Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購

PTTVERTWO12/02 11:50我明明就有說跟spy差不多吧

VVVV555512/02 11:56你認真了 他可能連股票都沒買過

VVVV555512/02 11:56瞎雞八找一堆數字裝懂而已

missucrystal12/02 11:57如果是新富邑 看起來還真的沒什麼漲

missucrystal12/02 11:58房屋價值應該沒有4000

CaLawrence12/02 12:01他的意思是持有四十年 100萬變成2100萬 不是持有十年

CaLawrence12/02 12:01吧 還是我理解錯意思

IBIZA12/02 12:03我是看他到標題用10年案例啊

CaLawrence12/02 12:04持有十年的結果他是用台股總報酬指數去估計 約為三倍

CaLawrence12/02 12:04左右 這個數字會稍微高估 因為沒計算稅務跟手續費

missucrystal12/02 12:04但是房子沒辦法買指數 所以看個案也不是太不合理

missucrystal12/02 12:05買房還是要慎選物件 買股...不懂就買指數就對了

KrisNYC12/02 12:05只能說 樂居創辦人賺到爽度 住那邊房子本身品質還是可以

CaLawrence12/02 12:05我讀它文章感覺是分別舉兩個例子 1. 就40年老公寓與s

CaLawrence12/02 12:05py等等各類股指比較 2.樂居十年與台股報酬比較

CaLawrence12/02 12:0710年前若樂居創辦人不高點買房，而是買台股ETF的話，

CaLawrence12/02 12:07到目前為止，他會有約

CaLawrence12/02 12:07: 34836/9738 = 3.56倍的收益。 我猜他主要是要講這

CaLawrence12/02 12:07個

IBIZA12/02 12:0740年前哪有指數可以買XD

CaLawrence12/02 12:08但我覺得你的比較方法比較好一點 因為誰也無法預測買

CaLawrence12/02 12:08房區域哪邊漲更多 只是房地產無法買大盤 股票可以這

CaLawrence12/02 12:08樣

PTTVERTWO12/02 12:10但現在可以啊，現在往未來看40年，你可以選ETF or房地

PTTVERTWO12/02 12:10產

CaLawrence12/02 12:10就只能回測模擬 作為未來的參考

Anyotw12/02 12:16華固雲股東哥

IBIZA12/02 12:16你投資40年再跟我說 好不好？

Anyotw12/02 12:17選舉到了開始養帳號吧

IBIZA12/02 12:17房子一買40年我隨便都可以找一堆例子給你

IBIZA12/02 12:18買過就知道 兩個東西要抱住的難度根本不一樣

IBIZA12/02 12:23大家都知道台積電放30年報酬千倍, 但有幾個放30年的？

s2649275512/02 12:25房產如果有大盤可以買 我會買

KrisNYC12/02 12:25我投資學教授是印度人 他說你們不要跟股票談戀愛

s2649275512/02 12:25重點是個案比大盤吧

KrisNYC12/02 12:25蘋果已經500了 他不會漲 你可以拿iphone但不要盲目追高

KrisNYC12/02 12:26果然今天蘋果股價剩165 但人家分拆了3次 lol

s2649275512/02 12:26像現在空空唯一信仰Amax 一樣 提到新莊就是跌 然後

popcool12/02 12:26個股不太可能抱40年，但指數ETF是可能的，不過這商品歷史

popcool12/02 12:26不夠久所以目前沒有ETF抱40年的例子，真的要等40年後回來

s2649275512/02 12:26跟你說副短都心blabla 隨便抓個北捷沿線漲的都可以推

s2649275512/02 12:26翻

popcool12/02 12:27看才知道

KrisNYC12/02 12:27*2次 XDDD

s2649275512/02 12:29其實有專版 不懂為何一直來佛心勸不要買房 買房投報

s2649275512/02 12:29差 轉手難 隨便套 我們投入的是真金白銀 真的不好真

s2649275512/02 12:29的賠早就跑了

popcool12/02 12:30盲點在房子不能買大盤，但股票可以，買ETF可能還比買房無

popcool12/02 12:30腦就是

s2649275512/02 12:30會留下來 就是能獲利 且適合自己的個性或符合自己專業

s2649275512/02 12:31對我而言 選房也不大需要動腦 太熟悉了 但我不懂股

s2649275512/02 12:31市 也不會去說股市有什麼問題

PTTVERTWO12/02 12:31我沒說看空啊。而且，難不成這個板不準看空?

