Re: [閒聊] 房板大神怎都沒注意到銀行水位問題？

※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：

我來往貸款過的銀行

Tier 1: 國泰

Tier 2: 華南 台中銀 彰銀 土銀

Tier 3: 合庫 中信 (薪轉）

板凳： 二信 三信

銀行是重要的資源一定要某種程度的掌控

甚至培養樁腳

兩個月前我一間掛一透套也是八成貸滿

上週問也是還沒有水位的問題

前兩週另一個銀行樁腳打電話給我

因為我其中兩間中古房子增值 （都1x年兩房）

總共可以再增貸八百萬出來

我上次說考慮看看

我預售搶到的櫻花知築明年才交屋

短期還用不到錢

我今天看到版上風聲鶴唳

打電話去問

他說他們短期沒有水位問題

至少八月九月都可以再來借這兩筆

其中有的銀行樁腳

我介紹給他的業績讓他衝到全國業績前五名

他對我的支持與給大家參考 我認為是基本

以下提供參考

1. 要有能力估價 他內部跟鑑價人員的關係要好

三小時內要讓我知道內部估價。要準確

讓我評估物件是否可以買 會不會買高或低

最近類似的物件貸的成數與狀況

2. 銀行內規與風向

這個非常非常非常重要

銀行在不同時間點的緊縮和寬鬆程度都不一樣

到底會不會過 要給我非常正確的評估

好的專員 會讓你知道有何風險

最近是否有貸過或貸不過的case

爛的專員 只會他媽的叫你送送看 送送看

幹要送送看我幹嘛找你

甚至最近金管會查勤的狀況

是否針對哪些貸款特別要注意的

3. 地區的評估與成數

甚至對於地區的貸款成數都不一樣

有些甚至會細到 街區

之前在大雅的透套

一般大雅區只能75成

那個地段可以貸到八成

4. 水位 這就很基本了 我到底還能貸多少出來

每家銀行評估的標準不一樣

我會建議至少要培養2-3個這樣的樁腳

風險會低很多

在買賣的時候也有一定的信心水準

: 我2021年國泰也在下半年跟我說額度要用光了.
: 之前201x,2021年的時候,中國信託常常都是說用光狀態.
: 很多銀行72-2被借光又不是第一次看過..
: 所以通常都很習慣72-2有些銀行會被借光狀態.
: 不過也知道在房市火熱的時候,反而貸款不好貸.
: 所以我說過多少次,大物件和長期物件通常都在冷盤調整.
: 就像美債債蛙,在前幾個月要質押多好質押阿.
: 然後最近"群益"我還想多質押個6x萬,額度都是滿的,每天開放一點,抓著秒數按app.
: 還是搶不到(看起來是有大戶用電腦搶質押)
: 所以不是房子,連金融質押都被借爆.
: 這個質押被借爆我在本版都講過了.
: 當然啦,你說其他證券有其他可以借.
: 但阿就條件不好啊...群益怎樣現在也可以給2.x%.你其他的給3%...
: 那房貸?
: 房貸到現在正常貸款都還借地到,只是額度滿的銀行變多.
: 你還不像證卷金融質押,條件好的全都借不到還變爛,可以借的其他都是條件更爛.
: 所以說呢.
: 我們老鳥本來就老神在在...XD
: 尤其我之前不是說"我所有要賣的房子都賣光了"
: 然後一堆人說我出貨.
: 我還說"我是先買再賣,再不賣要賣屁股了"
: 這都暗示我全都轉中長期...所以最近都不交易.
: 因此你們在那邊吵吵鬧鬧...我剛剛在瀑布旁邊看股票好刺激...
: (喔我手上除了幾十萬的陸股和港股,喔好啦加起來有一百萬...港股跌到-10%,陸股還+2%)
: 其他金融商品全都只有美債....
: (我沒再跟你們豪洨甚麼我又變出了空單,喔昨天我還當沖又賺了多少的空氣單)
: 因此呢,房貸好不好借,乾我屁事..XD....
