72-2條中規定:商業銀行僅能將30%的資金用於不動產放款。

不動產放款:貸款給民眾買房、給建商蓋房。
資金:民眾在銀行的存款餘額,加上銀行發行的金融債。

而近期房貸餘額已經逼近放款上限,讓商業銀行緊縮房地產的放款。體現在三個方面:

更高的貸款利率
更少的貸款額度
更難申請寬限期

  對市場供需的影響

  房地產放款餘額碰到72-2的限制將減少未來購屋者的舉債能力,對需求面絕對是一個打擊。利率可能問題還好,主要的麻煩是貸款額度。沒有貸款額度的支應,購置房地產的動能勢必趨緩。

  但這並不表示房價一定會下跌,因為限制貸款也會影響供給。這次利率升高,主要針對的是新的購屋者,既有的房貸戶並不受影響。屋主可能會因為不想放棄現有的貸款利率而減少售屋的意願,情況嚴重的話將大幅減少二手屋供給甚至推升價格。

  這個現象在美國已經演示過了,美國房地產貸款普遍採固定利率,不論市場利率怎麼調整,只要銀行核貸給你,利率就不會再改變。在疫情前後貸款,大概可以拿到3%的利率,但在2022年大升息之後,房貸利率一度超過7%。

  一般來說,升息會導致資產價格下跌,但美國升息導致屋主售屋意願大幅下降。反而房價持續堅挺。但我認為這個因素在台灣影響力會比較小,因為新貸款條件雖然比較不利,不過貸款利率與過去相比差距不到1%,加上換屋轉貸比較不容易有額度卡住的問題,減少供給的效果並不如美國升息前後那麼大。

  72-2的限制,將同時減少對建商的放款,新屋供給也同樣會降低。建商蓋房子需要時間才會形成有效供給。

  綜合以上,我認為短期內對需求的衝擊應該更大。

  限貸的成因

  而導致限貸一樣是供需失衡造成的,因為存款數量增加速度小於房價上漲的速度。

2015-2021年,存款增速為4.74%,高於房地產2.39%。
2022-2024年,存款增速上升至5.98%,但房地產增速為8.39%。

  過去台灣屬於流動性非常充足的狀況,不論購屋者的信用與購置的物件,幾乎所有人都可以拿到央行規定的房貸利率地板價格。但未來如果政策沒有放鬆,可能不會再是常態。

  市場參與者的因應

  若投資人認為這個限貸僅是短期現象,房地產的長期趨勢不變,那就會轉往投資付款壓力較小的預售屋。

  但因為新青安政策,貸款期限延展至40年以及寬限期使用,房貸資金回收的速度降低許多,限貸的影響可能不會那麼快結束。若舉債能量不足導致房市熄火,進一步使市場中房地產只漲不跌的共識出現改變,勢必會影響房市買氣。


  政策制定者的可能反應

  雖然平抑房價一直是政府的政策目標之一。但若造成一般民眾無法順利貸款可能會引起一些民怨,有可能針對首購族,或者政策性貸款給予一些放寬。

  央行的資產規模佔GDP比重從2021年1月的89%下降到2024年6月的84.41%,加上近期央行的動作,包含突襲式升息以及提高存準率,偏向鷹派,也就是緊縮金融環境與去槓桿。短期內可能要看到政策全面、快速放鬆,我認為有些困難。

  投資想法

  這個政策對於資產較為不足的族群影響更大,對於大多數房地產投資的老手來說,應該幾乎不會有影響,因為他們手上的物件可以輕易的從「購屋貸款」轉為「週轉金貸款」,俗稱掛1轉掛4,而週轉金貸款並不受限貸的影響。

  銀行手中的資金依舊充裕,過去消費性貸款利率的走勢通常與購屋貸款、周轉金貸款相同,但近期在貸款利率普遍走揚的狀況下,消費性貸款的利率甚至逆勢下跌。這也會一定程度上減輕衝擊,對許多資產雄厚的投資人來說,除了「週轉金貸款」之外,更能用「消費性貸款」減輕對購屋貸款的依賴。