s2649275512/02 12:33今天如果來的人很懂房產怎麼操作跟選擇 然後跟你說房

s2649275512/02 12:33子不好 這點我信服 但來的多半不清楚房子適合的方式

s2649275512/02 12:33 每個物件不同的操作 對於我不清楚的東西我是無法大

s2649275512/02 12:33放厥詞或批評啦

PTTVERTWO12/02 12:33房地產10年無情真實指數漲30%， 槓桿要多高才可以跟ETF

PTTVERTWO12/02 12:33 3.5倍比?

s2649275512/02 12:33可以看空啊 我自己討論的都比較偏向市場經驗跟實務

s2649275512/02 12:41房租部分我有疑問最簡單來說 房子要槓桿 買100萬的

s2649275512/02 12:41公寓 不用拿出100萬 你投入股市的部分 就不能用100

s2649275512/02 12:41萬去算 另外把這間拿來出租 投報也不是你的那2.2% 這

s2649275512/02 12:41樣試過嗎？

s2649275512/02 12:43其實這真的月經文 買房用現金全額去算 租高總價但房

s2649275512/02 12:43租低的物件 接著vs 股債幣

PTTVERTWO12/02 12:43我有分析槓桿影響啊。房租收益2.2%是不是還要扣掉這幾

PTTVERTWO12/02 12:43年均利息1.5%?

s2649275512/02 12:45如果房租收益是2.2% 那版上包租公大概會吐血 我這種

s2649275512/02 12:45沒碰改套 扣掉資金成本 持有成本都可以超過5%了 這也

s2649275512/02 12:45就是我說的 您並不瞭解

s2649275512/02 12:462.2%誰要買啦 還是你又要執著於房租/總價 而沒去考慮

s2649275512/02 12:46現金投報

CaLawrence12/02 12:47如果限定在台股大盤 也可以試試看回測開2倍槓桿做期

CaLawrence12/02 12:47貨長期投資 但只能在台股 在美股期貨是正價差這招玩

CaLawrence12/02 12:47不轉

s2649275512/02 12:47先說 我隨便找自己的文 都有詳細數字可以電翻你這2.2

s2649275512/02 12:47%

CaLawrence12/02 12:49我是覺得算irr最好比較 其他總投報 現金投報的數字

CaLawrence12/02 12:49每個人講法跟定義的差太多了 irr也不難 excel拉下去

CaLawrence12/02 12:49就知道了

VVVV555512/02 12:49你去抱股票40年再來廢話好嗎 波段都不一定抱的住了 一嘴

VVVV555512/02 12:49好功夫

s2649275512/02 12:50其實在租賃社團也會吵這個 不過我個人是覺得 沒很重要

s2649275512/02 12:50 重點是能賺錢且不要耽誤自己本業

CaLawrence12/02 12:51樓上 他現在是要分析如果有資產要怎麼配置 你這樣的

CaLawrence12/02 12:51情緒發言對討論沒有幫助 而且即便是房地產 抱超過40

CaLawrence12/02 12:51年的人應該也不算很多 畢竟有些人可能才30歲

CaLawrence12/02 12:51不好意思我指的不是s26大大 我是說vvvv

s2649275512/02 12:52真的 40年前我都還沒出生

PTTVERTWO12/02 12:542.2%不是我算的，別把別人的話塞我嘴裡……

s2649275512/02 12:54其實配置很看人耶 舉例來說 我上次遇到一個師傅 好

s2649275512/02 12:54像前陣子股市有什麼狀況 現場一直拿手機盯盤 以後我

s2649275512/02 12:54不會再叫他了 你這樣影響你原本工作 何必呢 我看另一

s2649275512/02 12:54個包商 買美股 都放在那沒什麼在盯 是說他們到底買

s2649275512/02 12:54了什麼類型的我也不清楚

s2649275512/02 12:552700萬 月租5萬 您給的數據不是嗎

PTTVERTWO12/02 12:56數據是 樂居創辦人說的，我沒算租金投報率啊

PTTVERTWO12/02 12:57我不知道他頭期多少的，利息多少，怎麼算投報率?

s2649275512/02 12:57喔喔喔 我誤會了 抱歉 他的算法就是不算槓桿

s2649275512/02 12:58我是抓整數或大概 但如果是本篇I大會去翻那個時空背

s2649275512/02 12:58景的貸款成數跟利率

IBIZA12/02 12:592700萬月租5萬是他講的, 我照他講的蒜

s2649275512/02 13:00但無論怎樣 總價100萬的房都不需要拿出100萬 也就是

s2649275512/02 13:00當下你放進股市的也不能用100萬去算 不然起跑點不同

s2649275512/02 13:00 比個鳥毛啊 是說我覺得股債幣房 何必硬要比 挑適

s2649275512/02 13:00合自己且能穩定獲利的才是最佳解

IBIZA12/02 13:00我自己的話 我會用我自己的房子報酬率算啊 怎麼可能用2.2%

CaLawrence12/02 13:01考慮到四十年前的利率 我是覺得槓桿可以不用考慮

CaLawrence12/02 13:01若是十年前的例子就一定要考慮到槓桿

IBIZA12/02 13:0240年從無從稽考啦 40年前你也沒台股大盤買 要怎麼算?

