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Re: [請益] 危老重建計算

看板home-sale標題Re: [請益] 危老重建計算作者
gutta
(雨下)
時間推噓 6 推:7 噓:1 →:8

關於危老/都更的權利變換,其實說用土地持分來估算,也不能算是精準,嚴格來說,權利變換,換的是「價值」,也就是「錢」。

一樓店面和樓上住宅,
電梯大樓和公寓,
鋼筋混凝土和磚造房,
即使土地持分相同,換回的價值也是不同的。

權利變換的第一步,是把舊建築的各戶價值算出來,加總後,獲得各戶的百分比。
然後計算成本(營造成本+各種人事規費和利息),這個金額叫做「共同負擔」。
最後計算新建物的銷售總額,依照第一步算出來的百分比,各戶分回「新屋價值-共同負擔」,這個「價值」,再拿來配屋。
配屋也是依照使用類別、樓高各有不同,總不能期望頂樓露台戶和4樓,配到的坪數相同吧?

回到原po的問題,室內變小了嗎?
對喔,就你獲得的試算來說,是變小了。
現在的新建案,純室內坪數(不含陽台)約是權狀坪數的60%-65%,所以您分回的室內大概在28-30坪左右,車位,應該另計。

其實原住三的條件本來就不美麗,但目前危老都更最有需求的也通常是這塊...
可惜新聞最愛報導1坪換5坪了,大家都有都更樂透的美麗夢想,導致都更更難推動...

小妹身為都更推動者(不是建商),
這邊呼籲一下廣大的地主屋主們...
建築法規越來越嚴格,物價也越來越高,如果可以接受分配,見好就收吧!
之後分配比例只會越來越差,拜託不要再拿10年前的前朝承諾,或是古董試算來刁難推動者了。
再次感謝。


※ 引述《suwy (Hank)》之銘言:
: ※ 引述《brian751204 (小布)》之銘言:
: : 大家好
: : 小弟家這邊,住戶有共識想要危老重建,打算找AMC合作
: : 我們這邊算商3特老公寓
: : 以我家來算,權狀40坪,室內面積32坪 (陽台+公設約8坪)
: : AMC那邊試算,以住戶分回55%~58%的比例
: : 我家重建後可拿到權狀坪數大約落在45~47坪
: : 我的疑問是,他們這計算是以室內面積的部分算,並不包含附屬建物的部分
: : 那這樣原本附屬建物的部分因為政府的法規算法就直接被吃掉???
: : 那蓋完扣掉公設,新屋不就可能比原屋還小了嗎?
: : 這樣的理解是對的嗎?
: : 謝謝
: 用「原建坪」來計算都更,是錯誤的,
: 對都更來說,原建坪幾乎是一文不值,
: 重要的是您的「土地持分」。
: 都更後能分回幾坪,都是從土地坪數算來的,
: 例如:
: 土地持有12坪 x 容積率300% x 獎勵1.4倍 x 陽台公設1.6倍 x 分回57%
: = 可分回46坪
: 新屋比原屋小是常見的事,並不奇怪,
: 政府也從沒保證一坪換一坪。
: 各地容積率一覽表
: https://bit.ly/35TrjTo

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mark020403/17 16:33先去叫建商公開透明成本細目

lookinto03/17 16:36先去叫建商公開透明成本細目 +1

如果是協議合建(或私約)的話,確實無法公開透明,但如果是走權利變換,都會有事權 計劃書在市府存查,只是那些「依法提列」數字,地主/屋主通常都不願意相信就是了( 攤手) 例:利息怎能可能這麼高?造價怎麼這麼貴?人事費不該提列才對!銷售價格要設定高, 但我買要成本價XD

azlbf03/17 16:42他不是商3嗎

abyssa103/17 16:50樓上他是商三特(原住三)適用住三容積率225%

abyssa103/17 16:50一坪換五坪 大概是商三上的平房吧 @@

通常是真正的商業區啦,或是文字遊戲,土地一坪換產權五坪。(但地主都只看標題就是 了)

frank11103/17 16:52"叫建商公開透明成本細目",建商有公開,去看計畫書阿

frank11103/17 16:53每個項目該花多少錢,建商都有寫,嫌貴啊?不好意思,這

frank11103/17 16:54標準是政府寫的,講白了就是政府要給建商賺的

abyssa103/17 17:03台灣的都更 建商只是屋主的打工仔 利潤大部分是給屋主

moocow03/17 17:12住三還是維持透天比較划算 zzz

alwang03/17 17:32要怎麼查商三特原本是什麼? 跟旁邊比嗎?

通常是去看都市計劃書,會寫當區每個使用分區的容積(包含曾經是從什麼變過來的)

checkman03/17 18:10屋主當然貪婪 不然自己蓋就好

建商當然有賺,不賺誰願意進場... 也不是沒有自辦都更或協議合建,但,誰願意吃力不討好的做那個整合人? 又,興建期間的貸款,建好後的銷售誰願意負擔風顯? 又想輕鬆,又不想負擔風險,還不想讓建商賺,嗯,所以大家繼續住著堪用的老房子...

※ 編輯: gutta (101.10.33.39 臺灣), 03/17/2021 19:17:50

tomford03/17 19:09文X怨後,真正的全街廓更新就死亡了,剩下都是產權集中的

tomford03/17 19:09才會成功。

babyMclaren03/17 19:13政府可以多灑點大內宣的錢宣導一下

brian75120403/17 20:13謝謝詳解~ 淺顯易懂