[閒聊] 升息1% 房價-20%?
FB看到有人分享的
https://i.imgur.com/Mf4n3sJ.png
https://i.imgur.com/nNXj834.png
https://i.imgur.com/ITHpdxc.png
不知道板上各位怎麼看?
我不是無腦多也不是無腦空,就是看到純分享。
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這很複雜 不一定20%
不過尼自己按房貸計算機算一下就知道惹
一千萬1.3% 30年大概月繳三萬三 2.3%變三萬八千五
語畢哄堂大笑
拜託 快過年了 又晚上 不要讓多軍睡不著教
你家50收
房蟲哪可能睡不著 魯空應該不懂升息1%有多難
早點睡,夢裡什麼都有
放心 不會跌只會漲
好怕喔 食不下嚥
想太多
升息的自住會很幹,然後被轉嫁租金的房客也幹,金主也不爽
選舉年整個掛掉~
看不懂...怎麼會有人覺得美國可以升息到7%...唯一可能是
第三次世界大戰之後美國變成開發中國家
叫你在低利率時代保留現金不去跟銀行借錢,神操作= =。
蒸的怕惹
嚇死...只好漲房租了.
升到7%= = 那表示整體不管作啥投資都超賺的吧...不然幹嘛
亂升搞死自己...現在哪來這麼強的成長力道...
為了壓物價升息,引爆更多問題。Fed又不是白痴...
他沒算到五倍槓桿
當然也沒考慮到利息,根本智障算法
現在點陣圖長期就是在2.5%上下,沒事杞人憂天幹嘛
更何況按照過往經驗,央行根本不會跟漲這麼多...
+20% 還比較有可能
我老實說
做白日夢吧他
一個文章放那麼多表情符號跟#號,當小丑就好
還不錯sway強多了
夢中
我覺得+20%才是現實
通膨只會一直發生,只是各國政府會盡量控制每年2-6%
折現率設10%我也覺得很唬爛
,不會大升息打壓,現金購買力只會越來越差,已經
約十年借款利率都在2%以下,想升1%真的難
升息1% 房價至少漲50%才對
推文好像沒多少人知道他在幹嘛 不過看他這樣算就知道他完
全是外行人 而且其實他用的計算網頁 也完全沒有升息的相關
設定 20%純粹就他自己亂唬爛
我用5倍槓桿, 一年12萬利息下去算, 價值接近1500萬
這應該是比較接近的估值
估值以前有建模算個大概,看到升息到3%折60%就覺得這個人大
概是低端了,懶得看...
他算的怎麼這麼麻煩...其實我覺得教主那個估法比較直覺簡易
你大概估一下房貸負擔多多少反推就差不多了。
剛朝聖已經有人砲他了,該不會是房板出征吧...
反正也才100多人按讚,也不成什麼氣候...
這比iku老師還弱
那種懶的管
wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww
連看電影都不會,還2008次貸風暴是因為升息,笑死
他就是把房子租金單純當成股票來估值 就很蠢XD
股票估值跟不動產差異那麼大 怎麼可能用相同估值方
式
年收租36萬合理價是380萬台幣? 這不是笑死人嗎 10
年就回本了 還
不買爆?
哪個美股pe現在是10的? 拿出來看看啊XD 這個一看
就是亂說一通要
騙會員賺學費的
蠢到極點
他很活耀啊 一直說自己投資SP500 可以每年獲利20%以上
這種房空股多的 是不是不知道一堆人股房都有?
他就房地產外行 股票大概也是囫圇吞棗 按估值計算機但不懂
意義
年收租36萬 380萬市價 現在就算是夕陽產業傳產股都
找不到了
然後說這一兩年他每個月股票獲利5~10%
說50萬放美股10年後變1700萬很簡單 講得我都心動了XDD
折現率10%484太扯了...無風險報酬率不就國債,那他風險貼水
抓太高了吧~ 他是活在多刺激的年代阿...平行宇宙喔
10年30幾倍...這應該股板房板也不是人人都有這自信吧...
PE 10或更低的, 台股一堆XDDD
折現率就是IRR反過來
10%是有點高 但這兩年美股大漲確實把美股IRR推到10%左右了
不過沒差 房地產用IRR=10%算沒在怕的
會不會是有在收代操?
