Re: [心得]無情真實套牢10年案例-樂居創辦人首購
這篇文章從原點開始就有一個最大的問題︰
「把個案當通例」加以延伸討論,
因此後面幾個總結都是毒蘋果,除了太過發散、論述價值也不高。
房地產 和 股票 最大的不同
在於房地產本身也是一種消費品,也就是食衣住行當中的住;而股票則是純粹的投資。
從大數據來看,台灣民眾八成都有一間房子
但如果你是連一間自住房都沒有的那兩成,靠租房過日
你每個月都會有一筆"費用"(expense)被消耗掉了
(假設每月租金 Ki元,租n個月,租金總消耗為 ΣKi,i=1 to n)
但如果你不租房,只要你買了一間房子自住,若干年後,即使你一毛不賺、平轉賣出
上述那筆每月都繳給房東的 費用 ΣKi,就會全數回到你的身上
也就是說,你人生當中,食衣住行的這筆"住"的總累積費用,會全部還給你
但如果是租金,這筆費用就是隨時間扎扎實實地被消耗掉了
更不用說台灣人的房子常態都是加價賣,
只有很低的機率買錯地方20年後需要賠錢賣
(能賠錢是奇耙 難以理解 我沒有認識這樣的人 有這類特例可以介紹一下當警惕教材)
再提醒一次,這邊講的是 費用 而非投資,先不要把兩件事混再一起
房地產的兩個屬性,一個是 消費所產品的費用,
買了第一間自助房,這筆費用直接被儲存下來,然後我們再來討論投資屬性
結論1.
只要你有一間自住宅,你 幾乎不存在風險的 把費用給節省下來(關鍵字 沒有風險)
更不用說上班族透過房貸當中的利息還可以抵所得稅這個良好屬性
接下來我們討論投資
投資有千百種
高手不會只拘泥於股票、房子這兩項,這些都是拿來套利的工具
我的目標是獲利,是拿工具來套利,是玩工具,不是被工具玩
這個時間這個階段這個工具好用我就用,不好用我就使用其他工具
而不是把時間都花在這個工具上,整天盯著他看,時間和靈魂都被綁死,下之又下矣
捨本逐末、倒果為因 是多數投資人所犯下最基本的錯誤
為了讓投資這部分的討論不發散,我還是跳進你所限縮的兩個項目 房產vs.股票
在我的投資觀點,這兩個東西的本質幾乎一模一樣
只要台灣的未來越來越好:
失業率低、出口好、產業健全發展、基礎建設穩固、戰爭風險低
這些價值會被反應在股價上、房價上
也就是說,如果我看好台灣未來,我會買"一籃子台灣",
首先我會先買土地 -> 在這塊土地設立實業 -> 發展政商關係 -> 買入金融商品如股票
-> 獲利再買土地(賠錢就賣資產維持上述循環)
如果我看衰台灣未來,我就會倒過來先賣手上的金融商品 -> 降低政商投資成本 ->
變賣這塊土地上的實業 -> 最後變賣土地完全撤出台灣
所以在我的投資觀念裡面
如果你覺得買台灣股票隨便買都會賺,那買台灣房地產會賠就是奇耙
這兩者,一榮俱榮、一損俱損,台灣前景好、"一籃子台灣"就會好,反之則衰
結論二、
如果連第一間房子都沒有,那麼買一間價值和價格對得起來的房子自住,
每個月把費用省下來,是長期來看規避風險的儲蓄行為
如果手上的現金很多,你看好台灣,就買台灣50,你看好某區域或某國或某產業
就去買那個產業中,整體價值被低估的標的,看不出來是你的問題不是我的問題
最後,我講的也不一定正確,看看笑笑就好
以上
※ 引述《PTTVERTWO (PTTVERTWO)》之銘言:
: 樂居創辦人分享首購買在高點,結果套了10年
: https://reurl.cc/Okoy5y
: 目前該建案的最新實價登錄,尚未解套
: https://reurl.cc/WXo2OL
: 這篇我之前已經PO過了,不過看板上的討論焦點,似乎都是聚焦在房地產的投資效用,: 而非使用效用上。所以我想以這個無情真實案為例,針對房地產的投資效用做更進一步: 比較分析
: 有網友分享家裡40年前買的房子,現在漲了10幾倍。假設40年前買100萬,現在變老公: 寓價值1500萬,這樣的年化報酬率約7%。說起來已經算很不錯了,房地產長期持有,
: 確實是很不錯的投資選項。
: 但另一方面,從投資的角度,若當年你的100萬是買台股大盤,那以台股年報酬約8%來: 說,你現在將會有2100萬。
: 若一樣的錢投資美股大盤約10%年報酬,你現在會有4500萬。若你當初無腦買巴菲特的: 波克夏,20%年報酬,你現在會有14億6千9百萬。
: 10年前若樂居創辦人不高點買房,而是買台股ETF的話,到目前為止,他會有約
: 34836/9738 = 3.56倍的收益。(資料來源:台灣證交所, 發行量加權股價報酬指數)