: 金融質押借不到不然借到利率過高...乾我屁事...
: 而且你現在房貸一直去問都還有正常放貸的銀行.
: 阿你是忙著靠邀借不到,還是應該多打幾通電話去借錢?
: 還是靠腰的人根本沒有買房子,在那邊瞎起鬨..XD
: 你麻等所有銀行都借不到了再說吧.
: 而現在情況就變成.
: 有錢的人繼續買房子.
: 你要知道我賣10間房子當中,7間都不是貸款貸到緊繃,沒跟你豪洨.
: 可以借八成,很多都只借到七成,有些借個四五成,然後會有1~2間現金買...
: 你要知道一大堆老人都很討厭貸款...
: 或是被他爸媽影響的小孩....(反正爸媽有錢)
: 另外也有包租公,多屋族現金買了再掛四.
: (最近賣掉的一間老屋就是,買家現金買了掛四,台北人)
: 所以你沒錢的買不起,那你家的事情.
: 你現在看交易量是下降多少?
: 交易量還是在一定數字狀況下.
: 你們再高潮甚麼.
: （2024年7月）高雄市買賣移轉棟數為4,344棟
: 幹你娘,交易量四千間...比六月還高.
: 你他媽的在冷盤屁阿.
: 以前高雄交易量中位數我抓2500...
: (冷盤的時候大概16xx)
: 都要中位數翻倍了.
: 這熱到爆炸.
: 你借不到錢買不到房子你家的事啦.
: 資本主義董媽..強者恆強,中產吃屎,窮人看著中產吃屎拍拍手.
: 等你月交易量降到2000以下你在跟我講甚麼要災難了要出大事了..
: 阿就一大堆不動產外行人在那邊起鬨,滿好笑的.
: 或是手上有一兩間房子就以為自己懂不動產?
: 你他媽妳一年沒交易個幾棟,你懂個屁.
: 你沒當賣家沒當買家,你是怎樣能理解市場?
: 啊72-2是突然這個月被用光了?
: 還是皓哥之前就說要用光了?
: 你最好當市場變化都像股票這樣,一天給你跌個9xx點.
: 第一天出社會??
: 就一大堆人只會窩在網路前面當肥仔阿宅.
: 然後看著一些奇怪的分析和數據科科笑.
: 哀.該出門曬太陽了拉,你缺乏維生素D你知道嗎?
: 不要幻想,自己跳入市場去做買賣.
: 你一年沒買賣個幾間,很多事情你一輩子都搞不清楚狀況.
: 對喔,要買也要賣喔...
: 你只買不賣,你依然只是個外行人.
: 現在你要煩惱的是失控問題.
: 失控的災難問題.
: 所以請緊盯政府的打防政策,
: 你他媽交易量都要中位數翻倍.
: 你最說它維持3年72-2都是大量被借到緊繃狀態.
: 這樣高雄台中台南桃園,沒有噴破一坪一百萬,你還要感謝上帝好嗎.
: 後面會越滾越快,如果政府不踩剎車的話.
: 另外我搞不清楚.
: 你會看72-2被借多少.
: 你怎麼不會看交易量呢?
: 還是故意不看?
: 這不動產轉移棟數不是昨天就公佈了嗎?

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了解 還是有一些銀行還沒滿

我借的到錢 你借不到 這就是現實啊 有什麼好驕傲不驕傲的 你小學生嗎 第一天出社會？ 還在媽媽十塊？

唉 掛一駭是借的到啦 提示在前三行就有了啊 趕快去問好嗎

其實不然 一般人也是可以的 多跑銀行 多問問題 多了解 過程中 會知道哪些專員好與不好 專業不專業 菜鳥老鳥 幾個原則。 1. 主管不一定好 我有遇過超級雞巴的主管 要一堆資料 結果條件也沒比較好 2. 服務態度 與專業度 可以用我上面的問題去問他 有些會很願意分享 關係要建立 3. 多問多問 多問 我之前要找兩間送件之前 問了將近十間 一般小白的問題是 不多問 然後就用代書建議的 或找認識的 只問一兩間

中信 我薪轉戶 我排tier 3 就是爛 規定一堆 他們也不怕沒業績 所以一臉鳥樣 找中小銀行是對的 彈性高 服務好