40年不就上百萬倍,太神惹~ 比巴菲特還神~~~
有人戰他了,大家快去參戰啊!
我認為10%有機會
升息1%房價 -6% 副總裁引用的數據
誰去拉台灣升息跟房價走勢圖給小丑看
作者還嗆粉專讀者有不動產估價師,真的有早就跳出來砲他...
電他的就是我啦
老實說他推的股ETF現在買是找死
他完全就是個外行人 連折現率都不知道是什麼
原來是I大XD
跳針程度和上上次比特幣大漲前我直接嗆對面說 我不如
買狗狗幣一樣
我看到要哭惹...這年頭妖魔鬼怪就是多...
然後狗狗幣漲幅多比特幣十幾倍
選飆物不如選最會飆的
所以房貸利率如果漲到11.31%的話房價會剩一折!那
我要買信義聯勤
,才兩千多萬
他內文沒有講笑死,認不出來是i大xd
狄哥好猛
你各位想賺幾台賓士就晚幾年買吧
5~10%影響可能差不多。但以前也有升息結果熱錢進來反而助漲
基本上買房週期這麼長,不太可能沒把利率波動考慮進來,
實際上可能影響不一定有估計的那麼大。
看完整串+粉專的文章了
沒想到狄哥跟我的評估差不多阿...
真的是人貴自知 XD
不要這樣叫我啦..
不過I大戰力十足, 連fb也有空去回文
而且看起來你不是用假帳號啊, 那個作者好像惱羞...
就板上有人分享 不然我是幾乎不看理財粉絲團的
笑死,被電到有點惱羞
會搞理財粉絲團的 想幹嘛就那幾條路 被電當然不能承認
搞理財粉絲團的 要嘛就是出書或是當老師 要嘛就是集資炒股
要先讓大家覺得專業 才有辦法拉信徒
老實說我是看到他的估值,覺得太豪洨才分享來這的XD
他有很多錯誤啦, 第一個就是不知道房地產怎麼估值
再來就是以為折現率是基準利率
美國上一波不是升到15%
我覺得不動產套用這個模型不是很好... 因為計算出來的價值
跟終值掛勾,影響很大。但終值又跟永續成長率和折現率差異
有關,而且相當敏感。但這兩個數值又很有選擇上的主觀性,
這樣很不穩定。我覺得還是用原本租金、房貸負擔率的估算比
較好...不能解釋市場趨勢變化的模型就是爛貨嘛...
說成長股會跌15%,沒看到空單我都當唬爛
我推算很簡單...考慮利率波動性。升息1%當成升0.5~1%的範圍
來看。假設1000萬貸款8成,房價1250,30年,每月負擔三萬多
利率1.3%。變成1.8%到2.3%,同樣月負擔反推大概會差幾十萬
最多100出頭,大概會有7~12%左右影響。
這是比較極端的情況,我認為大部分近年買房的人不會不清楚
利率波動,所以不會直接把預估負擔拉到極限。5~10%還算合理
看租金的話,那就是利息、折舊、機會成本...一起考慮,那就
比較繁雜,還會有一些主觀的參數需要市場統計數據去回推。
用房租去推房價還用股票的估值模型 我真的是大開眼界了
I大回應被刪了嗎 怎麼看起來一片祥和
我上面說錯了 不是PE10 而是殖利率10%哪裡找殖利
率10%而且很難
跌的金融產品?
每月5-10%真的不用出來寫文章
年化報酬80%起跳 幹嘛浪費時間XD
其實類似的精神來推估也不是不行。但就是各個數據的合理性
、槓桿,還有終值那個部分要重新思考。我覺得直接套網站會
有點不知道在幹嘛...
他這個估價完全忽略房貸和房租的實際情況 如果房貸
小於房租 房價
支撐超大 根本沒有崩盤的條件
房價真的大跌 包租公笑而不語好嗎
瘋狂買進房產收租 租金大於房貸 根本永動機
我是覺得好像套用這個多階段的模型沒有比較好用阿...
他那個終值就是假設永續帶來收入反推的內在剩餘價值阿...
就是到時候賣掉值多少錢。折現率跟永續成長率差異超低的情
況下會爆增耶...一開始就用類似的比率來作不是比較方便...
或是自己亂估個增值率扣掉折舊和折現就好了...
