Re: [請益] 打房結果台積電跌？
※ 引述《ANYCALLX (隨便打)》之銘言：
: 本來預期打房政策一出
: 資金會從房市流入股市
: 結果房價還沒跌
: 台積電倒是先跌了
: 有投資或金融方面專家能解釋這現象嗎？
: 如果單純是漲多必跌
: 是否也能套用到房價上？
: 謝謝
不動產是這樣子.
整個大市場,不動產跌通常伴隨很嚴重的通縮事件.
尤其是台灣....因為台灣持有稅金很低很低.
因此在你出租投報率 >= 持有成本 + 資金成本的情況下.
你要跌,需要很"天殺"的理由,例如全國勞工20%大失業+20%企業倒閉這種.
才可能在基本面那麼強大的狀況下,產時短時間性的不動產下跌現象.
畢竟,你持有成本又極度低,資金成本也很低的狀況下.
就算就算,今天你出租投報已經低於另外兩者.
例如中國幾大都市.
但因為持有成本和資金成本都很低,因此不動產雖然漲不動,但會超級能撐.
最簡單的理由就是,你今天月收入10萬,房貸3萬...
在你收入是穩定狀況下,你有任何理由賤賣你的房子嗎?
你撐得住阿...就算今天你房子1000萬都沒人要買...但你買1000萬你也不會想999萬賣.
so....再持有成本和資金成本雙低的狀況下,就算基本面失衡,但價格依然很能撐.
需要非常長久的時間,例如20年,才會看到房價一路慢慢往下滑.每年都跌一丁點.
so...就算今天買不如租,但已經購入房子的買家,自然依然不會賤賣.
除非你在資金成本那邊壓力變大,或是國家稅改把持有成本大幅拉高.
例如月收10萬,本來房貸3萬,提升到6萬...
這樣你就可能受不了才賤賣你的房子,斷尾求生.
但目前台灣不存在這種情況.
因此....台灣不動產大市場巨觀狀況下.
不存在"漲多必跌"的現象.
你500萬漲到2000萬,都不會有甚麼漲多必跌.
因為...
不動產是必需品+實體物品市場+散戶市場.
(其實你也會發現,像黃金,鑽石,石油...你也很難用股票技術分析工具去判斷它們
因為他們是實體物品,所以不能用股票特質套在它們身上)
但是不動產上漲後,還是有區域性的下跌狀況.
這就是我之前講過的回檔.
回檔的理由不是你漲多少,而是衝太快...
然後和其他地方價差產生非常不健康的差距.
這樣你就會回檔.
回檔理由很簡單.
你衝太快例如1000萬才3年衝到2000萬.
其他地方才漲到1300萬.
這時候長期持有屯屋的嚇到不進場.
自住戶就不用講,他們還在看實價登路1500萬一直靠杯買不到.
中期投資的也一堆都轉向去追捕漲
然後呢...因為衝太快才三年.
所以就會有大漲前期買入1000~1200萬的買家會開始停利出脫.
然後因為長期持有,以及自住戶腳步跟不上,中期也跑大半..
所以他們要出脫2000萬變成很困難.
但又因為它們已經賺很多..
所以當有人出1800...想想都有800萬利潤也不錯,就成交.
然後成交了兩三筆1800...
你就看到這一區產生,價格回檔現象!!!
so....在限定區域內(通常是最蛋黃區),會有衝過頭回檔現象.
但是二線區基本上就很少看到回檔,三線基本上不存在回檔...XD
有點類似股票乖離率過大會修正的情況.
不過呢,因為不動產的僵固性現象.
所以回檔通常都不會太多.
一般來講回檔20%就已經很多了.
但你要產生回檔,漲幅基本上都是兩三年超過80%.
你如果一年才漲10%,漲了三年30%...這樣很難回檔..XD
漲太慢了,市場會自動調節,買賣方也都會對價格和市場認同,所以沒有回檔的壓力.
並且回檔也不是一下子就回檔20%.
通常會快速先回檔10%,之後開始慢慢地2% 2%這樣降.
so...對於靈活操作的人而言.
回檔這件事情並不可怕.
