Re: [請益] 請問我該如何評估物件的裝修風險

※ 引述《alubasteve (poorguy)》之銘言：
: 版上各位先進大家好
: 感謝昨天各位的釋疑
: 我繼續思考之後
: 發現一個很難決定的關鍵:投報率VS風險
: 想請教各位先進會如何在兩個物件中二擇一
: 我目前手上有2個電梯2房物件選擇
: 第一個是約19坪,屋齡12年,開價700萬,銀行初步鑑價500萬(這是4.2米夾層屋)
: 第二個是約25坪,屋齡25年,開價800萬,銀行初步鑑價685萬
: 以租金而言
: 第一個物件沒有直接的答案
: 但是同棟社區約22坪的其他物件
: 房仲抓租金是15000-16000元
: 所以我只能抓第一個物件是約13000元
: 但是這物件目前只知道要重新粉刷,重買家具+電器用品,補一個木板隔間破洞即可
: (屋主人還在住,沒清空看不完全)
: 第二個物件已清空
: 租金網站上雖有直接的答案:23000元
: 但是我認為虎爛
: 因為附近同一條大馬路上走路相隔約12分鐘
: 屋齡只有11年的別社區同面積+超精緻裝潢也是租金掛23000元
: 但第二個物件的廚房跟次臥房我看過現場慘不忍睹,難怪爛到不敢放上網站
: 外加客廳陽台外推
: 卻用大片玻璃窗戶封死又陽台天花板角落明顯漏水
: 還有冷氣也要趁機會整組重做,因為客廳沒裝冷氣,夏天會熱死人
: 所以廚房+次臥房+外推陽台+冷氣恐怕要重做
: 還有浴室外牆的壁癌也要修好
: 才有可能向賣我的房仲講的房租有20000元(不過因為是頂樓,要施工沒有樓上抗議)
: 我也怕一路修一路找到驚喜
: 換言之
: 我面臨難以取捨的窘境
: 因為我是首次買房
: 裝修的監督+判斷+成本控管能力有限
: 可是兩個物件的租金與投報率又差很多
: 所以很難下決定
: 不知道到底要選第一個物件還是第二個物件
: 請問各位會如何建議我選擇?

也看您po了不少文章在問夾層屋了
從7月問到現在
該不會還在評估同一間屋子吧..

我是這樣想的
您會這麼多問題有幾個可能
一是您對房子好壞判斷的經驗還不夠
二是您對成本計算的經驗還不足
三是以您的預算根本找錯區域

不管是哪一個
我相信板友都很願意幫您
我是給個建議
您要不要把房子連結直接po出來
您可以看這麼久沒賣掉的房子
相信也不用太擔心被板友買走..
若真的不幸被買走
至少您在這一輪討論中學習到東西
或至少能確定一下以上三個問題哪一個才是您的瓶頸
因為目前您的兩個選項
一個夾層屋，一個你沒把握裝修卻還想買
看起來你的思路有點走到死胡同
最好不要在這種狀態下硬買
冷靜一下才是上策

回到買房這件事
雖然雙北低總價很難買
但還是能找到投報好、空間還ok、地點不差、屋況還行的房子的
比如新店鬧區要找600多萬的室內10坪以上大套房也是存在
問題就在於跨區如隔山
不是一天兩天就能買到自己不熟的地區的好房

建議你走一個流程：

1. 把"硬"預算拉出來
2. 列出你本人有餘力花10次以上看房的地區(像我..交通30分鐘以上就放棄了XD)
3. 從上述列表中挑出您最有地緣的一個地區(很重要)
4. 工具要用對: 選擇很有限時，用實價登錄比價王作地毯式搜索
5. 排除不利條件:
-->夾層屋、樓層不理想、屋況過差等你認為無法處理的條件
6. 排除嫌惡設施、高氯離子、傾斜、漏水屋、凶宅:
-->上述剩餘的物件，打給仲介請他過濾
7. 請仲介帶看
8. 從中挑出最理想的一間

然後，也是有可能完全沒有理想的
那就要請仲介幫你留意
不要為買而買

之前看您發文
我從來沒看過有人的買房條件是"淡水和桃園選一個"之類的
我不太確定這是在幹嘛
講些比較玄的說法
若淡水和桃園您都沒地緣
您就需要花大量的時間去理解、去培養跟區域的感情
比如我本人在買一間外區房子前
會花至少幾十小時在網路、在現場走動(用腳走)
您懂了這個區域，您才有長期持有物件的本錢
否則您的人生只要發生一些不如意事
我保證您馬上就想賣了
您是會怕房子跌價的，是很難長久持有的
這些都是我的經驗談
希望能幫助到您

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