不動產的折現率本來就不用設太高,我是不覺得金融機構會用
股票的年化報酬率作為它的機會成本...類型差太多了
升息5-7%?他知道自己在講什麼鬼話嗎?
看一些實務估價。折現率參考加權平均資金成本、收益資本化
率都不到5%。波動小本來就不給太高...不然銀行還給你5倍槓
桿那就見鬼了,根本玩火...
比起房地產我覺得今年的股市才真他媽的難玩…封關
第一天就這麼刺激
風水輪流轉 前兩年股神笑房子漲太少的現在好笑了
更好的方式明明就是 買被嘲笑的資產 也就是別人恐
懼我貪婪 股票
崩盤買股票 股票瘋漲買房子 來回賺更多 更穩
但大多數人很難逆勢操作 畢竟要跟整個市場逆著做
反正估價時分成貸款期間和之後兩階段,剩餘殘值另外估,其
實作法差不多。只是要考慮收益、折現、租金成長率之間關係
各種成本另外替代掉。
但是也有無限寬限期或不斷增轉貸,那就不是正規估價法。
順勢還是比較好作啦...少年股神都是賺太多放一些防禦性資產
不是真的轉換標的。會作的人空頭也能玩的風生水起...
不是不能用DCF、租金報酬率去推估一下利息對房價的
影響,問題他完全算錯了啊。哪有可能成長股跌價比房
地產少,這點就違背常識了也違背現狀了吧,一堆美國
成長股腰斬再腰斬了,美國房價跌了嗎?
而且升息週期10年?根本很難吧
折現率用加權平均資金成本法,自備兩成,投報率算10%,8成
貸款,利率算2%好了,折現率~3.6%,所以就是它估錯數字
我其他成長率都代2%,這跟收益率、租金成長率有關哪...
盡量不要太誇張。現金流不管你代20或30萬,算出來都一兩千
萬,這跟市場比較類似阿~ 這部分要細算很麻煩就先不管。
其實就是它不懂亂算阿,我的估計也很粗糙啦,反正一定範圍
內不要偏離市場趨勢或央行估計太遠就好。
因為估價或折現率的計算方式都有很多種,有些有主觀性。但
你不可能估算出來差很多倍或跟趨勢差太多...
加權平均資金成本法以自然人的情況已經很簡單了。反正你知
道貸款比重就是這麼高,利率波動就在一定範圍,折現率變動
很有限阿...那現金流那個部分扣除利息的也影響不算太劇烈的
話,這估算馬馬虎虎還可以接受~你就知道它在唬爛嘛...
他刪留言了.....
我利息的部份應該是已經計入了,那應該是租金要扣掉其他
各種開銷才對~ 那也差不多1500~2000萬這個範圍
影響比較大的就是稅、折舊或其他維護費用之類的~
升到7%還學什麼投資,直接定存退休了
乾脆升息200%
好可怕喔 趕快賣房睡公園
半碼偷笑了,魯空經濟學不好
這北七經典的不止這篇
自住的會想不開
升息1% 多支出的部分就同金額或更高金額漲房租
你覺得租房子的人有更多選擇? 還是只能被迫埋單?
難怪只能當婚禮歌手撈錢
我台北舊家 房租已經從以前1.8萬 漲到2萬 然後2.38萬
你覺得利息有加這麼快?
4 嚇到漏尿了
升一次息等十年 升1%等到你退休 慢慢等蛤
升息1%大概要房價降6%才會維持原本負擔比
然後升息超過3%有可能三十年房貸會玩不下去
其實1%還好 是利息超過3%比較需要擔心 但這個就算會升也是
好幾年後的事了
升息沒升到30年以上房貸玩不下去之前最多就修正而已不太可
能崩
台灣頂多到2%也差不多了
對帳單沒拿出來 聽他那邊吹 嘻嘻
好吧,先漲個房租壓壓驚好了,不爽不要住,不缺你這個啦
,哈哈哈哈
股市跌是真的 理由都是假的
就拉信徒吧,po給想看卻不懂思考的特定族群
以前10%怎辦 負房價?
看到一堆#就覺得來譁眾取寵的
美股跌最多的 都是不能用dcf的
首先 美國升1%台灣未必會升1% 可參考葛林斯潘升息4.X%
台灣幾乎沒啥跟進 美國升2次1碼 彭淮南有跟半碼就偷笑了
其次 升息1%跟房價跌20%相關性不明顯
不動產價值光用租金去算?完全忽略其他因素,地點位置、土
地價值、建築成本...連自建的成本都高於他所謂合理價值...
