Re: [閒聊] 如果要住林口地區 會買靠哪一側?
延伸討論一下
推文提到的A8區
文化二夾文化三夾復興一路夾公園路這一區
共有4個block
裡面有福樺閱 福樺雲朗
福華閱今年實價登陸已經站上34.85萬了 屋齡五年
福華雲朗雲朗因為坪數大 50戶 屋齡9年 一坪在25萬上下
由此可見真的大坪數對房價殺傷力很大
9年的房子跟5年的 坪數差一半價格差10萬
福樺至善也在這區 屋齡12年 一坪也是25萬上下
但坪數已經掉到80坪左右了
福樺君悅14年去年就有32萬的成交價
因為坪數只剩下43坪 屋齡14年更高
這一個block的房價主要就是被大坪數給阻擋
畢竟坪數一大動輒破3000萬不是人人買得起的
加上戶數都沒超過100戶
其實管理費必然偏高
這可能是這個區多數社區的問題
但地理位置而言確實很好走路到A8約10多分鐘約莫就是
三井outlet到A9的距離又可以吃到A8的生活機能
雖然A8這個區的街道與A9人行道的感覺還是有一段落差
但考量這邊價格小坪數也只有35左右
蠻值得考慮的
畢竟A8是直達車機捷可達
A9沒有直達車
目前建商的趨勢都是把坪數壓低到20-35這個坪數
立軒天諾這個案子就可以看出來
長耀初也是18-35
A7來看也是差不多只是因為基地大
難免再規畫大坪數的搭配來售出
A7指標案就是遠雄新未來
2017開價就是31萬
當時2017年房地產不好
開這個價格實價我猜最多也是9折
28上下
這個價格當年A7也不過就20出頭整整貴了8萬
現在已經不貴了
31萬這個區就能買到A7
31萬到A8已經絕對買不到捷運站附近
40萬才能免強摸到A9前段
A7的生活機能可能是個比較大的問題
但如果坐機捷到A8吃飯也非常方便
旁邊又有長庚大學可以走走
A7的未來黃金地段就是文化一路這條
所以其實我們已經可以看到遠雄的策略
就是他第一次進入一個區域通常都是選到最指標的地段發展
遠雄以後首度進去哪個區那個區就會是未來10-20年先期的發展指標
如果便宜跟著買遠雄絕對不會錯
價格一開始可能離譜但畢竟單坪都很低
很準的
當年買正林口 未來城 未來市 U未來這些最早的林口遠雄
每一個隨便都賺一倍加上槓桿都賺超過3倍以上
補充一下我上一篇文有推文給的機捷通勤時間:
→ hjkkk123: 搭機捷 A8(22分鐘);A7(25分鐘);A9(中轉直達車要28分 05/02 13:40→ hjkkk123: 鐘,普通車36分鐘) 05/02 13:40
※ 引述《femlro (既得此生當盡其用)》之銘言:
: 這問題你要先問你自己
: 頭期款多少
: 收入多少
: 能夠接受多少單價的
: 還有工作等資訊吧
: A9被推爆原因是因為A9捷運站出來走到3井這段以後都是全新的商業大樓和影城
: 如果規畫的好
: 應該會有類似信義區的新光那樣的感覺(只是我個人感覺而已)
: 應該蠻多有去看過A9案子代銷都有拿出示意圖看過
: 很多人說A9但其實要嚴格定義一下A9很多家樂福那邊的也說自己A9
: 基本上我認為到忠孝路後就不算A9了
: 因為你走路要超過20分鐘以上才能到捷運站
: 又宣稱自己是A9捷運站不是很怪嗎?