再暴漲的狀況下,只要判斷是初中期,就會去追.
因為回檔必然發生在很豪洨的漲幅之後才產生.
你再初中期切入,等到他漲幅很豪洨的時候...
靠杯帳面獲利已經翻天了.
之後有本事回檔產生前一點出脫,就當中樂透發大財.
就算來不及,吃到快速10%回檔.
那你還是比旁邊二線區漲幅多非常多...
畢竟你回檔就是因為你衝太豪洨,比二線三線漲幅多太多太多....
所以就算吃回檔,吃了還是漲得比二線多非常多.
你可以悠哉悠哉的把物件賣掉,再跑去二線三線追捕漲.
so....對於做中期並且很靈活操作而言,蛋黃區只要爆衝就是追.
這種爆衝超級無敵爽,就像2003年你買台北,或是買七期一樣.
並且隨時觀察市場,其實也可以看到物件開始滯銷,買盤開始消退,漲幅要緊繃現象.
因此出脫時間也很容易透過觀察市場籌碼而抓到.
so....回到基本中期的操作觀念.
蛋黃區一線先漲,二線跟上,三線跟上以此類推...
其他人漲幅可能到最後差異並不大.
但只有蛋黃區不一樣..
一線蛋黃區有特權,他可以亂漲瘋狂漲,他可以跟別人價差非常大(看看七期)
但是一線蛋黃區是每次大漲的起點...
所以....中期投資必然,先追蛋黃區,等到吃飽了再往後退看三線還是四線切入.
(通常漲完了,二線可能也漲了不少..因此很可能會跳過二線到三線或四線布局)
而蛋黃區漲過頭回檔之後很可能會陷入好幾年的整理.
(例如2013全台瘋狂,2014其實蛋黃區很多就開始緊繃
然後15 16 17 18一堆蛋黃區都死魚在那邊,甚至最囂張的幾個案子可能還一路回檔下修)
因此...抱著蛋黃區不敗理論的,他們會躺在那邊套套哭哭
正確的中期會再回檔前後就出脫,對蛋黃區一點也不留念.
直到例如2019我會開始覺得要回頭買美術館是因為.
高雄的蛋黃區居然跟三線四線的價差變得很小..
外加我們2016~2019瘋狂的炒老屋,另外有一批人瘋狂的炒外圍.
炒到無論是外圍還是老屋都沒東西炒了....大家相對價格都很合理..
那...我就會回頭準備切入蛋黃區,耐心等下一次大漲開始.
而2020年這是任何投資人都無法預料的狀況....XD
2020年掀起了這一波大漲開始.
因此你就看到蛋黃區很豪洨的一年20%衝出去.
並且就算是今天,2021年,我還是會說...
現在還是蛋黃區主角的時候,可以切入蛋黃區.
阿你2020年才漲20%,你說很多...你在污辱蛋黃區嗎...XD
所以到現在都還是"初中期"...先等他漲50%之後再考慮要不要換其他地方.
反而你現在去二線區布局,你就浪費體驗2003的台北,2008的七期的爽快感.
而且目前籌碼面去看,蛋黃區就算漲幅沒有20%那時候那麼囂張.
但怎樣也是很穩定的再往前推.
你看,前有興富發22坪小兩房要賣900萬(一坪開價5x,要賣4x)
後有...5字頭的兩房是不是要絕種了,剩下美明路一間(連賓果的兩房都要見六)
這往前推的力道還是很強很強.
一堆資金都還在往這個市場內擠.
遲緩一些還是因為政府增加交易成本(房地合一)和交易難度(貸款額度)
(以前講過,打價格會增加持有成本,打漲價速度會增加交易成本或是交易難度)
但你上漲的本質沒改變(持有成本和資金成本)
所以離目標還很遠...差別只是本來會快速噴發,現在可能會穩穩地往前走.
(當然反過來講,之後很可能就不會有回檔....因為不是用快速噴發的)
so...目前中期還是會以蛋黃區為主,有最好的投資時間效益.
到二線嫌早,到三線太早,到四線???你人生很多年喔這樣浪費生命..XD
不過拉,目前政府很針對中期在打擊.
