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Re: [請益] 請問我該如何評估物件的裝修風險

看板home-sale標題Re: [請益] 請問我該如何評估物件的裝修風險作者
Nubybee
(Nubybee)
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※ 引述《alubasteve (poorguy)》之銘言:
: 版上各位先進大家好
: 感謝昨天各位的釋疑
: 我繼續思考之後
: 發現一個很難決定的關鍵:投報率VS風險
: 想請教各位先進會如何在兩個物件中二擇一
: 我目前手上有2個電梯2房物件選擇
: 第一個是約19坪,屋齡12年,開價700萬,銀行初步鑑價500萬(這是4.2米夾層屋)
: 第二個是約25坪,屋齡25年,開價800萬,銀行初步鑑價685萬
: 以租金而言
: 第一個物件沒有直接的答案
: 但是同棟社區約22坪的其他物件
: 房仲抓租金是15000-16000元
: 所以我只能抓第一個物件是約13000元
: 但是這物件目前只知道要重新粉刷,重買家具+電器用品,補一個木板隔間破洞即可
: (屋主人還在住,沒清空看不完全)
: 第二個物件已清空
: 租金網站上雖有直接的答案:23000元
: 但是我認為虎爛
: 因為附近同一條大馬路上走路相隔約12分鐘
: 屋齡只有11年的別社區同面積+超精緻裝潢也是租金掛23000元
: 但第二個物件的廚房跟次臥房我看過現場慘不忍睹,難怪爛到不敢放上網站
: 外加客廳陽台外推
: 卻用大片玻璃窗戶封死又陽台天花板角落明顯漏水
: 還有冷氣也要趁機會整組重做,因為客廳沒裝冷氣,夏天會熱死人
: 所以廚房+次臥房+外推陽台+冷氣恐怕要重做
: 還有浴室外牆的壁癌也要修好
: 才有可能向賣我的房仲講的房租有20000元(不過因為是頂樓,要施工沒有樓上抗議)
: 我也怕一路修一路找到驚喜
: 換言之
: 我面臨難以取捨的窘境
: 因為我是首次買房
: 裝修的監督+判斷+成本控管能力有限
: 可是兩個物件的租金與投報率又差很多
: 所以很難下決定
: 不知道到底要選第一個物件還是第二個物件
: 請問各位會如何建議我選擇?

也看您po了不少文章在問夾層屋了
從7月問到現在
該不會還在評估同一間屋子吧..

我是這樣想的
您會這麼多問題有幾個可能
一是您對房子好壞判斷的經驗還不夠
二是您對成本計算的經驗還不足
三是以您的預算根本找錯區域

不管是哪一個
我相信板友都很願意幫您
我是給個建議
您要不要把房子連結直接po出來
您可以看這麼久沒賣掉的房子
相信也不用太擔心被板友買走..
若真的不幸被買走
至少您在這一輪討論中學習到東西
或至少能確定一下以上三個問題哪一個才是您的瓶頸
因為目前您的兩個選項
一個夾層屋,一個你沒把握裝修卻還想買
看起來你的思路有點走到死胡同
最好不要在這種狀態下硬買
冷靜一下才是上策

回到買房這件事
雖然雙北低總價很難買
但還是能找到投報好、空間還ok、地點不差、屋況還行的房子的
比如新店鬧區要找600多萬的室內10坪以上大套房也是存在
問題就在於跨區如隔山
不是一天兩天就能買到自己不熟的地區的好房

建議你走一個流程:

1. 把"硬"預算拉出來
2. 列出你本人有餘力花10次以上看房的地區(像我..交通30分鐘以上就放棄了XD)
3. 從上述列表中挑出您最有地緣的一個地區(很重要)
4. 工具要用對: 選擇很有限時,用實價登錄比價王作地毯式搜索
5. 排除不利條件:
-->夾層屋、樓層不理想、屋況過差等你認為無法處理的條件
6. 排除嫌惡設施、高氯離子、傾斜、漏水屋、凶宅:
-->上述剩餘的物件,打給仲介請他過濾
7. 請仲介帶看
8. 從中挑出最理想的一間

然後,也是有可能完全沒有理想的
那就要請仲介幫你留意
不要為買而買

之前看您發文
我從來沒看過有人的買房條件是"淡水和桃園選一個"之類的
我不太確定這是在幹嘛
講些比較玄的說法
若淡水和桃園您都沒地緣
您就需要花大量的時間去理解、去培養跟區域的感情
比如我本人在買一間外區房子前
會花至少幾十小時在網路、在現場走動(用腳走)
您懂了這個區域,您才有長期持有物件的本錢
否則您的人生只要發生一些不如意事
我保證您馬上就想賣了
您是會怕房子跌價的,是很難長久持有的
這些都是我的經驗談
希望能幫助到您


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guanaco09/22 01:09推好心人

laiweitin09/22 07:37

opop113309/22 07:58

neck198209/22 08:55

lovy09/22 09:28

claba09/22 19:01推好心