: 忠孝路後就是林口中段、到家樂福遠雄未來之光、大未來四維路那一區
: 就是比較中段
: 以亞昕開價目前看起來成交也都在35
: 新案
: 你三井Outlet前 現在小坪數只剩下長耀初,因為是超高大樓要等3-4年
: 三井outlet到忠孝路只剩下立軒天諾能買,這個可能快一點2-3年就有
: 而要有成屋的也很難
: 這一帶的中古屋幾乎全部都自住鎖死了
: 所以為什麼超小坪數20坪上下的也都賣破千萬了(自己去看實價登陸)
: 我個人是認為這區未來小坪數站上50是基本盤了
: 建商也都是這樣看這個區的
: 以夫妻來說35權狀坪數比較舒服點也很剛好
: 30左右小了點你格局要夠好
: 有小孩要45甚至到50以50萬來說就是2500萬+200萬車位 2700萬
: 頭期款2成 540萬裝潢150萬自備要690
: 而且你工作要夠好喔
: 貸2000萬也不是年薪百萬一個人就可以
: 兩個夫妻年薪可能都要破百
: 依我所知年薪百萬目前大約貸1500萬
: 問到的是元大銀行、其他銀行更低
: 有其他資訊再請提供
: 2000萬30年一個月要繳約6萬多快7萬房貸
: 年薪百萬也很吃力吧
: 所以合理坪數來看除非你降低坪數不然有小孩應該很難A9找到合適的
: 我這裡講50是以長虹交響悅這個指標案為例
: 當然啦中古屋約43應該有機會
: 43*50 = 2150+200 = 2350 加上坪數有偏大
: 可能有機會殺一點點到40上一點點
: 可以接近1500萬
: A8也很散你要看是哪裡
: 生活機能好但那裏很舊而且很吃位置
: 通常大家比較公認舒服的地方其實是文化三近華亞那邊很多透天
: 但文化二夾文化三的地方街道的感覺絕對遠輸A9
: 如果討論到林口中段
: 其實那邊房價相對親民大社區也多
: 說真的公園、生活機能也不輸給A8多少了
: 只要有車不搭捷運、或者願意搭公車人擠人
: 價錢跟A8差不多下
: 我會選林口中段
: 有公園又有生活機能但我看1月份遠雄u未來也站上31萬了
: 這已經是10多年的房子
: 所以林口中段新案35也要有心理準備了
: 更別說現在建商都用車位灌總價
: 一個車位常常就是200萬以上
: 所以吼
: 結論建議還是買中段
: 至於長虹這個牌子我是覺得他有點溢價過度
: 長虹不是潤泰 不是國泰耶
: 我只能說真正買過長虹房子的人你多去認識一些
: 多問問
: 你會了解更多的
: 公開論壇就不說太多了
: 是我的話 林口我寧願買福樺的案子也不會去長虹體系的
: 你要買長虹體系關係企業的你就要買好的位置
: 而不是買他這個建商的溢價
: 真要我說
: 要買長虹我真的寧願買遠雄
: 遠雄很黑? 遠雄很爛?
: 常常被罵,那真的是不懂遠雄沒買過遠雄房子的人在說的
: 一樣的錢我會選遠雄不會選長虹
: 多一點錢我會選福樺不會選遠雄
: 再高一點指標的潤泰、國泰要等林口單價破80可能有機會看到
: A9畢竟靠近文化北還是有點地有機會整合的
: 不過吼
: 一線建商通常也不是最好的地點
: 買房子我個人還是覺得建商品質稍微可接受
: 地段第一
: 不是有一句老話嗎?
: Location Location Location
: 就真的是這樣
: 所以為什麼寶佳還是賣很好
: 人家房子蓋得不怎樣普普通通 地點好啊!
: 如果預算不足我其實會想去買遠雄靠近A7的快蓋好的遠雄新未來那些
: 10年後就是A9
: 墳墓又怎樣、電塔又怎樣
: 靠捷運站近就是王道
: 再貴都買
: 不然為什麼勤美璞真會蓋大安捷運站旁就是爽
: ※ 引述《seesawme (seesaw)》之銘言:
: : 林口也不算是自己生活圈的範圍
: : 認知大概就是長庚那一側靠近桃園 林口那側比較靠近台北那邊
: : 然後隔著高速公路被切成桃園和新北市 雖然廣義上是不同行政區但生活圈很近
: : 目前親戚在考量說到底要買掛在桃園A8棧還是為了門牌是新北市買聯虹君耀?