因此中期確實變得比較難做,利潤被壓縮不少.
所以一般就是變成中短期(要兼賺買低於行情以及賣要翻修拉高賣價的價差)
或是變成中長期(超過五年的規劃)
自然就可能會延伸出其他的策略.
中短期在蛋黃區,你主流產品怎樣買低估..XD...
那麼多眼睛在看,你略便宜一丁點就被掃掉.
那你勢必就要轉彎成為次主流或非主流產品.
例如...有沒有發現,國王傳奇1/2以前滯銷的毛胚屋都被掃去翻成精裝再賣..XD
這就是蛋黃區非主流產品...所以有中短期的操作空間....
但這種..要眼光要膽識要更精準的判斷和估算.
同時需要具備中期的觀念和短期的手段...
另外非主流產品市場也小,交易時間可能會拉久很多,所以也要有足夠的現金流能力.
其實這一波政府跑去主打中期,是滿有趣的..XD
怎麼會打中期呢.
不過,反正政府開心就好...
但是要可憐到廣大中產炒房客.
畢竟..
短期多全職....
長期多富豪..
中期才是中產階級,工程師,醫生,中小企業主等最愛的投資型態.
大量的邏輯判斷,大量的分析和思考,以及優雅風騷的買進賣出..賺錢再讚嘆自己很厲害.(短期會弄髒手,長期投報率比較差外加很吃現金流)
打擊中產階級少數極高勝率錢滾錢的投資空間.
很行阿...政府~~~~~
逼這些中產階級去其他投資市場當韭菜就是了....XD
真惡劣!!
順便也為中產階級上柱香....
and...最近蛋黃區各位也可以看到.
建商土地依然搶翻天,但是推案大幅緊縮.
so..很可能會產生推案少但是每個建案價差快速被拉抬的現象.
當然目前這些現象都是怪罪給"建築成本大幅上升"...XD
但實際上,因為政府也緊縮建商推案的現金流.
因此建商開始搞飢餓行銷...
並且對小建商也很傷之外,財力不夠雄厚的建商,完全被掃出蛋黃區市場.
--
今天比較晚睡，其實我覺得C大用字遣辭，獲利都抓很保守
你對市場的了解根本預言家，大膽一點賺更多吧
推一個，台中七期也是要看產品，像新市政中心的國泰層
峰，目前成屋建商賣到比預售還低，但很努力撐住總價在
7xxx的位置，但同樣7千多，早一點的買家都買在接近8千
，現在的買家都買在接近7千，造成低樓層成本高過高樓層
不少的現象，建商手上至少還有10幾戶，目前看起來還是
很難賣
推
推
只能推了
推
台北市這一波好像真的完全沒漲
帥！
40年老房就漲不動，沒人買了
又是一篇中肯文
推！
所以政府打炒房，有可能讓房市緩漲，但因為緩漲反而穩固
了房市，無法出現回檔？！
推
我發現是不是非本行很難接受房地產易漲難跌的事實
居住的使用性卡住基本需求 這商品就註定很硬
加上台灣稅制跟開發方向非常友善 根本無腦賺啊
中產真他媽超級雖小 還一邊漲基本工資 房產只能轉長
期
c大覺得美術君臨2或是旁邊協勝發的大概會開多少
推推
推
推，近期最有印象的回檔是新莊，之前漲到50真的誇張
推
ceca大，可以佈局店面了嗎？
我還記得水蓮山莊當年推案時 面湖戶最高賣到24~26 後來曾
經跌到10萬上下 二三線其實也會大跌的
當年有個廣告是在陽台就可以直接釣魚 有夠唬爛的 XD
台北大安區老大樓物件都8000多了，破了7000豪宅門檻
之後，感覺這一兩年就要衝上9000甚至上億了。
破7000的房子容易漲嗎? 限貸令下來感覺不太動
豪宅限貸令早就有了，過去一兩年我的物件都被卡在7000
上不去，最近成交幾間都快8000了，一旦漲破了7000，
有沒有限貸就不是那麼重要了。
觀察敦化北路那4座塔就好
七期買不起，不知道買水湳、洲際、好市多附近可以嗎
推 台灣買房長期一定是賺的 賺多賺少而已 又比股票穩
只能推了
c大就是推
但七期蛋黃已經衝很多了，國泰park 50萬，還會再衝嗎？
早鳥建商都會刻意便宜幾萬，配上飢餓行銷難怪秒殺
想請教什麼是次主流非主流產品？樓中樓？老屋？還是？
推
推
看完都覺得股市被C大摸得很透徹 推
最近一直在看台南鄭子寮的新成屋或預售屋，這兩年大概漲50%甚
至以上，該怎麼判斷是初期還是要回檔了？好難哦
其實就是不要一直注意區域新高價就不會覺得跌啦...
