[閒聊] 最近房地產心得
這篇不是要鼓勵進場的 腦空不要看到黑影就開槍 只是閒聊
要結論的話 到9月以前我都不建議進場 可以左轉了
先說說最近市場吧 終於盤整放緩 市場冷卻下來
比我當初預計還晚了點 坦白講
不動產動量慣性滿大的
說真的 不動產做這麼多年 這產業跟其他投資不太一樣
在美國念不動產系的時候 老師第一個PTT 都是 這是一個獨立出來的產業
高槓桿 低流動 政策影響 現金流強大 低波動(住宅)
The total market capitalization of the U.S. stock market is currently
$48,264,353.4 million (March 31st, 2022).
The total value of private residential real estate in the U.S. grew by a
record $6.9 trillion in 2021, to $43.4 trillion
我2020上台報告 兩者接近50% 50%
時間點有點不一樣 畢竟兩者都會波動
不是要比較投報還是怎樣 單純表達不動產算是一個很大的投資體系 必須獨立討論
在美國 不動產通常是法人在玩 而且各州退休養老基金 工會的基金很愛買
尤其是住宅類的非常穩 你看看房地美 房利美破產 美國政府也是乖乖吃下來
老美可是最資本的國家
我那時候想說回台灣 我要如何結合這冷門的學問
看看昨天那個景文大學教授 說國外沒有預售屋?? 就知道有多外行
還是我去幫他上課 反正那間大學應該都在教 交X學 嘻嘻
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不動產投資 硬要我系統性解釋 可以用那個三段論法 大前提 小前提 結論
我都說三段戰法啦 因為信長三國的雜賀
學理 實務並重
由大到小去分析
從最巨觀的 總經 各國經濟 原物料 利率 通膨 人力 各種資訊
到自己國家 再到要投資的縣市
最後小到你看上的案子
最後的最後 你自身的條件(個體化)
決定要不要投資的因素可能有100個
課本上 網路上 前人分享 這些可以讓你找到所有要考慮的因子 並不困難
但是就好像廚師大賽
我跟小當家站在鬥味場 我們都用同等級的食材 但是我只會做出垃圾一樣
經過個體的實務經驗 判斷所有因子交叉影響之後 決定買或不買 這才是關鍵
通常是用微觀推翻巨觀 例如你手上沒錢 即使現在0利率你也買不起 該專案無法運行
或者你只在XX地點工作一年就要調走 那是要買三小
這種都比巨觀因素來的重要
簡單來說
"知識上學習到所有要素 經驗上做出分析判斷 最後得到結論"
經驗這點偏偏很難培養 因為夾雜個人背景 所知所學所看
而且還會事過境遷 不斷改變 老手也會鍛羽而歸
保持學習知識跟上持續增進實務 切勿偷懶
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講實際上面都是閒聊廢話啦 有感而發而已
大家都只想聊房價我知道
巨觀部份我稍微帶一下就好
升息 油價高 打仗 缺糧 人力緊缺 三小鬼的 自己上網查一查吧
台灣面 大概就是政府消除系統風險 打房 限貸 抽稅 三小鬼的自己研究
講實際看到這邊 我就先下結論 正常狀況 現在不適合投資不動產
如果要推翻上面結論 很簡單 你要有一些很重要的點
舉例來說
1.錢太多 這點簡單粗暴 不解釋
2.婆媳 BJ4
3.希望小孩在這邊生活穩定 學區之類
4.政府明顯獨厚某種狀態 像是首購之類 評估之後Z>B
5.頂級區段的堅持 台北市 新北最頂的一些區域 各縣市最頂的區域 非常難跌
6.一定要雙拼 高樓層 之類
不動產因為有使用收益性質 還有人類原始居住需求
一天可能12小時在家 變得會有很多情感因素進去
自己在多衡量
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好 我知道打太多了 直接給結論
幹 就薪資房價比&租金房價比 這裡是說地板 不是說天花板
因為我上面講的 天花板因素太多了 隨便一個鳥因素都能井噴
