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Re: [閒聊] 有人寧願繳40年房租不要繳40年房貸?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 有人寧願繳40年房租不要繳40年房貸?作者
ntpuisbest
(阿龍)
時間推噓12 推:12 噓:0 →:35

※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言:
: ※ 引述《ppray (屁屁)》之銘言:
: : 常常看到勸人買房的文章下面
: : 就會有人說被房貸綁死 要繳很久
: : 但是房租難道不用繳嗎
: : 寧願繳房租也不要繳房貸
: : 太佛心了吧 那麼怕房東沒錢賺
: 撇除買不起的,這種就只能租也沒其他辦法。
: 其他的部分,我說真的,不用那麼 care 買得起但選擇租屋的人為啥不買,
: 之前就說過了買不買房,如果單純就投報的角度來看:
: 你這筆錢(自備 or 拿去投資),換算年化報酬如果至少有 20% 以上(無計算再投入),: 你買不買房都無所謂。
: 要注意,我講的是長期的年化報酬,不是短期幾年而已。
: 買房增值的空間就是這個標準。
: 簡單算給不知道怎麼看的鄉民 -
: 1000 萬的物件 / 貸款 8 成 / 30Y / 一段利率抓現在升息後 2.2%。
: 自備 200 / 買房成本(仲介費 / 稅費 / 裝修抓 50 萬) 總計拿出 250 萬。
: 每月利息 14667(遞減),抓多一點每月利息 15000,每年 18 萬。
: 含修繕 / 房屋地價稅 全部夯不啷噹給你算 20 萬。
: 收益來源
: a. 租金收入 (自住也算是省租金)
: b. 房屋增值
: 若是出租件,租金特化年化抓 7%,年收租 70萬,扣除成本年淨賺 50 萬(稅前), : 光租金就年化 20% 了,另外租金只會越來越貴,但你的成本就固定是 250 萬。
: 另外即便出租件房屋也是有增值空間,雖然不多就算只抓 1% 也是額外多賺的。
: 而增值件租報率較差,給你算打平利息成本就好,房屋年化增值只要達到 5 %,
: 照樣投報率 20% 以上,至於以上的條件好不好達成呢? 這應該不言而喻。
: 如果有人講說房貸要繳本金,投入後稀釋投報啥的......
: 寬限 / 轉貸,你可以幾年就 reset 一次,整體投報差異不大。
: 說回租房不買房的,撇除前面講的買不起的以外,你怎知道對方是不是真。租屋股神?: 尤其現在股市又是大多頭,造就更多人在股市賺的盆滿缽滿,肯定會認為自己現下的: 投資方式是能穩定賺到錢的。
: 這種人除非未來他的投資方式讓他賠錢,醒了。
: 不然你叫一個股市大賺錢的人來買一個投報只有 20%up 的房地產?
: 所以沒啥好勸的,人家繳給房東的,只是他獲利的一部分而已。
: 至於能不能持續獲利,就是驗證這批人是不是真。租屋股神而已。
: 不過納入現實... 除了雙北外(雙北這幾年持續保持年化20%+),
: 其他五都,甚至是新竹,房屋增值都遠超20%,所以租屋股神這幾年的報酬
: 可能要有年化 100% 以上(新竹甚至要 200% or 300%up) 才能追得上其他幾都的漲幅,: 不然即便賺錢了,回頭看新竹(舉例)的房子,發現怎麼漲更多......
: 一起加油,有錢大家賺不好嗎? 管人家為啥不買房是吧? ^^


小弟a7仔

其實我蠻想知道1000w的物價怎麼做到 年收70w的

是1000w然後六個套房嗎?還是什麼

另外針對年化20趴

那個我記得巴菲特年化也是20趴吧

那現在新青安都是40年房貸

1.2的40次方是 1469 倍

意思是我們這些買房的

過了四十年後 資產會變成頭期款的1469倍嗎@@

只需要靠轉增貸嗎? 不需要把增貸拿去投資股票

細節其實蠻想知道的

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CaLawrence03/24 16:13對啊 等著發財吧你

