Re: [閒聊] 新竹竹北房市心得 續

※ 引述《mfcke (drive)》之銘言：
: 最後一篇不佔用版面
: 好 直接解釋風險 先說風險再說賺錢 是我一概原則

我也最後一篇回你，剩下推文說。

: 只有散戶皓呆 整天算報酬率 都不算風險 我來幫大家找找風險

你太小看園區投資客了，有資本高學歷的工程師會是阿呆散戶嗎？身邊都沒有任何朋友嗎？

: 理論上 案場開賣是7/1好了 因為先找建商團購 我簽約應該是簽在7/1之前

: 我先不討論到底能不能開賣 或者是什麼約 假設我們這團就是買到了
: 反正我就是省下代銷錢 算5%
: 會遇到狀況就我說的
: 1.你先挑剩的 可能代銷很難找 你吃不夠多 建商不屌你
: 而且他長期這樣搞 就是要放棄代銷線 或是自售
: 要是自售 根本就沒有你所謂的代銷利潤....他就是預計價錢賣你
: 2.建商願意肯讓你這樣搞 肯定也不讓你退 你訂訂退退 一定沒人屌你
: 那你這團要怎麼把所有戶吃下來?? 吃不下來 沒有法人的話 怎去運作
: 沒先繳錢的話 都沒差 不用法人無所謂
: 如果要訂金 要是裡面50個成員 都繳10萬訂金 也是500萬 那錢誰管??
: 3.我跟你講代銷不願意接這種案 因為很簡單 你先吃50戶 一堆投資客怎辦??
: 建商給你20萬 代銷要賣20*1.05=21萬 他有成本要算的
: 那好了 我這50戶 假設有30戶要丟出來賣 我賣20.5 小賺就好
: 代銷回家打手槍?? 洗洗睡了? 還幫你打廣告?? 幫你下車?
: 4.最後回到投資者身上 我要是拿到每坪20萬好了 如果代銷後來賣19.5 或者代銷賣20: 我根本沒便宜到 這樣要找誰理賠??
: 你願意吃下來嗎?

這邊有很多吐嘈點（我不說你錯，所以用吐嘈表示我個人實務說明）

一.案場公開日是代銷決定的，所以當建商不是自售跟代銷簽約了，負責窗口是代銷。

這點我不知道你在爭什麼？我親身操作數次，團購窗口是代銷。 拿合發首湛來說，你團購是找合發建設還是華威代銷？ 這點毋庸置疑，我認為你沒有實務經驗。

後半段認同，建商會以心中價賣你。

二.就是確定想買才要花時間去團購去找代銷談，到底哪來的退？你一直說什麼退退訂訂，買都來不及了。

三.前面的錯誤忽略，直接假設「代銷」跟建商簽約成本均25萬，亦即他根據戶別要賣23-27萬。 有很多做法，通常以下兩種大概說

1.可能讓利賣你22 23也就是底價或是破底，但他其他戶就要賣28補回來

2.你能夠讓他成本少掉3個月管銷約100多萬，把省下來的讓利給你。

這是新竹某大案實際的數字，我喜歡拿實例。因為發生過的事情是真實的不是想像也不是猜測。

新竹竹北這幾年哪個案子沒完銷，哪個地方沒漲，高鐵都快40縣三也都30 華興 金雅 南寮，鎖定好了根本沒有人要退。要退的人根本不會去看。

四.賣不好調降的例子有，非不得已建商不會這麼做

一來已購客會整天鬧，二來他自己把價錢調低對於後續銷售更不利。通常做法是代銷撤場，換一家代銷進場重新廣告，換案名換策略等等。

至於這個例子在最近幾年似乎看不到所以不多討論。

: 我常講 這台灣不動產就是
: 從頭到尾 一塊肉就是在這 反正你吃到 就是別人少吃 肉大小是固定的
: (私心覺得是台灣不動產問題 市場太小
: 很多都有自己怪玩法 然後餅不大 都在騙 COST DOWN民族吃毒油 住漏水屋 只能說報X)

你講的這些是違法建商違法營造的事，我們在挑投資自住當然不會挑這些，所以這邊偏離了不多說。

: 講清楚 風險在哪 利潤在哪 誰少賺了 我們賺走誰的???

從頭到尾都很清楚，風險是你要有本事交屋，應該說保持長期投資，前幾篇也說過不鼓勵0元買房。我有說我沒賣的投報率3%不高。

利潤就是反方一直說的炒房炒房，我買了30 想辦法讓他到35那我是在炒房。 現在我只是投資，漲到多少是市場決定不是我能決定。

至於什麼時候停利那是個人行為。

我覺得你再跳針，我說了如果能幫代銷省管銷成本，他會把部分成本折讓。

誰少賺了？ 網路推播可以少一點，接待中心可以早一點撤，人事成本可以少一點，路邊拿看板的工讀生可以少請幾個。

這些是時間的價值，對於代銷來說是互利共贏，所以很多場都很願意配合，但會鎖紅單避免影響。

另外很多代銷都是一年期兩年期，策略不是就單一，價錢也不一定固定，跟業主開會也不是在浪費時間，廣告預算也都是心頭肉，這些是根據市場調整的，每個案子屬性客戶屬性專案個性，太多因素了，不是你講的那麼簡單而已。