不信你開放外資買不動產試試 就改變這一個變因就好
之前討論過太多次 老房子太多 居住品質的改變 導致空間需求變大 等等之類的
這邊不多說
先講租金房價比 至少 至少 要打平利息 這是最慘的狀況
不要買一間房子 就算出租 連租金都還比貸款利息少 那真的別買了 除非有個人強烈需求
再來就是薪資房價比
這比較可以討論 也是大家會爭議的點
台灣薪資房價比 絕對還能再拉高 資本主義就是殘酷
從薪資房價比看台美不準 因為美國超高維持稅 腦空都裝死當沒看到 因為腦破了QQ
先做一些基本假設吧
一般狀況 生活品質來自於收入跟開銷比例
1.黃種人比白種人更能忍耐
2.繳房貸>>繳房租吧 因為是自己的房子
結論是我們用每個月房貸去/收入 判斷現在有沒有過高即可
美國我剛剛查了 TOP 25大城市大概 33~40 我們就假設35%吧
但是這是租屋的喔 買房理論上應該能更高
結論這句話
"每個月房貸即使到達月收40~45% 在頂尖都市 都是有人願意去負擔的"
買3000 貸款2400 月繳90000
買2000 貸款1600 月繳60000
買1000 貸款800 月繳30000
"大概薪資房價比10~12.5"
我知道還有稅收 育兒三小 所以現在很多人不生啊
至於你拿生不生來怪房價 你怎不怪自己賺得少 奇怪
怕很多不用腦 說我無腦多
"假如該區薪資中位數 已經超過12.5 或者房租打平利息都不夠 請勿購買"
那房價確實過高 請勿購買或另選地點 另選案件
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最後很多人會說 幹 之前買的是運氣好吧
對 沒錯 你說的我完全認同 個體能做的很有限其實
這波漲幅遠超過當初推估 即使吐回去也是應該
我個人之前狂買單純是因為這些地點薪資房價比 那時候連10都沒有
想說單純會拉到10以上吧 這麼優質的區段 短則3年 長則5年
其他都是靠天吃飯
老話一句
機會是留給準備好的人
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可以請教你是哪個不動產系的嗎 我之前在日本也是讀這方面
PPT? PTT?
啊 你是美國的XD 不過也想知道一下 3Q
在下見笑系 未請教
記得海外投資版你發文時人還在美國啊？回台灣了？
回來一段時間了
一人兩間以內還可以買啦 第三間擺明挑釁政府就不建議
我PTT PPT 常講錯 哈哈
現在去玩預售交易也是挑釁政府…
好久沒看房了 現在都逛逛房版看看就好
非常專業且認真的推文...感謝分享
先請而後教
原來還有不動產系
推推
推。而且PTT、PPT我也混用了很久
Ptt就是"屁"字拆解來,就比較不會搞混
漲知識了 竟然是屁字拆解
打屁!!
給你一個推
簡單粗暴
感 可以R你
原來是屁xdd 長知識了
推
推
有什麼好推的，看到觀望兩個字，就END
這一兩年的漲幅太扯，終於漲到市場有點受不了了
我也有感，不過我看我投資那個社區，屋主丟出來賣
還是開天價，依
據還是有人帶看
長知識了！我都來看“屁”
專業文推
原來我們是屁鄉民！XD
推
你的換算房貸比要註明是30年房貸
不然建議你用百年房貸 這樣台灣薪資負擔目前還是很輕喔 嘻嘻
想請問地區薪資房價比是查得到的嗎
我這邊成交價還在往上爬 所以屋主特囂張
有百年房貸我先衝, 趕快推
仲介撞都撞不進去
貸款期限拉長是降低入手難度 但有些人會當作妖魔鬼怪
30年房貸算是國際常用的 就不特別提了
45歲後要弄30年房貸就要本事了
今年第一季首購年齡是35-40歲 等到首購年齡40-45歲 用30年房
貸現金流換算薪資所得比就會越來越失真
沒啊 很多人買第2間 第三間 就不是首購
而且首購才有優惠 可能夫妻30歲買第一間 40歲在買第二間
而且我隨便狗一下
10年前 首購小五歲 合理啊
現在每個人出社會都25歲起跳 隨便弄一弄都30好幾了
學歷這問題 對台灣這社會影響滿大的 碩士滿街跑
躺平辣躺平
現在10年內打房租打不過了 去年9月前還很容易
所以我增貸出來可能也是投股 房買不下去
我社區房子還是當天上架當天成交….
