Re: [閒聊] 投客短進短出的心態是什麼？

※ 引述《jantin7491 (很愛很愛你)》之銘言：
: 大家好，想問一下，我自己在看房子都會問一下仲介原屋主是幾年取得的，但我看不管是隔套或整層，電梯或大樓，或透天廢墟很多都是半年前或去年取得，長的可能就放個兩年，短進短出賺價差，明明短線交易就有房地合一稅跟仲介的佣金等成本要支出，那為什麼還是很多投資客還要一直短進短出賺價差？還是覺得房子就丟在那養反正只漲不跌？或者說利用小換大重購退稅，再買再買，越換越大間？請教大家，謝謝。
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: Sent from JPTT on my Xiaomi 23049PCD8G.

有賺錢才繳稅.

所以不會有人會因為要繳稅而不賺錢.

只有利潤太低所以不做.

我是不太懂,為啥還是有人認為有房地合一就不投資這種奇妙的想法.

又不是奢侈稅.

而短期就是賺買賣價格波動.

行情1000,實際市場成交是900~1100.

所以你買930賣1070,扣掉稅,你還可以賺幾十萬.

因此整格行情都是死魚盤.

短期照樣可以賺錢.

買房子又不是股票,台積電540所有人都只能買540.

所以買便宜對短期來講是很重要的.

也因此,只要價格低到一個數字,你們根本不可能買的到.

因為短期投資客會第二個掃掉.

喔,你問第一個是誰??

太便宜,房仲或是房仲的店東會掃掉.

連投資客都輪不到...XD

而通常你自住戶,等你看到物件的時候.

一般都是幾十個人看過資料,以及可能十幾個人看過房子了.

這還是"你第一時間被通知"

如果你還是物件出來一段時間才去看.

有機率是上百個人看過資料之後的事情...XD

因此整天想買低於行情很多是很不切實際的.

你又沒耕耘,你憑啥買到那種東西?

喔甚麼叫耕耘.

例如成為仲介每天到處開發.

例如出個幾百萬成為仲介店的股東.

例如給過仲介幾十棟房子的賣約,或是跟仲介買過幾棟房子.

這叫耕耘.

阿你做了甚麼?

你憑啥跟上面的人取得一樣等級的資訊??

至於你說會不會有漏網之魚讓你撿到.

恩,通常是這樣.

行情1000很明顯的970有機率讓你撿到.

950看運氣,要運氣很好才撿的到.

930不用想,基本上短期一定掃掉....除非你認為你們都市全部的人智商都很低.

幾十組短期投資客評估後都誤判.....恩....通常只有智障才會當別人是智障.

900則是連短期投資客都要很好的運氣.

必須發生在,仲介和仲介店東全都手上沒錢的時候.

而你在仲介接到物件2個小時內去下斡旋.
(搶物件通常會盡量在一個小時內下斡旋)

至於你...除非你期待你們都市全部的短期投資客全都被套牢手上沒錢....

恩....通常只有智障才會當別人每天都在出狀況.

不過當然,越大的物件,這個買賣價差越大,並且投資接受的條件越嚴苛.

也就是你行情500要買430是宇宙無敵困難.

但你行情5000你要買4000倒是容易很多.

因為5000物件的投資者可能要三字頭他才要吃.

畢竟他除了要準備非常龐大的現金之外.

他要賣的時間也很久.尤其他吃三字頭但她賣可能要賣逼近6000..要賣超久.
(甚麼叫做行情,賣得掉的才叫行情.
所以行情5000整個市場很死魚價格都不動,但他確實有機率6000賣掉,可是要釣很久很久 因為數字大了...
另外例如他賣6000要三年,但她賣5000也不會快多少,可能也要一年半到兩年..哈哈
所以這種會更慢慢賣,凹到天荒地老直到需要的買家出現為止
這就是大金額物件的特質.流動性很低...)

所以利潤不夠肥他會不想進場.
(他要計算時間成本...算起來太低他不如去買金融投資商品,或是把資金分拆買小物件
你買一間5000跟買3間1500,可能買3間1500需要的現金還比較少,然後交易時間又短.XD
對生意人而言,可以賺錢的東西才是好東西.
尊榮華貴,尊貴不凡,唯我獨尊,市場最稀缺,物件最漂亮,物件最有名....都只是垃圾頭銜 不能轉賣賺錢的寶貝,就是垃圾...不要跟我說蔡英文住在樓下..都沒用)

當然實際市場會更複雜.

尤其短期受交易量影響很大.

所以大漲的時候,或是交易量很低的時候.

短期都須要在技術性上做調整.

因此短期需要更多經驗.

反過來講,玩短期很容易快速累積經驗.

但是你必須資金充足一點,因為如果你誤判,有時候被套住.