: : A8那邊的好處大概就是離長庚和華亞科技園區很近 去上班不太會塞車
: : 聯虹君耀附近有公園 整個生活機能不差,居住環境也比較很舒適、愜意
: : 聽朋友說林口的隨便也要40左右 不知道門牌掛台北或桃園價格會差不了多少
: : 但又感覺林口生活圈好像都差不多 反正開車都可以去台北市區
: : 很好奇大家如果住在林口地區的話 會特別選新北市門牌嗎?
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Every man for himself and God against them all.
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新未來那地點在A7算是最棒的位置了,捷運近福地被其它
案子擋住,其他有的近捷運旁邊福地,要不然就旁邊產專
那邊賣給醫生的啦
A7站的普通車跟未來A5A與A2A增站總行車時間會拉長 大概跟A9
中轉時間差不多了 最保險就是選A8有直達車 不受影響
不過A5A有預留站體 比較有機會 A2A還有得等
如果要增加新站,A8,A9直達車也會拉長時間,因為無法增
加新的待避區間
https://i.imgur.com/6lonINm.png 這是機捷的運行圖
A8 直達車要追上6-7分鐘前一班普通車再加上(以北捷最短
平均班距來算)安全閉塞區間,普通車可能要空等5分鐘以
上或直達車在蠻短的直線區間用90km/hr 以上來跑,所以
是沒辦法的
https://i.imgur.com/KDIzHfT.jpg 能明顯加速的區間蠻
短的
新北市政府在前瞻計畫向中央爭取機場捷運增設A2a(二重
)
、A5a(輔大醫院)站經費,兩站總經費約卅億元,新北市
須負擔十八億元,民進黨團議
員賴秋媚、王淑慧、許昭興、邱婷蔚在市政總質詢質疑兩
站興建的必要性,希望市府花所
當花,省下的錢可以給○至六歲的幼兒更好的照顧
中央跟桃園捷運公司都是A黨,新北市是B黨
看來會不會蓋還要很久
看起來現在很明顯就是不蓋
且機捷目前並無新增追越站的計畫
一定要說未來很久以後可能改站點的話,也可能A9不能轉
直達車,普通車和直達車票價分開
A9比現行的36分鐘還久
其實不會 直達A8追越後到A1跟前一班普通車還有7分鐘 以目前
捷運系統3分鐘班距不會跑不到 又不是台鐵系統
普通車加2~3分鐘還ok 直達車時間不會受影響的
A3也能追越待避 但如果這樣玩 區間車到台北的時間只會更長
所以住A7只能祈禱新北蓋不成A2A A5A 不然25分鐘優勢其實就
沒有了
以現行排點去看 區間車到A1時 直達車剛從A3出發 就算加兩
站時間 也就是直達車剛過A2站 閉塞區間絕對足夠
所以mrt才有人在講增加那兩站對於後面站到台北車站是增加
時間 除非你是有直達車的站
至於直普票價分開 這問題已經討論到爛
現行正確的通車時間事實如下
更清楚一點 現行A3排點 普-直-普間隔就是9分鐘與7分鐘 普就
算加2分鐘 間隔會變成7分鐘與9分鐘 閉塞區間完全不是問題
直達車基本上幾乎不會被影響
機捷目前排點鬆到不行 預留margin很大 班距以後要縮到3分
鐘才是目標 台鐵這種爛系統都可以做到間距5分鐘發車了
除非A5a真的蓋不成 不然未來A7區間與A9中轉到北車時間 幾乎
快沒時間差了
但以侯想玩溫仔圳重劃來看 加上A5a已預留站體來看 新北會積
極推 反而A2a不蓋機會比較大
不過沒差 時間可以拉長到20年再來看 A7與溫仔圳都需要時間
XD
機捷官方時刻表
爆
[閒聊] 可以不要用傳統蛋白區觀念看A7嗎?其實滿不了解有些人為何老以為買a7就是為了通勤台北市 然後用傳統蛋白區的老觀念在推導A7房價 然後開始戰a8交通比較好或是a9公車比較多之類 我自己的觀察,a7的購屋主力根本就是a7的內需 1.華亞科+下游廠商和一堆雜七雜八的78