最怕一堆婆婆媽媽隔壁賣2000創新高價了他覺得我家大一點
心裡覺得自家值2400 看到18xx成交當然捶心肝...
但我覺得資金是逐利的,如果知道房價沒救了,應該就不會
再撐在那了,EX:10年後少子化的供需失衡
建議你不要再想少子化了 除非你要買的地區是偏鄉
現在偏鄉如淡金路往石門金山 就已經有破盤沒人要的房子
少子化就是爸媽三代的錢集中在只有一個孩子身上
然後這個有錢的孩子還是只想住市中心
少子影響雙北房價起碼50年後，其實可以忽略
看少子化看日本判斷就好了 蛋白蛋殼農業鄉鎮送錢拜託你住
東京市中心山手線向外延伸還是一直重劃區 價格扣掉很老的
1980地震法規前的那種房子因為可能會被強拆所以有在跌
新房子和10-20年的房子 和房租 還是upup....
北市老公寓變成大坪數豪宅，台北盆地內幾乎都重劃完畢
，林口超多人，整個台北盆地建案溢出到三鶯、五股八里
墳墓都遷葬蓋景觀宅，淡海一堆人
竹北已經漲超過50%了
現在根本不是少子化時代，現在最多人口的67年級生要買房的時
代
看到直接把少子化跟房價跌劃等號的 笑笑就好
其實也不能這樣說 也是有人就是老家在大肚神岡沙鹿
講少子化可以去思考生活型態改變，不與公婆同住＋單身
他也只想在那附近買個不新不舊的 那就很難講
蛋白蛋殼區看起來可能會有起有落 只能下好離手
+退休後有自己房子＋退休兩老分開住
+度假宅+就算結婚也想有自己一間房
還有新房子公設推陳出新，需求還是一堆
台北新屋增加速度搞不好比少子化速度還慢 還是供不應求
反正老問題 淡海跟A7 單坪十多萬一堆 不買單就是不買單
不是跟你鬼扯當年一坪6萬就是不想住這麼偏
老是去看那些成交價自己買不起的 要人家便宜賣你
台北原生買新北覺得丟臉，新北原生買桃園覺得丟臉，但
是荷包又買不起出身地
少子化人口少0.5%。但你有錢了，會想住10坪變10.05坪就滿
足嗎
就是這種焦慮吧
當然是住100坪啊，需求被滿足根本還早
我反而覺得蝸居宅會增加，需求都在外面滿足
像這樣
台北很多室內7坪不到還含陽台浴缸的夾層套房阿哈哈
是啊 幾年前就跟朋友說 新竹一間千萬房怎麼要屋主賠200賣
? 200萬一年就賺回來了為何要賠售
台北的套房7坪算大的 打工仔早點離開台北才是正途
推
高雄蛋黃區被拿去蓋公宅了XDDD C大怎麼看這波操作
塞了一堆廢話的廢文...zzz...
蛋黃區在講竹北？這兩年狂飆
只講自住戶要不要賣房 你是沒看到那些投資客嗎? 怎麼不加
進來你這篇好棒棒的分析文?