可以省好多賓士 好佛哦
最近看了建築人妻的頻道 建築師自建透天3年前單價都要9萬
UP了 加上裝潢每坪花了12~13萬 現在光營建單價就要12萬
那個涂志明建築師是蓋2戶連棟透天跟弟弟合住 每戶權狀90
坪 由於陽台很少 滴水坪與主建物坪的差異不大 可以直接用
權狀坪數去計算單價
而且這個還沒有算土地價格 是說雲林嘉義縣地價也不貴就是
DCF歸DCF 但不要忘記市場除了磐石也是有空中閣樓在的
這人以為全世界只有他懂金融 笑死
這樣金融專家金融學教授不都是世界首富了
一年賺2台賓士的機會又來了
這個人常在臉書看空房地產
不知道從何吐槽起 呵呵
升息最好有這麼簡單 會影響到全台的出口經濟
去年台幣已經很強勢了 還想要大升??
幹 低利率保有現金幹嘛
某C當初說降息多少房價就應該漲多少被推到爆,用相同邏輯
怎麼被吐槽了 XD
原來是I大哥出征 哈哈
@edkoven 當初ceca那篇有人解釋過 是用p/E ratio作評估
你覺得有問題那就去質疑這算法
他不但刪推文也把我封鎖了...XD
被I大戰到惱羞說要去睡了,結果原來是偷偷刪推文封鎖XD
https://i.imgur.com/Wla9ttc.jpg 有神快拜 不是
每年喔 每個月
每年我自認做得到 穩定這件事情 這個太強了
升息5% 房子沒人要買?
講“每月”穩定5-10% 這投資詐欺級了
算最低一年有60% 可以跟他簽合約保證獲利嗎XD
複利下去何止60% 我都想問他有沒有代操了
這種會信我不回先怪騙人的人 自己白癡又貪心才會上當
I大真的是戰神 XD
靠北 我也被刪推文了 我都說請問什麼很有禮貌的耶
只是跟他要個對帳單來見識一下….
口憐 大概五折團的料
美國這波升息 回收熱錢 力道猛烈
緩漲
升息有剛需的人還是會買;但台灣是個淺碟市場,很多人靠
傳聞在投資...所以升息確實會打掉一些投資客
不是因為每月支出增加無法負擔;而是擔心房價上漲幅度
請問 他...財富自由了嗎?
我有朋友也是整天滿嘴吹牛他虛擬貨幣賺多少,結果買19元
的IKEA馬克杯、買10幾年的BMW裝B
語畢 哄堂大笑
刪推文 印象是違法 站規/版規 喔 @@
低利率要你保留現金部位???
照這模型台灣房價還有得漲才會跌20%
基本上文章裡面塞一堆表情符號的不是白痴就是三八屁孩
你想想1%的利息是幾碼
而且房貸利率基準是採用中華郵政一年期定期儲蓄存款利
升一碼=0.25% 定存大概是0.15%
所以大概要升7碼 房貸利息才會多1%
對現金投報率為主的包租公才有影響吧
最後一段準備進入高利率?美國現在0零利率,給他今年
每季都升息升四次好不好,升到1%高利率?什麼叫做高
利率?
笑死
有啊 那個人說他20歲退休了 巴菲特不算什麼
不過他刪我留言了 介紹那邊是寫20幾歲退休
他不只在粉專, 他還有在一些股票APP的討論區發言
只能說照他說的, 死比較快是真的 = =
放貸利率這10年就2%左右或以下,更早就再稍高。所以估出來
的房價租金比就差不多這樣。事實上利率降低也沒有如模型那
樣狂飆,如果直接代入1.3%,房價還會漲更多...事實上市場
就沒有瘋狂到用偏低的利率估值,而是採取相對保守的估價與
比例。所以就算升息,放貸利率也稍微提高一些,也不至於會
崩到哪,更何況多那一些利息完全是可以吸收、轉嫁的。
除非放貸利率被逼到像之前3~5%或更高,那影響就很明顯。
可惜他刪我留言了。不然我說他每月穩定5~10秒%比巴菲
特還強。他跟我說巴菲特不算什麼...
