Re: [心得] 天水圓環都更啟示五

※ 引述《kindcorner (溫柔的角落)》之銘言：
: ※ 引述《decay (芽虫)》之銘言：
: : ...【以下省略】
: : 看了苦主的故事，發現都更如果遇到壞的建商，真的是很可憐。
: : 台北市幾乎每個區域都在談都更，看來簽約之前都要多方面審慎評估。
: : 1. 都更分配坪數，該以實坪計算，而非現在用含公設來計算。
: : 2. 明訂公設的分配制度，未免以後管理費被收的冤枉。
: : 3. 管委會由原先地主戶先成立（拆屋前）就先組織，先把所有未來的
: : 支出與收入要先有共識，免得未來房屋蓋好後，原有住戶權利受損。
: : 4. 裝修期間的保證金，要有明確的規範。
: : 先想到這邊， 不知大家還有沒有要補充的呢？
: 因為後來發生的事情太多了
: 所以我也沒空更新後來的狀況
: https://www.youtube.com/watch?v=Jf4V2c_jeXY
: 影片裡面拆得正是我們這棟樓
: 正確說來是拆我們這棟樓的4.5.6三層樓加上隔壁的那棟樓全部
: 當然不意外建設公司就是我嘴裡一直念的建設公司
: 號稱拒絕搬遷的10戶裡面的其中一戶屋主就是我
: 正確說來我所擁有的就這是一戶裡面的1/2
: 我們的戰火從圓環一路燒到西門町了
: 其實正確說來
: 從頭到尾都是建設公司放火燒我們
: 我們何德何能也沒那財力去燒建設公司
: 到底算哪根蔥
: 充其量不過想賺點小錢
: 所以跑到人家金貴的建案裡面設置了不夠檔次不夠格的青年旅館
: 馬的想到就生氣
: 關於decay網友所提到的幾點都更想法
: 我有空說明目前我們都更的狀況
: 當然人物都是同一批
: 只不過戰場換回來西門町
: 我們都更戶的那些超級無敵想都更得屋主
: 一個個蒙著眼說
: 一碼歸一碼圓環是圓環的事
: 我們這西門町的事是西門町的事
: 旁觀者清當局者迷
: 但大家想有可能是一碼歸一碼嗎
: 所以我後來發現建設公司第一個拆這些覺得一碼歸一碼的屋主的房子
: 其實最大重點就是
: 建設公司一邊拆屋時候
: 媽的裡面住滿滿的人阿包括在下我也在這裡面
: 所以說生死關頭在下我也是親身體驗了
: 畢竟一台怪手壓在頭上的經驗我也體驗過
: 也不枉此生了
: 當然後來市政府有進行都更代拆的協調會
: 主持人在座位上說了一句非常非常的令我震驚的話
: 他說
: 我們現在代拆的會議上唯一能討論的就是這一本權利變換說明書裡面的東西
: 其他的東西一律不在探討範圍內
: 哇靠我大吃一驚
: 所以
: 他媽我們連吃一頓飯都要看這餐廳CP值如何
: 價格如何裝潢如何菜色如何衛生程度如何更賤一點逃生出入口也要看一看
: 阿都更竟然不能討論討論建設公司的CP值如何
: 因為我左翻又翻
: 好像權利變化變換書從頭到尾都沒有描述到建設公司的CP值
: 嚇了我一跳
: 吃飯可以討論CP值旅館可以討論CP值
: 但是建設公司CP值不在都更討論範圍內
: 是建設公司只要幫你蓋房子你就無論如何都應該要好好跪謝了
1. 都更分配坪數，該以實坪計算，而非現在用含公設來計算。

如果以我現在所知道的都更概念是合建與都更同時談

合建談現在擁有土地坪數換算成未來擁有幾坪含公設的房子

都更談現在每個地主擁有的土地坪數的價值來換算未來相符合價值得房子

合建是私約

都更是公約

但是建設公司一定要綁著都更來進行合建

因為這樣才有公權力到時候談不下來的釘子戶就出動公權力來處理

2. 明訂公設的分配制度，未免以後管理費被收的冤枉。

一般公設在權利變換計畫書裡面已經寫好

建設公司又不是第一天出來幹建設公司

一個都更案在最一開始拿出計畫書時候就已經寫好公設是多少

畢竟合建都更案的金額龐大利潤龐大

該有的架購建設公司或是土地開發公司早就盤算得一清二楚

問題地主一般這一輩子遇這一次兩次

怎麼操作也不可能比建設公司或土地開發公司純熟

加上每塊地有每塊地的特殊風土民情或鄰里人文

所可能發生的問題根糾結也不同

所以你遇到沒法子溝通或者是擺明了要吃你的建商

蓋完房子後不管是管理費還是公共設施或是私有空間的歸劃

都可以讓你不管從哪個環節看起來都會很冤枉

3. 管委會由原先地主戶先成立（拆屋前）就先組織，先把所有未來的

支出與收入要先有共識，免得未來房屋蓋好後，原有住戶權利受損。

這個好像也不太可能

每個地主有每個地主家族間的愛恨情仇

建設公司要能夠成一個案

首要就是要搞清楚這一塊地上的毎個地主跟地主鄰居間

或者地主家族間的利益糾葛

所以合建都更案要能成案

就是要善用每個擁有土地產權的地主的利害衝突

先後給予利潤的想像

並且運用建設公司的人脈或金流幫忙處理掉地主煩心的事件

所以美個屋主美其名是鄰居

實際上是不是利害關係人是難說的

所以怎麼可能跟你在都更前

推心置腹的大家有一個共識

我想是最後的最後

地主在房子坪數跟金額找補都已經入袋了

嘿嘿

大家才互相開箱比較

"喔耶我比較會談喔我比你們多一戶哈哈"

"蛤,你怎麼可以除了檯面上的之外檯面下還多分這麼多"

"那一家好可憐，媽媽死掉變成四個小孩加上一個爸爸一起繼承吵得天翻地覆"

所以第一壽司老闆有一次跟我聊到

他一直覺得他換到的所有房子都很不好，覺得是一個很大的心結

沒想到看到我的房東租我的那兩間房子

一看竟然笑了，覺得哇，原來自己的房子拿到的房子還算是好的

原來還有更慘的苦命人，所以忽然覺得有點感到安慰

我的房東那是甚麼房子，房子正好在死亡轉角不規則又有尖角

這兩個苦命屋主先前也不認識

也是互相看到對方的慘狀才對對方有印象的

而且大家也可能各別跟建設公司簽了保密條款

所以可能只有房子蓋起來這一項會是大家最大的共識

其他的共識，我覺得是有難度的

除非一開始就是所有屋主一起去找大家同意的建設公司來蓋

聽說現在得危老是這個概念

但我們不是專業都更戶

所以不夠深入理解危老的遊戲規則

4. 裝修期間的保證金，要有明確的規範。

理論上在建設公司蓋好房子之後會有代管的協議

所以

實際上我們在圓環這邊遇到的問題就是明確的規範都擺在那邊

但是實質上的操作都是絕對利於建設公司不利於地主跟租客

你要告也歡迎去慢慢告

因為每項規則都是早就經過法律的驗證

才來扣在這些屋主跟租客頭上的

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