[請益] 桃園龜山A7/A8怎麼選大家安安 我房版魯多啦 頭期沒存到只好看房價一直噴 最近大家都把目光放在高雄新竹 都沒看到有人分享桃園這邊的,人家也是漲很多捏52
[請益] 機捷A8 A7買房地點選擇(手機發文排版請見諒 ) 最近與另一半在規畫結婚買房,我與另一半一人在林口龜山工作、一人在台北市內工作。 目前在機捷A7和A8站都各找到一間各方面都符合我們需求的房子。這兩間房子離捷運都很近,採光格局也都不錯,只不過A7在我們可負擔的預算內,A8那間需要捏一點預算上去,對我們來說會比較辛苦。 詢問身邊親朋好友的意見,大家都認為買A8比較好,要我們捏預算上去直接買A8。的確A8客觀來說條件比較好,捷運有直達車、生活機能成熟,但是我和另一半都認為這邊附近街景道路比較雜亂、路邊都是違停、人行道不完善,行人只能走在馬路上,而且A8這間房子是低樓層,正對對面矮房的窗戶。 而A7雖然生活機能還不完善,但是很喜歡重劃區的這種街道景觀,而且這間房子是高樓層還有景觀,以預算來說買起來也比較不辛苦,比較有多餘的錢可以裝潢和買車。39
[請益]林口A9跟A7的選擇??目前想找兩房含車位大概700-800萬左右的房子, 所以在林口A9跟A7比較符合預算,(自備款約500萬,不想貸款太多) 但是A9靠近捷運站前段價格都偏高35萬以上,雖然生活機能好,也有公車 但是上下班時候其實林口前段公車常常上不去,上去國道也是塞車, 但是漂亮街廓跟棟距跟街景以及生活品質跟綠覆率還是很吸引人15
[閒聊] 先說結論,我最後沒買林口先說結論 我最後沒買林口 在A7 A8 A9 我看不到未來 A7: 雖然離台北最近 但根本是不值錢的桃園門牌 誰都知道雙北門牌比桃園保值太多了 更不論A7生活機能都還沒起來24
[閒聊] 塭仔圳 已經確定屌打A7 A8 A9了嗎?最近塭仔圳重劃區重返戰場 隨著即將到來的萬大線 幾乎可以確定屌打機捷A7 A8 A9了吧 先不說目前看到開價大概34W 其實就跟A8A9差不多 也只比A7高一些 再來 萬大線是北捷系統 1280月票爽搭26
Re: [問卦] 林口三峽以後會變空城嗎你說的應該是A7那邊的龜山 不是A9的林口吧~ 我家上次買了A7這邊 我爸就叫我自己滾來這裡住 別打擾他們兩老的半退休生活X
[閒聊] 為什麼A9不設直達車??一直有個疑問 機場線沿途最大重鎮 A9 林口 為何沒設直達車呢 反而是設在A8長庚醫院 說真的 除了桃園機場那兩站6
Re: [請益] 桃園龜山A7/A8怎麼選如果今天A7還是房價谷地 那不論需求如何,買下去都是不錯的選擇 但目前遇到的現況是,台地上價格都已經反應的接近均衡點了 A7新房(包括合宜宅6年屋) :哇靠!什麼都沒有賣這個價格? 一坪33萬我不如去買A8!6
Re: [請益] A7/A9 房產選擇我自己A7 A8都有買, 你的情況, 如果沒有新房迷思, 其實A8蠻不錯的。 理論上你應該做了A7 A9很多功課,
26
Re: [心得] 再給我選一次還是會裝潢18
[閒聊] 縮了縮了!金龍好棒棒!16
Re: [閒聊] 買新房都不裝潢 的人多嗎?15
[閒聊] 不自己買房,都是因為家裡有留房子吧?15
[請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費15
Re: [閒聊] 桃園區何時有像樣的重劃區啊12
[請益] 民權西路站vs 石牌站8
[閒聊] 萬華會不會變成高大上啊 北市六區?8
Re: [閒聊] 帥過頭不看好塭仔圳重劃 A5>A7互相箝7
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判6
新青安房貸粗估請益1
[情報] 資金狂潮 買商不買住3
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [新聞] 台積電橋頭設廠利多 知名建設公司毀約判1
Re: [請益] 一層四戶共56+2的大樓管理費