PTTVERTWO12/02 13:02那條只是說明 租金 無法 支付貸款，那裡有談到租金投

PTTVERTWO12/02 13:02報率?

s2649275512/02 13:02股市我真的不懂 但房子這邊 你舉例就是一般人常犯的

s2649275512/02 13:02問題 現金買房 然後房租投報特低

IBIZA12/02 13:020050也才15年而已 講40年..

CaLawrence12/02 13:02確實 比較十年的就好了

s2649275512/02 13:03你股票在賺錢的時候 房產的房租收益也是賺錢啊 你要

s2649275512/02 13:03把這個算進去耶

CaLawrence12/02 13:04四十年的案子確實挺爛的 利率環境跟可用工具都差太多

CaLawrence12/02 13:04了 那時候買美債可能有10%

PTTVERTWO12/02 13:10原來2.2%是版大算的，我還在想我何時說過2.2%

CaLawrence12/02 13:12我覺得你們三個講的租金投報率都是不同的東西

CaLawrence12/02 13:13ib比較像是在講總價租金比 s26比較像是在講現金流/現

CaLawrence12/02 13:13金投入 ptt應該認為投報率是irr

s2649275512/02 13:17比起討論 我好擔心我等下打疫苗會有副作用 我第一劑B

s2649275512/02 13:17NT的時候燒三天 幾乎所有副作用全中….

PTTVERTWO12/02 13:18All is well, blessing!

PTTVERTWO12/02 13:20不管股市房市，身體要好才能享受長期累積下豐厚的果實

kagaya12/02 13:22第二劑至少會比第一劑好很多 打完多睡覺 多喝水

kagaya12/02 13:23大家都沒吃退燒藥也沒燒 我是還有燒一點 不過比第一劑好

s2649275512/02 13:26剛好工作忙 第一劑的時候 早上先跑一場 之後回新莊

s2649275512/02 13:26打疫苗 在去下一場 晚上十點回家直接39 然後退燒藥大

s2649275512/02 13:26概都只能維持1-2小時 一天又不能超過四次 中間還有吃

s2649275512/02 13:26了退燒藥趁藥效的時候跑了一個案子…. 這次我全部

s2649275512/02 13:26推掉

s2649275512/02 13:27重點是我身邊打BNT的都沒事…..

supa6412/02 13:27有疫苗打真好

kagaya12/02 13:39沒案子 準備好退燒藥和開水 零食手機 去被窩安心長抗體~

boxoxox12/02 14:22第二劑打完手不能動,先洗好澡,然後躺整整一天就行

kusomanfcu12/02 14:39這個還沒算租金勒

kusomanfcu12/02 14:39安啦 BNT就對了 支持果凍

kusomanfcu12/02 14:40看DPP這麼怕BNT就準沒錯了

kusomanfcu12/02 14:41對了BNT副作用主要在第二劑 所以間隔最好6周

kusomanfcu12/02 14:416-7周目前資料看是最好

kusomanfcu12/02 14:42我還在翻第三劑資料

kusomanfcu12/02 14:42因為我是第三劑

hide032512/02 14:47第一劑還會疲倦 第二劑只有打針的地方痛

s2649275512/02 15:04我才隔五週 有點擔心 不過是收到簡訊通知 代表五週

s2649275512/02 15:04打應該ok的吧......

kusomanfcu12/02 15:13你預約第六週就好啦

kusomanfcu12/02 15:14多喝水 打之前後一週正常睡眠

kusomanfcu12/02 15:14加強的話 吃一週魚油 益生菌

kusomanfcu12/02 15:15前後

kusomanfcu12/02 15:15順便保養身體，健康的身體絕對是最好的投資

luckysmallsu12/02 16:0040年前哪來的ETF啊

kagaya12/02 16:01魚油有用喔?? 這東西我只有讓小孩吃耶 原來大人吃也可以?

tomy1041712/02 16:12可惜這個指數沒有期貨讓大家買賣

SP50012/02 16:25不會空租 不用修繕 沒有稅金 是來鬧的喔

kusomanfcu12/02 17:29有指數我還不買爆

s2649275512/02 17:48一般空租 稅金 修繕 就是持有成本啊......

s2649275512/02 17:48這個獲利本來就會扣除

LearnRPG12/03 07:56你認真了 那個數字一看就知道亂算 根本懶的驗算了