除非經濟成長太強或停滯性通膨。但美國目前也不普遍認同現
這種唬洨。跟他要對帳單就封鎖你
在已經走到那個地步了...
有本事留著所有留言。跟五折團一樣鴕鳥
繼續漲房租
乍看下蠻像做直銷的XD
大逆不道 本版只能漲懂嗎
有沒有認真去看粉專啊樓上
先不說內文 你能信每個月穩定5-10%投報 20歲退休 只要
有疑問全都刪除加封鎖
這個低能兒說跟著他投資每月10-15%穩定收入,這樣還有人信
?
呵呵! 除非台灣景氣真的好到爆炸!才有可能升這麼多
! 但是大家有想過嗎, 如果房價只剩380多萬! 對很多
人來講還需要貸款嗎! 是我就現金買了! 但是有可能嗎
?台灣現在的問題是資金多到不知道去哪裡! 跟早期經
濟起飛那種到處都有資金需求完全不同的結構!台灣現在
很明顯只有特定幾個領域有資金需求! 如果強硬升息會
讓其他相對傳統的領域馬上面臨生死存亡加上台灣大部份
都是中小企業! 政府有可能拿石頭砸自己腳嗎?
台灣房價永遠只會漲 不變鐵律
看討論好好笑XD 果然ptt神人還是不少
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[標的] 大盤 2021 極盛轉衰 大空頭1. 標的: 台指大盤 2. 分類:2021 極盛轉衰 大空 3. 分析/正文: 先上圖61
[請益] 面板跟海運是不是要黃金交叉了整整兩周 面板被大家壓在地上羞辱 各種面板開盤空 晚上吃茹絲葵 面板不如麵粉 無腦多海運 無腦空面板等言論8
[閒聊] 超級房仲砍我留言了。超級房仲今天像是挖到寶一樣,跟大家分享台灣的房價開始下跌,並且貼出以下的文章。 細節我們就不多討論了,反正他貼的這個估價師公會的計算表,然後歡欣鼓舞的帶領他的 群眾走向第一次的勝利。29
[閒聊] 房貸餘額快破十兆了,真的不會出事嗎?剛剛在隔壁版看到的文章 簡單來說就是 2022年房貸來到了9兆多 預計明年達到十兆 然後這個數字超過台灣GDP 50%以上28
[心得] 看數據不就知道升息房價是漲是跌嗎過去台灣數據顯示 進入升息循環都是漲的 數據參考自樂居 有興趣的可以看影片,影片解釋很清楚11
Re: [新聞] 徹底轉鷹!Fed鮑爾:5月會議升息2碼是升息是為了打擊通膨,而通膨會造成房價升 所以升息循環開始的時候房價升 不是因為升息,而是因為通膨 空空不理解這簡單的道理 只覺得升息不是會造成持有成本上升嗎?為什麼房價還會漲?12
Re: [閒聊] 各位置產後還能跟空空當朋友嗎?多空我覺得都沒什麼 但很討厭沒內容的無腦多或無腦空 就會變得有點像政治 某個政黨的都對,某個政黨的都錯 那討論起來一點意義都沒有3
[請益] 無腦空 無腦多 是什麼操作?如題 常常看到有人會說無腦多無腦空 空就空 多就多 加上無腦是什麼方法? 而且有些沒有對帳單的3
Re: [請益] 我覺得財富自由是不是難上加難?難在哪? 這次是十年難遇一次的大行情 現在就是50反 無腦買 無腦空 有這麼難嗎? 50反一張才一萬多 買不起?
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[請益] 高雄哪裡會是重災區?40
[閒聊] 若房價還是沒跌,預測一下第八波管制措施97
Re: [閒聊] 金龍連續重拳 大家有什麼對策?94
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Re: [閒聊] 金龍連續重拳 大家有什麼對策?86
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Re: [閒聊] 台中哪裡會先崩?19
Re: [閒聊] 近期房市政策跟預售屋簡單分享26
[閒聊] 建商會開始賺15%違約金嗎?25
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Re: [閒聊] 金龍連續重拳 大家有什麼對策?26
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Re: [閒聊] 來討論看看接下來走勢,年底看誰準13
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Re: [閒聊] 預售是第二戶的 是不是很危險= =