Re: [請益] 危老重建計算

關於危老/都更的權利變換，其實說用土地持分來估算，也不能算是精準，嚴格來說，權利變換，換的是「價值」，也就是「錢」。

一樓店面和樓上住宅，
電梯大樓和公寓，
鋼筋混凝土和磚造房，
即使土地持分相同，換回的價值也是不同的。

權利變換的第一步，是把舊建築的各戶價值算出來，加總後，獲得各戶的百分比。
然後計算成本（營造成本+各種人事規費和利息），這個金額叫做「共同負擔」。
最後計算新建物的銷售總額，依照第一步算出來的百分比，各戶分回「新屋價值-共同負擔」，這個「價值」，再拿來配屋。
配屋也是依照使用類別、樓高各有不同，總不能期望頂樓露台戶和4樓，配到的坪數相同吧？

回到原po的問題，室內變小了嗎？
對喔，就你獲得的試算來說，是變小了。
現在的新建案，純室內坪數（不含陽台）約是權狀坪數的60%-65%，所以您分回的室內大概在28-30坪左右，車位，應該另計。

其實原住三的條件本來就不美麗，但目前危老都更最有需求的也通常是這塊...
可惜新聞最愛報導1坪換5坪了，大家都有都更樂透的美麗夢想，導致都更更難推動...

小妹身為都更推動者（不是建商），
這邊呼籲一下廣大的地主屋主們...
建築法規越來越嚴格，物價也越來越高，如果可以接受分配，見好就收吧！
之後分配比例只會越來越差，拜託不要再拿10年前的前朝承諾，或是古董試算來刁難推動者了。
再次感謝。

※ 引述《suwy (Hank)》之銘言：
: ※ 引述《brian751204 (小布)》之銘言：
: : 大家好
: : 小弟家這邊，住戶有共識想要危老重建，打算找AMC合作
: : 我們這邊算商3特老公寓
: : 以我家來算，權狀40坪，室內面積32坪 (陽台+公設約8坪)
: : AMC那邊試算，以住戶分回55%~58%的比例
: : 我家重建後可拿到權狀坪數大約落在45~47坪
: : 我的疑問是，他們這計算是以室內面積的部分算，並不包含附屬建物的部分
: : 那這樣原本附屬建物的部分因為政府的法規算法就直接被吃掉???
: : 那蓋完扣掉公設，新屋不就可能比原屋還小了嗎?
: : 這樣的理解是對的嗎?
: : 謝謝
: 用「原建坪」來計算都更，是錯誤的，
: 對都更來說，原建坪幾乎是一文不值，
: 重要的是您的「土地持分」。
: 都更後能分回幾坪，都是從土地坪數算來的，
: 例如：
: 土地持有12坪 x 容積率300% x 獎勵1.4倍 x 陽台公設1.6倍 x 分回57%
: = 可分回46坪
: 新屋比原屋小是常見的事，並不奇怪，
: 政府也從沒保證一坪換一坪。
: 各地容積率一覽表
: https://bit.ly/35TrjTo

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如果是協議合建（或私約）的話，確實無法公開透明，但如果是走權利變換，都會有事權 計劃書在市府存查，只是那些「依法提列」數字，地主/屋主通常都不願意相信就是了（ 攤手） 例：利息怎能可能這麼高？造價怎麼這麼貴？人事費不該提列才對！銷售價格要設定高， 但我買要成本價XD

通常是真正的商業區啦，或是文字遊戲，土地一坪換產權五坪。（但地主都只看標題就是 了）

通常是去看都市計劃書，會寫當區每個使用分區的容積（包含曾經是從什麼變過來的）

建商當然有賺，不賺誰願意進場... 也不是沒有自辦都更或協議合建，但，誰願意吃力不討好的做那個整合人？ 又，興建期間的貸款，建好後的銷售誰願意負擔風顯？ 又想輕鬆，又不想負擔風險，還不想讓建商賺，嗯，所以大家繼續住著堪用的老房子...