就需要等下一次大漲來替你解套.

不像中期尤其追捕漲,那個錢就是擺在眼前給你賺.

差別只是,你要遇到錢擺在眼前給你賺需要天時地利人和...

不是天天都有得賺.

短期則是,只要市場沒再跌.

你每天都可以玩,隨時都可以玩.

不過短期做久了就會比較貪心.

一開始做短期的人,很容易看到利潤就出脫.

例如物件500萬,你賣了3個月,發現有買家,稅後純利可以賺20萬,就很急急忙忙地賣掉.

做一段時間後,你就會想要50才賣掉,因為你賺一次50,等同操作2.5次20萬.

在做一段時間後,你可能要80才賣掉....因為你覺得買新物件來處理很麻煩有點懶.

那自然有時候你越來越貪心,結果銷售時間就越來越久..

這是一個很有趣的短期投資客心態演化現象..

對喔,短期投資客跟建商有87%像.

或是說他們根本就是同一種職業.

只是有沒有轉職的差別.

它們做的事情全都一樣....只有在金融財務上面不一樣.
(包含稅制,或是需不需要法人,或是貸款型態)

你會做短期,你就可以當建商.....

你是建商,你就知道怎樣做短期.

甚至,短期投資客轉成建商他不需要額外做甚麼事情.

因為...他的包商基本上很多都可以蓋房子,只要找個營造牌和建築師來畫圖蓋章就好.

而包商通常也都有認識的建築師,所以包商包工程還可以包請照畫圖,全都包...

其實你看一大堆透天或是那種小樓建商,都是短期投資客手癢跑去蓋的...XD
(所以有些建商,很久才推一個案,推了公司就停業...
就,手癢又剛好買到便宜的土地就蓋,平時繼續回去玩老屋爛屋翻新..
反正透天案,聽說最厲害的,幾百萬現金就衝了,其他全都用借的...
喔我是說含股東總現金幾百萬....你就知道人家借錢有多....恩..不是利害,是多敢..XD 當然也有就是,他去找股東,找到股東金主爹爹有錢才推案...
推了案金主爹爹分錢走了,他就公司停業,然後再繼續到處找錢...)

(對喔,建商是這樣.
找金主爹爹弄一筆錢,然後先借地下,因為地下在銀行聯徵查不到.
而金主爹爹的錢+地下的借的錢之後去找銀行借.
銀行借了之後找中租這種公開借貸公司但非銀行的借.
之後再回頭找地下的再借一筆...
總借貸成本平均大概會再1x%利率左右..
所以三百萬現金可以搞五千萬的建案.七百萬可以搞一億多的建案.
這就是敢....
你敢不敢...???
你不敢人家敢阿.....孬種....難怪你不會成功,只能領死薪水買不起房子.
喔,不好意思,我也不敢...我很孬我承認,所以我只能當靠媽一族..XD
以上都是實際案例)

而更有趣的就是.

短期投資客的心態演化...

建商也87%像...哈哈.

菜鳥建商最愛亂賣,很急著要套現要出脫....

老鳥建商都慢慢賣,賣不掉再加價賣...然後附近有人便宜賣就會去罵他菜鳥.

菜鳥建商甚至會找投資集團把整棟包銷給對方,有賺就好有賺就放,大幅讓利給投資集團.

但當他變老鳥後,就開始慢慢賣.利潤一點都不退讓...XD

你多觀察市場你就會發現很有趣的現象和狀況...XD

不過建商跟短期投資客還是有一個差別.

短期如果是集團就算了,有物件他就吃,賺多賺少隨便.

反正老師賺會員費和學費為主,房子有賺錢就可以跟會員交代.

但如果他跑單幫的,都是自己的錢,因此他對利潤的要求一定高很多.

而建商...這年頭跑單幫的建商太少了...

so..建商老闆最重要的事情永遠都不是賺錢,而是找金主爹爹..XD

董媽...這樣你就會解釋很多很多你不太理解建商為啥那樣幹的狀況.

因為那樣幹,也許實際利潤比較低,但可以有噱頭有名聲,可以去找到更多金主爹爹.

就像,一定要在蛋黃區插一根很難賣的豪宅....

最近不是才有建商講,在外圍蓋20棟不如在市中心蓋一棟...

你一定聽不懂....因為那是講給資本家聽的.

你再外圍蓋20棟,你找金主爹爹的規模和資金,抵不過你在市區蓋一棟的效應.

至於你說,阿實際利潤變低怎麼辦.

阿你傻.你今天資金只有一億,給你賺40%又怎樣.

四五年賺4000萬??你負責人分走1/4..1000萬?四五年1000萬??

但她今天資金有100億,賺25%...25億.

負責人也只能分走1/10....

喔幹,她分走2.5億耶.

投報率哪有找金主爹爹重要你說是吧.