: 你要是把過程完整都打出來 我能幫你找是誰虧 誰的利潤被分了 我一清二楚

過程都不是秘密，對於版上有經驗的投資客，仲介也都清楚。我已經打的夠清楚，雖然我覺得我好像只是重複我前天的敘述而已。

如果覺得不清不楚，要嘛是沒有經驗，要嘛就是沒有實務

你說過不再回文，想交流推文我會回，以上。

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可以啊，前一篇不是說要搞大的我說我認同。 我指的是代銷，你那個買土地發包沒有人 敢住的。

可以開團阿，不用賭直接買，大家邊聊天沒問題。不過我站內信就超過100封了，不夠。

我逐句回了。看不懂或是你覺得沒有，那就沒有吧。本來就是交流，沒有對錯。

代銷賣房的管銷，非建商。

大樓幾乎都是代銷，少數自售而已。而且不是每個每個代銷願意。

買貴也是賺，買便宜也是賺，為何要買貴？

搞不懂什麼話術。

交屋後賣不掉。資金要卡著

我家人也是工程師。沒什麼高帽，我只是覺得大家都一樣，能夠互利和樂不為。

你是交大，跟房子買多少錢沒有關係。

房子投資風險是下跌，股票風險就是下跌。我覺得房子市場好，是個好的投資就這樣，可 以認同也可以不認同，這是市場決定，我沒顛倒是非。

風險就是房子下跌，凶宅，或是做很多風險很大的事，像是你前面推文說集資買土地蓋房 ，很多一案建商就是這樣來的。

市場不往上就是套牢，貸款要利息，換屋要成本。自住出租要裝潢都是成本

我沒說一定要投資房地產，我也沒說不團購就是傻子，你也說了市場往上利潤誰都想吃， 很多代銷建商自己來。 多少人看房子說代銷態度跩的，在其他討論區會常常看到xx建設xx代銷跟已購客的糾紛， 上新聞等等。不管是合約，作價，公設點交

這點同意，建照要下來。

建照下來 跟代銷怎麼賣 跟 代銷建商底價多少 是兩回事。

我每一篇都說要找代銷談，找建商自售的很難，因為就是不缺錢也不想讓代銷賺6%，或是 自己本身夠大有銷售團隊。

全部回文推文最認同，你可以反對投資行為是你的自由，但市場本來就可行。 本來就可以，我們縮短代銷的銷售期，他們本來就是要讓利給我們，管你是自住還投資。

如果你說你遇到的都是嘴巴說有實際沒有，代表你窗口有問題，人脈不夠力，或是公司不 願配合投資客。 小姐話術你最低價1000萬，其實底價是950萬你不知道，那是你的問題。誰說有錢人不能 當肥羊，有錢人買豪宅買貴的案例更多。 其實也不是你的問題，我一開始也是買貴所以才慢慢了解團購壓價，市場上沒有人無師自 通。 如果你說沒讓多少，代表還是有比別人便宜。1%就好，1000萬就差10萬了。 你在美國我相信台幣10萬對來說可能沒什麼。對我來說有什麼，是一筆錢。

新竹竹北案子這麼多，很多都完銷這不是我說的是市場決定。我沒有能力當第一個，我只 是不要當最後一個。

不知道這些案子你參與了幾個，了解了幾個。 豪宅不講。從貴的案子像是坤山安境，大硯的十現等等到便宜的寶佳，我只看到一個搶比 一個快，新聞媒體報導的，不是我說的。有可能是手法，不過接待中心也撤了代表是真的 。

不只這個產業，本來就是所有事情都是要賺錢，不然誰要做？ 除了地主發財不用技術。建商營造代銷哪個不用技術，哪個不用成本？做生意賺取利潤是 合理的了。 你好像再跟我說火鍋料多少錢，肉多少錢，你買這鍋只是幫他們下車一樣。 賺多少是市場決定 買房子是幫別人下車？你想多了。

我就算買100戶，也是刀末。 如果市場真的不景氣，房市開始跌了，誰壓力大？ 建商土建融要錢，代銷每天管銷也要錢。我們這種小戶數的，頂多就是自住或是出租而已 。

我懶得把站內信公開，想買的人很多。 我發文也沒有推薦任何的群， 任何的案子。你覺得不好就不要買，+1的想買就買，最後買哪買多少錢不關我的事。 我只說我在隔離很樂意交流。 我也說了目前我沒有要買什麼案子，在隔離連看房都不行，離買更遠了。 如果這樣還叫不清不楚，你在美國打英文好了。

還有若山，豪宅市場我完全不懂，想住買不起。

臻品花園我有看過，他的抗性是加油站和橋。這2個缺點很致命。

會拿2000萬來當投資，那是另一個層級我也不懂。 最近推案都是小兩房小三房居多，總價800-1000萬左右是熱門產品 臻品70坪左右吧。大俞二是特例吧，很少建商是這樣。我歸類為藝術宅 這種產品本來就是自住，屬性不同。

從戶數才30 而且均價40 樓中樓好像也是4000萬 樓樓上拿這些來說房市不好XD

都回覆了。就這樣吧後面開始是無意義的對話不佔大家版面了。

那價格帶不是一般人住的起的，不是豪宅也是高總價產品本來就難賣。沒反駁你，閒聊不 是探討理由嗎？

同意啊，自住投資也要挑格局好的。出租也是要給別人住，不是便宜就是好。

之前團，簽約都是要跟寶佳，昌益，興富發等建商直接簽約。 要找有大建商，小建商可 能會倒。 目的就是爛案子要破底，好案子不要貴，要有套利空間，投報率要比別人高。