CaLawrence03/24 16:15就說某些人數學不好他們還不信R

Brightheat03/24 16:23你突破盲腸

GX90160SS03/24 16:29從沒認真看他們數字過 因為看幾秒就知道有問題xd

GX90160SS03/24 16:30看LINPINPARK的試算就知道要房產真實損益要列的可多了

kagaya03/24 16:30你這個誤區在於,你如果能把轉增貸的錢全部再投入五倍槓桿

kagaya03/24 16:30的房子,40年後就是你算那個倍數

GX90160SS03/24 16:31股市一筆一筆進出拉XIRR算年化報酬精確多了

kagaya03/24 16:32問題就在於第二間之後槓桿會越來越少,只有一開始第一間才

kagaya03/24 16:32有這種投報,所以總是說自住沒差就是這意思,自住第一間就

kagaya03/24 16:32

Lenon456103/24 16:37能30年年化20%? 直接講出來我直接買

CaLawrence03/24 16:44不用20% 12% 沒有資本限制 我直接all in

CaLawrence03/24 16:45限定首購 然後一千萬以下物件 等於可投資金額才兩百

CaLawrence03/24 16:45... 難以評論

CaLawrence03/24 16:47房市年化報酬率沒有第三方驗證 你想吹多少都可以R

menace03/24 17:24實際上初期就是20%左右 甚至更高 尤其是第一間信貸+房貸

menace03/24 17:24的 但這個獲利是稅前 賣掉要繳稅或是重購退稅 而自住房沒

menace03/24 17:24辦法帶來現金流收入 所以槓桿有限 到一個程度自然無法繼

menace03/24 17:24續買房貸款 更何況現在限貸+貸差 第二三間出租投報都差不

menace03/24 17:24少了 自然減少獲利

menace03/24 17:25但這不衝突啊 對於沒房的首購 新青安上車與否就是20%的差

menace03/24 17:25異 要投資股票賺比房地產高難度太大了 尤其是首購

menace03/24 17:26對於已經有二三四間房的來說 槓桿沒辦法開滿的情況 房地

menace03/24 17:26產自然不見得會是最佳的投資選擇

menace03/24 17:36而且很多人租房租6000的 買房卻想住2000萬的 只有一間自

menace03/24 17:36住房的 自住房獲利再多也只是自己享受消費掉 並無法有實

menace03/24 17:36際上的帳面現金 就像現在一堆台北老公寓老人一樣啊 當年

menace03/24 17:36他們付出的頭期款到現在複利翻倍也很可怕 但只是紙上富貴

menace03/24 17:36 真正房地產能夠獲利的 主業收入肯定要很高 也要有一定延

menace03/24 17:36遲享樂的能力 自住房佔資產比例不能太高

menace03/24 17:37這些東西用excel算算就大概知道了 你去看台灣高淨值人群

menace03/24 17:37 資產增值年化也是差不多18%左右

menace03/24 17:38遠高大盤 因為都有一定的槓桿借款才有辦法獲利大於大盤

menace03/24 17:39道理不難理解 但能真正做到的很少啊 年薪500萬的你要他去

menace03/24 17:39住500-1000萬的房子? 開50-100萬的車?

menace03/24 17:43兩方都沒什麼錯啊 但違反人性

nicejeffery03/24 18:00非自住房其實投報很差,之前板上有討論過

bustinjieber03/25 00:24自住就是贏

bustinjieber03/25 00:26但是在資本持續擴張之下,

bustinjieber03/25 00:26要維持高投報要看你信用額度,

bustinjieber03/25 00:26槓桿開不起來投報當然會降低,

bustinjieber03/25 00:26自己操作過就知道了。

ISNAKEI03/25 21:12知道巴菲特多厲害了吧

gaulle197403/25 23:200050報酬指數20121228是7868.64

gaulle197403/25 23:21到了20231229是29050.82 這樣應該有年化12%

gaulle197403/25 23:22另外央行對於股市的看法可能是對的