: 當然,房地產特性是槓桿操作,若以4倍槓桿來看,台灣房地產40年報酬約略跟美股
: 大盤(SPY)差不多。但槓桿是雙面刃,若你使用的槓桿超出你的承受範圍,當市場短
: 時間不利時(如本案例),你很可能承受不了損失。
: 總結來說,長期數十年來看,房地產確實是不錯的投資選項,但因為其槓桿的特性,買: 方務必要審慎衡量自己的負擔能力,捏一下的買法是很危險的。樂居創辦人一直都是房: 地產業,在高點買房尚且被套10年,一般買家,在高點更應慎選,並認真的估量自己的: 長期支付能力,以免房地產槓桿的豐厚果實未及享受到,就被虧損以及固定支付的壓力: 擊潰。
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汝非農,焉知農無米之樂。
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住宅自有率不是這樣算喔
其實買房你可以想成自己租給自己 那個費用只是跟你原
自己租給自己 : Cash flow 每個月口袋現金 -> 銀行貸款 -> 變賣 -> 回到自己口袋 房東資給自己 : Cash flow 每個月口袋現金 -> 房東口袋 end loop 這樣有任何不清楚的地方嗎 ?
本會得到的房租互相抵消 並不是什麼費用變成資產
資產項目在會計/財務/金融皆有嚴格定義,不是你說了算或是我說了算
房貸還清的確是資產啊,畢竟不是無法回收的
財務上真正的費用也只有利息費用 那個怎麼會變成資產
你從會計上就是利息費用阿 你給銀行的利息要怎麼變成
資產?我是說利息不是說本金喔
你付給銀行假設三萬本金一萬利息 三萬是用來打掉你的
accounts payable 一萬不就是interest expense 這個e
xpense也不會在回來給你你的asset如果以成本法估值
在你買房的那一個瞬間就不會在變了 跟你還貸款的行為
沒關係 我也是贊同自己要買房 但你說費用會變成資產
這個我真的不知道怎麼認同
贊同要買自住房 但理由絕對不是什麼費用會變成資產
利息通常小於房租阿
股市跌也大多都是短期
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你這種就是網路上很流行的馬後炮鍵盤評論家 簡單說就是先看答案,再設立一個你想要的結論 套入你想要的數字跟公式,刪除所有的風險因子 自然而然的結論就是你要的 資金100萬,連續40年,年報酬率8%11
不懂吵這些幹嘛 買房子的頭期款抓八百萬好了 你房子一年後賺十倍變成八千萬的機率幾乎是0 八百萬拿去投資一年後十倍的機率絕對是有甚至百倍千倍以上都有可能 當然歸零風險也比買房子高非常非常多 風險承受能力低 不想投資高風險高報酬的你就買房子30
這數字一看就不對, 哪來的買100萬十年後有2100萬, 1000萬吧? 不管怎樣, 來算一下十年前買房, 以全國平均漲幅計算IRR 十年前總價2700萬(原po講的) 頭期款540萬, 貸款2160萬 十年前流行的是20年, 利率用1.8%算10
無腦買股 跟無腦買房的情況 這10年的確是買股屌打沒錯 先定義無腦, 台股買台灣50 買房看台灣均價漲幅再乘1.56
價差年化7% 租金看區域算2% 然後40年前按利率回推大約10% 反正就和貸款利率差不多去算最低租金投報 (10+2)/2=629
每次看到這種用『上帝視角』在推崇股票的我就整個白眼都翻過去。 你拿 "已知" 的結果,去推論說以前如果買股票會比較賺??? 你乾脆直接講說你10年前花100萬台幣買比特幣好了,算一算你現在身價10位數。 有意義嗎? 如果當初就知道現在這結果,有錢有閒當然買啊! 推崇股票沒有不好,但是整天舉這種沒屌用的例子... 等你能洞察未來再說好嗎。14
首Po樂居創辦人分享首購買在高點,結果套了10年 目前該建案的最新實價登錄,尚未解套 這篇我之前已經PO過了,不過看板上的討論焦點,似乎都是聚焦在房地產的投資效用,2
這點在計算時會產生很大的差距. 假設每個月的扣除 "食衣行" 還有 4萬. 買房的人, 可以假設全都拿去繳房貸 (例如, 25K還本金, 15K還利息) 租房的人, 相對應地就要假設有一定比例拿去付房租. (例如, 20K房租,20K投資) 即使房租毫無增長, 只要貸款利息大幅低於房租, 就算股市年化報酬