現在空屋率那麼高 結果你在討論那些自住的 笑死
空屋率哪裡高？平行時空又出現了
便宜空屋留給空空買的，自己不買怪別人？真神奇
推
推
說實在 買不起你就準備將來更買不起
買得起趕快買 從此房價漲跌放一邊 安心過人生
會不會買貴了？ 哀..與其在那邊哀怨 活在當下吧
一直在講空屋率高 笑死XD 空屋率高那些自住客還搶破頭咧
空屋高不高根本不用你來擔心 反正政府又不打囤房
空在那邊的成本那麼低 幹嘛要賣
連囤房稅都搞不定的政客 你還指望這些人能幹嘛 算了吧
尿布仔肖想宰割兄弟拿繼承，還敢義正詞嚴喊口號？都不會
不好意思？
房版只有ceca大的文章會一字一字看，有你真好
看到炒房仔會怕 突然想笑了
看到尿布仔自己承認沒能力就賴家，每天媽媽十元拿零用
錢，覺得療癒
真的 本來想資金行情再不濟也才綁兩年 現在要五年了 等
到真的印鈔大概還會再往後推
現在想想 DPP就是要中產乖乖賣肝 老了可以再削一筆醫療
費
+1
3/30
![Re: [請益] 打房結果台積電跌？](https://i.imgur.com/jkXyCIpb.jpg "Re: [請益] 打房結果台積電跌？")
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Re: [閒聊] 靠北房價貴之前, 先看看世界各國數據房價的影響的因素很多，很難用單一因素來說看合理價 例如全部看漲就算房價不合理，但只要買了會漲就是合理的投資 如果先不管看漲看跌這種投資的面向，先假定房價不漲不跌 而單就價錢來看買房的負擔合不合理 用房價所得比來看還是差了個重要的東西37
Re: [請益] 這波股災什麼時候會開始影響房市?房市目前政府的政策就是全力作多 2008年金融海嘯都沒讓台灣房市跌多少了 那波股災更慘吧 房價修正多少? 有人提到2003年SARS房價來到最低點 那你可以先觀察那波房市低潮多久 SARS來的時候房地產並沒有比前一年跌價多少 SARS過後反而最低點向上一去不回頭 在持有房地產的成本 跟 風險這麼多低的情況下 如果長期看壞股市的人![Re: [請益] 這波股災什麼時候會開始影響房市?](https://i.imgur.com/9zw6Y7wb.jpg "Re: [請益] 這波股災什麼時候會開始影響房市?")
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Re: [閒聊] 下一波會是租金大漲嗎?新房的租金反映會比中古屋快一點，但同時新房的投報率通常也都會最差。 即便新房的每坪租金 > 中古屋的每坪租金，但因為購入價格上揚太快的問題， 所以租報率多半是這樣： 新大樓 < 中古大樓 < 老公寓 < 隔套 但要搞清楚一點！租金漲幅的慢不是因為漲租大家租不起，而是以下因素導致：13
[請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)老實講看了ceca大的文章 我有種我大學四年學的都沒學到精髓的感覺 當年只學到容積 建蔽率 土地法優先購買權那些 但是老師從來沒講過![[請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)](https://i.imgur.com/MqfiVWgb.jpg "[請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)")
13
Re: [請益] 為什麼散戶和房蟲的思維幾乎一樣台灣房地產環境很特殊， 第一點就是央行長期的資金寬鬆 這些資金必須引導到一個出口， 那就是房地產。 第二點則是房地產要建設來自於土地，而地方政府財政紀律不佳，喜歡政策買票，需要靠10
[閒聊] 投資不動產，買房自住v.s.買地租房？最近在思考這個問題， 現在房子越來越貴， 很多建商出來說越來越貴的是土地成本反映至售價， 其他的各種成本也都在逐年上升， 說到來越賣越貴，其實利潤沒有越來越好，![[閒聊] 投資不動產，買房自住v.s.買地租房？](https://i.imgur.com/6fIYk0yb.jpg?fb "[閒聊] 投資不動產，買房自住v.s.買地租房？")
10