只有經濟衰退，熱錢跑掉，才有機會修正，不然只會維
持現在這個價位
可惜創世神變成塔綠班
只會買房 所以增貸還是買房
台灣選舉這麼重要 忘了提到
國外沒有預售屋真的不知道誰在亂說zz
房買不下去，目前也準備增貸買股
黃種人的觀念
有土斯有財無田不成富
和土地相關連結的
真的是通向財富自由的康莊大道
唉 已經躺平 不建議再入手
腦空才不信你，看看600萬住日美，台灣都不行
9月可能也股市反應而已，生息影響實體經濟可能一兩年。
噗哧
推一個
推二個
拉三個
最近的感想 有一億三千萬 房子比較好挑
請教原Po，如果是投資關埔二期土地的話，不知道現在還適合
嗎？
推好文
理論上應該都卡好位了吧 要是有門路 應該可以 主要是價格
反正大概分一半回來
新竹有機會挑戰3位數嗎
沒有
原來是’屁‘，以後不會弄混了：）
好文推
tiitui
推推
廢話太多都沒用
講重點
正在思考要不要再投資一間，敢問大大的結論為何是
九月前別動呢？
是九月之後局勢會更明朗嗎？謝謝
今年本來想再買一間，看一看覺得中古房價漲很多，就
不太想買了
大概從3月開始遠雄的代銷就一直打給我，實在很煩= =，去
年態度那麼屌搞得都不想買他們家的
竹科裁員一堆法拍就下來了
竹科要裁員的話其他產業也好不到哪。
冗
廢話很多= =
就是九月後就會暴漲了
推分享心得
你到底在說啥 你又說慣性大 那怎麼認為現在跌 馬上9月漲
邏輯自打臉啊
大概從台灣升息一碼後沒多久，之前跩翻天的房仲跟代銷
都開始狂打電話，買氣有感降很多
這邊只能有一個結論：漲
廢話好多…然後2020還在讀書？
可是新竹薪資中位數一直都不高怎麼這麼會噴
我說等到九月 有說九月後井噴？ 文盲？
念書不是很正常 還是你書都沒唸？
九月只是美國可能停止升息 戰爭可能結束 一切都是可能 所以
我們先觀望
推
推這篇，股市這兩年最高都漲到萬八了，還有人以為自己
是天選之人買房買在起漲點賺了不少，事實是之前市場錢
太多什麼都能漲
差別在於買房是高槓桿，買一千萬房子的人不見得有能力
買一千萬的股票
爆
[問卦] 你月薪6萬會去衝1000萬房價嗎？台灣房價高，政府不太管，但他很好心的盡量幫你壓低利率跟延長貸款年限，讓你可以輕 鬆買得起1000萬房喔 問一下版上的大大，如果你是首購族，月薪6萬 準備自備款150萬（自己存，或想辦法叫爸媽幫你出） 然後貸850萬，利率抓1.5趴，貸30年![[問卦] 你月薪6萬會去衝1000萬房價嗎？](https://i.imgur.com/xZCZIGvb.jpg "[問卦] 你月薪6萬會去衝1000萬房價嗎？")
爆
Re: [新聞] 快訊／央行宣布升息1碼！上修經濟成長率以上論點很多都不正確, 基本上, 投資就是在算數學, 股票跟賭博就是在算機率, 不管是十年對稱或是線仙, 都是在用統計學算機率,![Re: [新聞] 快訊／央行宣布升息1碼！上修經濟成長率](https://i.imgur.com/NGSRLveb.jpg "Re: [新聞] 快訊／央行宣布升息1碼！上修經濟成長率")
爆
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低這問題不是以前算過的文章嗎. 如果你租的房子,出租投報率3%. (你租屋,所以你在支出這3%) 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%. (5%是15年翻一倍左右)![Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低](https://i.imgur.com/6XwQwYnb.jpg "Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低")
爆
Re: [閒聊] 房貸究竟是利還是弊？就財務觀念不好才會變空空阿..XD 今天你買1000萬的房子,頭期款200萬貸款800萬. 付租金付了10年. 突然間你被裁員了,小孩得罕見疾病,老婆又股票融資被斷頭. 所以你付不起房貸,房子要被法拍了.![Re: [閒聊] 房貸究竟是利還是弊？](https://i.imgur.com/w09xPeTb.jpg "Re: [閒聊] 房貸究竟是利還是弊？")
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Re: [新聞] 房板一堆買房心得「都8年級生」驚呆他太多人一直都有一個錯覺. 房子需要"白手起家"的人去買.. 哀,講過多少次,房子以後是用房子買房子. 例如四年級的老爸有台北的房子,所以用台北的房子貸款來掃中南部的房子. 另外一個觀念.63
Re: [閒聊] 股票跟房市是不是高下立判了？股票就技術性很高. 變化又很極端. 適合高手 or 心態和規畫很強大的人操作. 因此思考一下. 不動產大多人都是all in.61
Re: [閒聊] 這近半年才買房的 是不是要?!這不就傳說中的摸頭猜尾嗎.. 話說上一個萬二放空的老蘇,不知道跟進的會員,你們手上還有錢嗎.. 另外你要知道,股票起伏很大. 你不要融資或是放空. 你摸錯了你還可以凹看看有沒有回來的機會.![Re: [閒聊] 這近半年才買房的 是不是要?!](https://pgw.udn.com.tw/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/2022/01/28/realtime/15626295.jpeg&s=Y&x=0&y=9&sw=1279&sh=852&exp=3600 "Re: [閒聊] 這近半年才買房的 是不是要?!")