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Re: [請益] 退休者也該一次 all in 股市嗎?推 krf08: 房子最大的問題之一是你問不到那個建案可以有5%投 05/30 00:01 → krf08: 報率。給你問到 05/30 00:01 → krf08: 了也沒那個資金。你在房版十之八九就是永遠聽不到 05/30 00:01 → krf08: 漸暗的名字但是 05/30 00:01 → krf08: 每個人投報率都很高。但是如果是股票的話五%的投報 05/30 00:0129
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別其實很多買股的人才真的是低估買股的風險 像這篇, 就認為買股只是手指按一按 買股最大的風險是甚麼? 是你根本無法對未來十年二十年的報酬有所預期 當然, 你可以查過去10年20年的報酬率, 但這無法預測未來10年22
Re: [請益] 收租 vs 收股息?台中北區案子,買6000萬。貸七成。頭期款1800萬 每月總收租金:25萬。每月還款16萬 代租代管費用最高抓到租金15% 25萬X15%=37500 每個月算下來差不多會有淨賺5萬的空間16
Re: [新聞] 5至10年房價必跌! 打滾7年業務真心話點盲點在於其實多數人手上沒有1900萬啟動現金 另外,還必須考慮到原本的居住支出需求開支 多數狀況是你手上可能只有個300~400萬現金, 另外每個月可能有2~3萬房租需求支出 可以創造穩定5%複合年獲利30年的,這個數學9
Re: [請益] 大盤跟房地產的獲利其實差不多?明天要上班了, 剛好股票房地產我都有接觸過, 就來聊一下我的經驗好了, 先說結論:股票比較好賺 以SPY, QQQ, TQQQ為例,9
Re: [閒聊] 當房東都怎麼介紹自己的職業?如何介紹,就看你總資產吧! 只有一棟,月收個五萬的話,真心建議還是趕快去找份工作,因為這完全不穩定 別期待房地產市場永遠不會變,尤其台灣開始進入人口負成長;10年後,如果你沒有其他 工作經驗,萬一碰上租金因房源過多而下滑甚至房地產小崩盤的話,會痛到哭不出來 也別想太多名堂了,這種等級成立地產管理公司,有點虛9
Re: [請益] 有沒有沒綠卡在美國買過房的人之前Zillow推行一個AI算法 就是會去估房地產價值 然後現金買入該房地產 翻修 然後賣出 於是該公司花2.8Billon到處買房 最後虧損1.4Billon 其中他們買入最多的 其中一個城市就是亞利桑那太陽城 Phoenix AZ 也就是台積電建廠地方 結局就是整個AI團隊被layoff 美國買房不用綠卡 但你會後悔 因為美國買房的資產屬於tangible 也就是說8
Re: [閒聊] 存房跟存股本質上都是一種投資吧?沒錯,存房跟存股就概念上差不多 反正大家手上的貨幣一直在貶值,資產價格上漲是長期趨勢! 但股票跟房子最大的差異在公司下市或倒閉,股票就一文不值了,華映、勝華這些都是很 經典的案例! 但房子地震倒掉還有土地,土地價值遠比建物(不討論居住空間創造的價值)高,再怎麼5
Re: [新聞] 大雅2房月租破3萬!囤房稅+升息衝擊升息政策下來 一定有房東可以轉嫁成本給房客的地區 例如台北市大安信義那邊 因為需求是真的存在 但也一定有地區要升租金 結果會租不出去 變成房東要自己吸收成本的 到這邊都很正常 市場經濟嘛 有人賺 有人賠 但在台灣永遠都只會報對房市有利的消息 到最後變成 升息:房地產井噴 降息:房地產井噴
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Re: [新聞] 賣方很囂張?傳桃園A7「集體鎖住不賣」22
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Re: [心得] 追高買房的機會成本及風險很高8
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Re: [請益] 買到又貴又爛的房子該怎麼辦5
Re: [請益] 買到又貴又爛的房子該怎麼辦4
[請益] 房客總是百般刁難3
Re: [請益] 買到又貴又爛的房子該怎麼辦4
Re: [新聞] 賣方很囂張?傳桃園A7「集體鎖住不賣」4
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Re: [閒聊] 青埔聯上