Re: [請益] 買賣糾紛

先假設這朋友講的內容就是實際過程
那麼朋友的爸爸絕對是偽造文書
只是這個簽約的過程
已經有律師跟地政士出面表示沒什麼問題
有點超出我的理解，不知道是不是我理解錯誤
乾脆再發篇文來向大家請教
中間我會用我自己的理解
還有自己能力所及查到的資料
盡量把我的想法跟問題講清楚一點

※ 引述《Hotaruinori (Hotaru)》之銘言：
: 幫朋友代PO ，有問題想請教各位前輩
: ，看他們差點要家庭革命了 ……
: 事發經過如下:
: 我爸因有想為兒子B成家的想法，在111年5月6日第1次看了房子後，就被仲介說服先下斡: 旋金，當下我爸也不清楚怎麼談的.也不知道附近的價格，並沒有真的清楚我買不買得起: 。
: 到5月7日早上我爸聽了房仲的指示可以去跟屋主討論價格，我爸自己沒有帶身份證沒有帶: 任何證件也不知兒子B的身份證號碼。原本單純想不成交就解約，拿回斡旋金。
: 之後房仲就帶我到小房間，我爸說自己沒有錢，可能要兒子B貸款才能買房子，代書就表: 示我爸可以直接在買賣契約上買方簽上兒子B的名字。有需要我爸簽名的地方就簽我爸的: 名字並寫一個"代"字，也不用核對兒子B身分證文件並指示我爸簽了2張本票，分別為支付: 頭期款的92萬和支付尾款的679萬.本票上經代書指示我爸也簽上自己和兒子B的名字。
以下是我閱讀完的理解
爸爸自己想買，但爸爸沒錢(沒工作？)，要兒子貸款才能買房子
所以代書以為是一般的子女人頭買房
就在連爸爸的個人證件都沒帶的狀況下
全程指示爸爸直接以代簽的方式簽完合約跟本票

以下是我查完資料後覺得有問題的地方

地政士法
第 18 條
地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託。
第 22 條
1.地政士為不動產契約或協議之簽證時，應查明簽訂人之身分為真正，不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。

代書就算覺得自己收的費用很少
在簽約過程就只是一個過場的NPC
但代書的確就是受買賣雙方委託的「專業簽證人」吧？(這名詞我不確定適不適當)
怎麼可以在已知違反地政士法第18及22條的狀況下，卻仍然執意為之？
這樣代書是否除了違反地政士法之外
更可能背負刑法背信罪？

不動產經紀業管理條例
第 23 條
經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。
前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。
第 24 條
雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。
前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。

合約附件之一：經買賣雙方簽章之不動產說明書
因為根本沒有證實過買方身分，也無授權書
這樣經紀人等於是將非由真的買方所簽章的說明書當附件
執行業務過程中，當然也沒有向真的買方解說過不動產說明書了
這除了也是違反不動產經紀業管理條例？
甚至也可能跟代書一樣背信？

: 簽完約後，仲介幫我爸拍照恭喜我爸成交。5月7日簽約完後當天下午回家後告知兒子B，: 我爸幫他買了1間房子。兒子B表示怎麼會在他完全不知道的狀況下就用他沒授權我爸的方: 式，買下房子，兒子B他從來沒看過那間房子，也完全沒授權我爸買房子。
: 1.我爸不知自己無權代理兒子簽名.從頭到尾代書仲介皆無確認我爸代理身分.還指導我爸: 可以直接簽兒子名字。簽約流程倉促。合約中的不動產現況說明書未有本人簽名"代"字.: 也無兒子(買方)簽名，我們是否可主張契約效力應該尚未成立。
: 2.我爸當天晚上就反悔該契約並積極聯繫仲介，仲介只表示違約就賠違約金，不然他們也: 聯繫不上屋主，不知道要等多久才能聯繫上屋主，屋主電話更是都不接聽。
: 3.之後透過兒子聯繫上屋主蘇先生（另一家的房仲），蘇先生表示自己是被借名登記的人: ，實際上要找的是出名人翁先生。
: 在簽約不及1日之時，我爸就發現整件事奇怪之處，我爸覺得合約及簽約過程有許多瑕疵: ，我爸主張合約應不成立，這幾天都聯絡不上仲介跟翁先生，希望透過消基會要求他們盡: 快出面協商，避免後續造成的雙方利益的損失。
: 請問這樣問題有解嗎?我爸要如何自保?

總之我講了這麼多
也完全沒有要幫這個爸爸說話
因為這個故事的確很有可能是買方想違約
但從業人員做事情可以這麼隨便嗎？
連一個合約的標的物、所有權人、簽約人都可以搞不清楚
就算屋主真的想提告爸爸
我覺得地政士、經紀人跟營業員也是跑不掉

地政士法
第 22 條
2.地政士辦理簽證業務前，應向地政士公會全國聯合會繳納簽證保證金新臺幣二十萬元，作為簽證基金。地政士辦理簽證業務，因簽證不實或錯誤，致當事人受有損害者，簽證人應負損害賠償責任；其未能完全賠償之部分，由簽證基金於每一簽證人新臺幣四百萬元之範圍內代為支付，並由地政士公會全國聯合會對該簽證人求償。

不動產經紀業管理條例
第 26 條
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

以上都是我本人非專業的理解
法規也都是剛剛才翻找的
可能有不少錯誤，請大家見諒
總之，所有的內容匯聚成一個問題就是
難道地政士、經紀人毫無責任？

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