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[心得] 貸款越貸越多，房價越疊越高這幾十年來啊，觀察到台灣房價好像有一個現象 就是貸款越貸越多，而房價越疊越高，每個人都是用人生未來30年時間去攤還 每個越到後期貸款買房子的，都是每月攤還金額越高。 以前買300萬貸200 買500貸40031
[閒聊] 最近房地產閒聊講實際看看最近文章標題 就知道現在市場跟之前不一樣 簡單來說就是政府確實打壓短期炒作成功 先付上一個簡單景氣循環圖 房地產差別是底部跟高原都會比較久 這是流動性跟生產週期長導致的![[閒聊] 最近房地產閒聊](https://i.imgur.com/5XPA7LIb.png "[閒聊] 最近房地產閒聊")
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Re: [閒聊] 魯空來發表一下看法講實際不動產 短線是會跌的 我講過很多次 盤整時間也相當漫長 防禦性資產特色就是 噴發時間短 但是難以下跌 盤整時間長 就竹北來說 因為我成本價只在30萬 大概一坪45萬時候我就說 要注意風險了 不過風險來自於個人金流 只要金流過 買第一間自住 隨時都可以買 因為不動產有收益使用性質
![[心得] 貸款越貸越多，房價越疊越高](https://i.imgur.com/4K2Qujob.jpg03/08 "[心得] 貸款越貸越多，房價越疊越高")
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[閒聊] 九年級生運氣好可能繼承三戶房子?18
Re: [請益] 想買青埔通勤竹科，但有點猶豫9
[請益] 這幾年房價增值後下一步該怎麼走7
[閒聊] 三房四房賣的慢為什麼建商不全蓋兩房18
[閒聊] Zack亂包牌，可以告他詐欺嗎？7
Re: [閒聊] 雙北小宅會不會熱到太過頭了？27
[閒聊] 雙北小宅會不會熱到太過頭了？![[閒聊] 雙北小宅會不會熱到太過頭了？](https://i.imgur.com/BwcAcPmb.jpeg "[閒聊] 雙北小宅會不會熱到太過頭了？")
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[閒聊] 反對捷運蓋在家門口的心態是什麼？5
Re: [閒聊] 各位觀眾，新樸王樣、蘆洲85![Re: [閒聊] 各位觀眾，新樸王樣、蘆洲85](https://i.imgur.com/EOeiXy4b.jpeg "Re: [閒聊] 各位觀眾，新樸王樣、蘆洲85")
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[請益] 透天新古屋用瓦斯桶需要改掉嗎8
[閒聊] 預售屋 2房含車位1000萬那可買4
[請益] 蘆竹南順一街 算經國還是藝文 ?![[請益] 蘆竹南順一街 算經國還是藝文 ?](https://i.imgur.com/pUVQDdSb.jpg?fb "[請益] 蘆竹南順一街 算經國還是藝文 ?")
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[閒聊] 美國現在也面臨地產掏空實業的情況?1
[閒聊] 淡海要等淡江大橋，何不直接買八里？3
[請益] 租金補助問題3
[請益] 三房格局請益![[請益] 三房格局請益](https://i.imgur.com/jNRlGexb.jpg "[請益] 三房格局請益")
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[請益] 專約談斡旋時，仲介把買方轉介到其他方2
Re: [閒聊] 建商怎麼有勇氣在高大特區這樣蓋![Re: [閒聊] 建商怎麼有勇氣在高大特區這樣蓋](https://i.imgur.com/2ZIA92fb.jpg "Re: [閒聊] 建商怎麼有勇氣在高大特區這樣蓋")
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[請益] 該怎麼做才能在退休前換房且存夠退休金?2
[閒聊] 好慘！草漯價格比新屋還低1
[請益] 第三房辦貸款 比較兩個清償前兩房的方法1
[請益] 預售2+1房格局請益![[請益] 預售2+1房格局請益](https://i.imgur.com/weB55uqb.jpeg "[請益] 預售2+1房格局請益")
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Re: [請益] 轉增貸的大水庫/斷點如何製造?
[社區] 新北新莊-遠雄新宿4
[閒聊] 竹東 竹南 以後都辦公室宅嗎？2
[社區]台南北區 興南大廈![[社區]台南北區 興南大廈](https://img2.591.com.tw/market/2022/01/13/164205819712431109.jpg!338x252.jpg "[社區]台南北區 興南大廈")
[請益] 預售屋格局跟價格請益。![[請益] 預售屋格局跟價格請益。](https://i.imgur.com/e1buuKGb.jpeg "[請益] 預售屋格局跟價格請益。")
Re: [請益] 這幾年房價增值後下一步該怎麼走