Re: [新聞] 都更難！網預言「大樓以後不值錢」一

千萬不能碰的這類新北最多
新北市主要集中，中永和。汐止。新店。蘆洲。新莊
這類都是其中在83-88年完工

特點25樓以上，極度住商混合。因為是造鎮
底下超市 健身房等

管理費低

這類年輕一輩最愛

可是這是大地雷，為何呢？？？
一方面這年的房子是台灣最亂來時期蓋的
921倒最多的
不過經過大地的耐久試驗，破除...

大地雷原因
1.大面積開發
2.高密度 低棟距
3.樓比高
4.當年房價不高建材都很不怎樣
5.主要這些是容積管制前建照，依現行法規是遠大於容積

6.假象低公設
7.裝修費用

以上的理由
1.大面積大基地，基本上地下室基礎與地號均相連，也就是一個社區500戶要全部同意才能改建

2.已經是高密度低棟距，如果住戶要室內1換1要在夠壓縮密度

3.已經30樓，住戶1換1要蓋60樓？
30樓的大樓拆除，重新蓋勢必樓更高
保守估計以目前造價30萬以上，如果30樓變60樓，造價30萬就好，等於建商成本60
還不包含整合 管銷 銷售 風控等成本
加上利潤大概要賣到90萬去。有可能？？？
新莊90萬，台北市？？？

4.建材不怎樣，在不久也要邁入30年
公設開始壞，自家開始壞

5.同2 3

6.這年紀房子書面公設20出頭，可是梯間卻是在主建物內，而且每戶比例不均等，有的有主建物含公，有的沒有

7.這年紀的房子其實裝修費跟40年50年差不錢
可是購買價錢跟全新便宜沒多少
裝修＋購屋兩者相差不大

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12樓要變24樓容易 30樓要變60樓超難 50年老大樓才12樓，都更不了拉皮 12樓的一棟來下來就要1千-2千萬，住戶一坪分攤1萬出頭都夠 現在應該快3000 30樓不是 1000＊2.5而已 材料廢料機具人員運送 風險工程難度都不同 鷹架工程都遠大於12樓 30樓蓋一棟拉下去1億可能都不夠

重點他再過10-15年變35-40年 大樓體質已經不好 一堆非必要爛掉的等 大樓討錢速度驚人 管理費不夠貴大樓沒錢修 就是變城中城