投報率可以交代就好了拉...

當然這也延伸出.

為啥很多財團可以大吃小的主因.

因為財團主導者,根本不在乎投報率...XD

他只要金主爸爸,金主爹爹,金主爺爺,金主奶奶,金主阿姨.

那你跑單幫的怎麼跟人家尬??

而這也延伸出為啥各行各業利潤越來越低的主因之一...XD

因為都財團化....

就像房地產熱的時候,有時候短期會很難做.

因為...會冒出一大堆投資老師.

然後市場亂買,仲介隨便報他就隨便買.
(然後仲介會瘋狂報物件給它們)

亂買後面套住了....那也是會員的問題...

老師賺會員費和學費,以及工程抽回傭,甚至仲介抽回傭就夠了..

然後跑單幫的會很抓頭"幹這種價格怎麼會被買走?..阿幹,居然還加價?他一定被套還買?"

直到市場消風,投資集團被套滿手,投資老師都縮手不買了.

跑單幫的才回到他的邏輯理智買房狀況...
(也因此通常市場超熱的時候,我都會轉成中期做波段增值為主..
短期太難買了,市場亂七八糟)

然後仲介又開始回頭報物件給你....哈哈.

畢竟你永遠都在那邊..因為跑單幫的很容易永續經營..

不像很多老師有時候一個周期就沒好下場收場.
(你套到一般人的錢無所謂...你套到一些麻煩人物的錢你就很麻煩...
老師被開槍恐嚇甚至綁走要他吐錢的故事那麼多,自己去打聽就知道
不然白道也可以查你的稅,或是讓你吃非法吸金或是背信罪..)

so..各位投資人如果還搞不懂找錢找金主爹爹的重要性.

還每天只關注投報率.

那你永遠的層級都只能活在跑單幫的世界..

你無法成為財閥...!!!!

並且我說得懂不是聽聽說了解..

而是你要知道實際上該怎麼做...XD

當然啦,成為財閥會有龐大的壓力.並且你要花費很多人生去做社交.

這就是代價.

你不想承擔代價,想要涼涼的過,每天去跑山,過兩個月要去看櫻花不跟別人擠.

所以不想成為財閥也是ok的....

反正呢,就像以前文章寫過.

野心和知足常樂...怎樣取捨,界線在哪裡....你的人生自己決定自己開心就好!!!

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.114 (臺灣) ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/02/2023 23:57:44

租金也會漲. 像台中就漲很大. 不過通常資本主義世界. 長期來講資產增值會略大於收益. 直到發生特殊事件. 例如大崩盤或是大通膨... 台灣比較特別一點. 台灣比較容易在大崩盤的時候讓不動產出租投報率暴增. (因為金融海嘯的時候,租金房價一起崩,但是海嘯過去租金會比較快回彈. 詳細參考1990 2000年這兩次) 但美國你看,這次大通膨,外加高利率, 他房價雖然跌了一點後漲回來,但是整體漲幅非常少. 可是租金可是到現在都還在飆漲. so..美國的房子收益正在大幅拉升當中. 所以這是一個很重要的不動產事件案例. 一樣請作筆記... 甚麼時候,租金會漲贏房價!!!

※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 00:03:48 ※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 00:08:55

台灣主要要觀察台北市. 台北是領航員. 但我最近沒研究台北租金. 不確定台北最近租金跟房價誰漲得比較快. 至於其他縣市都還在補漲. 所以房價都會噴很快... 那是因為補漲效應,或是你說台北拉抬效應造成... 台北才是所謂成熟市場..才有分析這件事情的價值. 其他幾都都是不安定的市場,風吹草動房價就會亂噴.

※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 00:18:53

國稅局要單據. 你沒單據怎樣扣抵成本? 另外我有國稅局100%可靠內線.XD 其實它們很講道理的. 你的資料沒問題,他們就沒問題. 他不會給你查太多也不會亂查. 更不會亂懷疑心證,有罪開論... 你會被查9x%就是你資料有問題. 除非你太誇張. 最誇張的最近有人新屋轉賣,翻修成本給人家報幾百萬. 光油漆就給人家報5x萬. 阿靠邀,你新屋油漆5x萬怎樣漆的. 所以國稅局就會進入第二步驟. 要你堤共金流證明,工程施工照片,原始屋況翻修後屋況等等... 你必須交代清楚你的油漆怎樣漆的漆了5x萬.

跳入市場是90%智識的由來!!!! 其他都是建立在你有一定知識之後的補強. 沒跳入市場. 看再多都沒啥鳥用.