Re: [閒聊] 房價如此高，年輕人都不會有無力感嗎台灣現況就是政府不斷的把錢放出來 錢多就是會找地方去，房地產就是好去處 央行目前態度就是房價不能跌，投資客當然勇敢買進，在台灣畸形的稅制，一台車的稅金都 比房屋稅跟地價稅高很多，房地產持有成本超低，也導致全民炒房![Re: [閒聊] 房價如此高，年輕人都不會有無力感嗎](https://i.imgur.com/ktX54cMb.jpg "Re: [閒聊] 房價如此高，年輕人都不會有無力感嗎")
8
Re: [請益] 為何再高的房價 銀行也敢花錢買啊？這個講法是錯誤的 比較精確的講法是 在不動產放貸裡 同樣的資金成本可以獲得的投報率 (也就是我們繳的利息)![Re: [請益] 為何再高的房價 銀行也敢花錢買啊？](https://law.moj.gov.tw/images/FBLogo.png "Re: [請益] 為何再高的房價 銀行也敢花錢買啊？")
爆
[心得] 感謝ceca和諸位版友![[心得] 感謝ceca和諸位版友](https://i.imgur.com/qKi1LCGb.jpg "[心得] 感謝ceca和諸位版友")
18
[閒聊] 買三房是不是盤子22
[請益] 台北市老公寓屌在哪?25
Re: [閒聊] A10山鼻兩房就是搶手![Re: [閒聊] A10山鼻兩房就是搶手](https://i.imgur.com/AmofnJZb.jpeg "Re: [閒聊] A10山鼻兩房就是搶手")
15
Re: [閒聊] 前陣子沒上車的是不是真的很慘13
Re: [請益] 向七房男 licklabium 致敬 觀音草漯分析![Re: [請益] 向七房男 licklabium 致敬 觀音草漯分析](https://i.imgur.com/rVLcivpb.jpg?fb "Re: [請益] 向七房男 licklabium 致敬 觀音草漯分析")
13
[請益] 是否該買第三間的問題53
[閒聊] 鶯歌開價突破50萬了![[閒聊] 鶯歌開價突破50萬了](https://i.imgur.com/ux6tsOnb.jpeg "[閒聊] 鶯歌開價突破50萬了")
9
[請益] 只做天花板，統包隨便找有差嗎？9
[請益] 買第二間投資4
[請益] 成為投資客![[請益] 成為投資客](https://i.imgur.com/ZSkHTKtb.jpeg "[請益] 成為投資客")
8
Re: [閒聊] 國聚建設單元八![Re: [閒聊] 國聚建設單元八](https://i.imgur.com/cfNZNdBb.jpg "Re: [閒聊] 國聚建設單元八")
6
Re: [請益] 台北市老公寓屌在哪?23
Re: [閒聊] 高雄有像台北帝寶陶朱隱園這種指標豪宅嗎31
[閒聊] 台中租屋人口有變少嗎？4
[請益] 簽約就給服務費（急！在線等）4
[請益] 高雄有像新北遠揚之森風格的建案嗎？![[請益] 高雄有像新北遠揚之森風格的建案嗎？](https://i.imgur.com/jR58M65b.jpeg "[請益] 高雄有像新北遠揚之森風格的建案嗎？")
4
Re: [閒聊] 前陣子沒上車的是不是真的很慘2
[閒聊] 在草漯當代銷的真實情況X
[閒聊] 為什麼今年沒有房貸補貼2
Re: [請益] 專約談斡旋時，仲介把買方轉介到其他方2
[請益] 新青安加一般房貸轉貸或延長1
[請益] 該上車第2間還是等等？11
Re: [閒聊] 前陣子沒上車的是不是真的很慘1
[請益] 建管是不是都更的障礙？10
[請益] 拜邪教的房子能買嗎![[請益] 拜邪教的房子能買嗎](https://i.imgur.com/Q8g4QP2b.png "[請益] 拜邪教的房子能買嗎")
[社區] 桃園小檜溪．遠雄青晉
[賣/新北市/林口區]九揚華都超低總價套房![[賣/新北市/林口區]九揚華都超低總價套房](https://i.imgur.com/gvECKQBb.jpg "[賣/新北市/林口區]九揚華都超低總價套房")
[心得] 選屋重點指南 (人生總有一次與你相關)![[心得] 選屋重點指南 (人生總有一次與你相關)](https://img.youtube.com/vi/a6m7cz7uzms/mqdefault.jpg "[心得] 選屋重點指南 (人生總有一次與你相關)")
[閒聊] 經國重劃區近況