  因為消費性貸款不能用來購置房地產,但可以套現手中的股票買房地產,再用週轉金與消費性貸款把賣掉的股票買回即可。

  但這樣操作的前提是,買家需要有全款買房的實力。對於資產一般的買家來說,購屋能力依舊是顯著下降。適度減輕槓桿或者預留多一些流動性,可能會是比較好的應對方式。

  再來,會購置新成屋的族群,比起類似區域老屋的客群,族群普遍的財力、薪資通常都比較受銀行歡迎,加上新成屋的交易紀錄較多,銀行鑑價容易,比較不容易影響貸款額度。

  加上中古屋又不像預售屋市場,有比較彈性的付款條件以及建商優惠貸款,我認為限貸對老舊中古屋的衝擊應該又會比新成屋、多數重劃區來的更大。


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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.254.1 (臺灣)
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yiliang110708/17 12:21所以才發文說,投資的現在要準備5成現金XD

yiliang110708/17 12:22最差狀況全額付現XD

j863022208/17 12:2372-2是銀行跟政府釋放風向的好工具 現在狀況其實很明顯

kutkin08/17 12:23而且你那存款數6%含美金

NovaShin08/17 12:25理性分析,所以某c在那邊嘴九月美國降息台灣也會跟著降

NovaShin08/17 12:25根本就是房板笑話冠軍,看看他美債現在多慘 公道勒?

有一小段沒複製到,我補上。

※ 編輯: CaLawrence (220.134.254.1 臺灣), 08/17/2024 12:29:41

kutkin08/17 12:30剛剛看美金也可以算我搞錯了

kutkin08/17 12:31所以美金可以算 但拿去買ETF就不行

kutkin08/17 12:32台灣應該還是不動明王

instratos08/17 12:41好文推

cpa042608/17 12:43N大嗆他美債就不對了,他是在低檔買的沒問題,而且他也

cpa042608/17 12:43說他是要穩穩領息,必要時美債質押貸款配合槓桿及套利操

cpa042608/17 12:43作。

cpa042608/17 12:43要也是問他說,請問美債的技術分析還是屁嗎?

miku556608/17 12:50欸欸9月台灣到底會不會降息啊 我好怕

CaLawrence08/17 12:51不太可能cpi還是很高

kitten12308/17 12:58九月降息房價要漲爆了

NovaShin08/17 12:59他去年十月買的 完全沒跟上台美股衝上歷史新高這一趴

NovaShin08/17 13:00他的邏輯就很簡單,要降息所以買債 跟草履蟲一樣簡單

miku556608/17 13:00台灣景氣好棒棒,明年還要漲工資,電價現在又威脅要漲,

miku556608/17 13:00但是這個政府總是讓人猜不透啊…我是看不到降息的可能

elfish12308/17 13:02美債本來就看技術分析了,看總經被巴死

elfish12308/17 13:02房產ok不代表投資其他能力也ok

childeviler208/17 13:03有貼對帳單的操作再來說神,不然嘴巴說說,說中再

childeviler208/17 13:03來說我有說

toto12308/17 13:07台灣景氣好 應該不可能降 因為台灣本來就沒什麼升了

toto12308/17 13:07如果台灣降息 代表 台灣經濟要走下坡了股市繃繃

boy83052708/17 13:08明年還有非自住的相關稅制上路,一整套組合拳打下

boy83052708/17 13:08來,這陣子建商又賣這麼爽,貨現在都在民眾手上,

boy83052708/17 13:08如果景氣一直不錯,不會有人賠錢賣,但景氣差的時

boy83052708/17 13:08候就會跟對岸一樣

foda08/17 13:11好文,但是好長,對不起我閱讀能力差

vendee08/17 13:23這個真專業

Tohkachan08/17 13:26台幣降息先等匯率掉到30再說

minhsiensung08/17 13:35就科技業在漲 剩下的沒動 政府在吃雞縮圈 沒撿裝的

minhsiensung08/17 13:35新青安直接硬上唄

NaoGaTsu08/17 13:37好文推

kuobe08/17 14:21

didiindeed08/17 16:42push

pttcatwei08/17 17:55好奇72-2會影響到公教房貸嗎?

encoreg5798508/17 18:41科技業和金融營建漲 其他沒什麼漲

※ 編輯: CaLawrence (220.134.254.1 臺灣), 08/17/2024 21:09:52

abcde112508/17 23:44可能會因為不想放棄現有的貸款利率而減少售屋的意願

abcde112508/17 23:44哇~第一次聽到這種說法

l145678p08/18 00:44好文推

CIIIO08/18 19:46

CaLawrence08/18 20:25不放棄現有貸款放棄賣房 就是2022美國升息遇到的狀況

CaLawrence08/18 20:26Ptt排版跟修改有點麻煩 有些地方修改了一些細節 不嫌

CaLawrence08/18 20:26麻煩的話用網站看比較好

blackskyisme08/19 00:41感謝整理

qscNERO08/19 19:16好文