※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 00:54:52

要熱量赤字. 澱粉只是控制的手段之一. 以及短期的假象. 短期假象在於,一碳帶三水. 你體內碳水-1g,體重會-4g...因為水會隨著碳源減少而一起被排掉. 但當你下一次吃碳水補回來後. 大師兄們也就跟著回來了. 所以很多人說甚麼減肥會復胖. 有些是真的復胖. 但更多的是,體內的大便+水分造成體重變化...顆顆. 因此..你根本沒減到肥.... 而低碳的好處就是不容易餓. 尤其是快碳(包含高GI或是精緻碳水等). 快碳因為吸收太好,會快速造成血糖上升. 體內會分泌大量胰島素... 但因為身體會誤判胰島素分泌量. (原始人可沒太多精緻澱粉可以吃,所以身體結構無法適應19世紀以後的人類飲食) 因此之後會產生胰島素分泌過多而血糖又降過低的現象. 造成你吃了快碳,沒幾下反而更餓....XD 所以才提倡低GI....讓吸收變差變慢... 而低碳或是生酮就更強調,讓身體的能量轉換多去分解脂肪. 這樣胰島素分泌量更低,那血糖波動就更低,你需要能量身體就會去分解脂肪補外. 身體會自動減少過於激烈的反應.. 所以生酮會無力,力量,爆發力和速度都會明顯下降. 那是身體產生的自動調節之外,也牽扯到你肝糖量低.. (碳水是最佳的燃料...) 因此運動員就算要減脂,大多也都是碳循環,至少要把肝糖補上. 碳循環就要計算,你運動需要消耗多少碳水,所以你要吃得剛剛好就那麼多. 少了你運動表現下降,多了你就容易餓不利於減脂. so...減肥減少碳水攝取. 只是"手段"而不是"本質" 真正的減肥,沒有第二種情況. 唯一的減肥大道就是,身體消耗的熱量高於吸收的熱量. 就這樣. 無論你吃甚麼,炸雞,可樂,蕎麥麵,蛋糕,雞胸肉. 只要你吃的熱量比消耗高,你就變肥. 只要你吃的熱量比消耗低,擬就減肥. 其他手段都只是幫助熱量赤字的結果,更容易讓你達成而已.

※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 01:59:46

靠減少攝取而產生熱量赤字. 肌肉一定會掉. 但除非你長期仙女餐.或是妳減肥減太久減甚麼兩年三年. 不然肌肉掉的比例可以低到忽略.而且練回來很快. 當然有進階做法. 高能量通量法. 也就是你照常吃,然後加入大量低強度有氧. (中高強度,你身體疲勞會過高...) 例如每天桌下放健身車,踩個5個小時之類的. 再搭配重訓. 這是傳說中可以達到酮時增肌減脂的絕世武功. 並且可以在體脂比5%還有效果!!!!! (體之筆越低越難減肥,更不用說還要防止減到肌肉) 只是如果5%要增肌減脂,加上重訓,你一天要運動6個小時起跳...XD 不過對於有氧運動選手.可能就只是日常. 例如飛魚,每天可以吃三四千大卡... 當然他們肌肉量也遠沒有巨巨大,體脂比也沒有巨巨低就是了.

※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 02:32:21

通常有時期問題. 例如如果你是去年底今年初要進短期. 你就很好進,591找一找就有了. 但如果你是2021年要進短期. 喔.... 其實也可以不買太便宜啦. 反正漲那麼兇,你買了翻新好掛略高價賣. 一下子價格就漲上去賣掉了. 反而你硬要吃便宜根本不可能,因為一堆人再加價買. 所以你表面上是短期操作,實際上你再賺波段. 不過這個時期你精算就會發現. 與其做假短真波段,不如直接做波段更好賺. 可以省掉交易成本...因為漲太兇. 當然如果你起始現金太少需要短期快速累積現金就是另外一個故事. 這邊單指你的資金量到一個數字以上的狀況. 因此實際操作,在不同時期,就有不同的市場狀況. 而你就是把自己放在最有利的位置就對了. 隨時看市場做操作的微調.

※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 12:59:29

補漲的定義是. 北高漲15,南高漲16以上. 但如果北高漲20,南高漲19. 這可不是補漲,而是價差被拉開. 所以南高並沒有再補漲. 單純就是台積電話題太強. 帶動整個都市都往上. 但目前都是北高漲的比較多,所以價差在拉開的時期中.

※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 14:08:17

當你冷盤大家都沒漲跌的時候. 你做一個4xx萬的,也不要說像我們一樣總想凹到賺到50,你賺3x順順跑就好. 買房給你抓7成貸款,130萬現金,和翻修費50好了. 加上其他,兩百萬多一點不用一年賺3x... 其他人房子都躺在那邊價格不動. 這樣有沒有很開心..XD 這就是短期... 只要房市沒再跌,隨時都可以做.

※ 編輯: ceca (61.227.112.114 臺灣), 11/03/2023 16:13:44