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Re: [閒聊] 房市何時會再空頭?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 房市何時會再空頭?作者
jamo
(hi)
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※ 引述《danmitsu (壇蜜)》之銘言:
: 想當初2011左右
: 大家都在說房價太高...之類什麼的
: 青埔14年一坪也40萬的大多頭
: 後來16.17年房市急轉直下變空頭
: 我是沒有研究為何會突然變大空頭
: 現在房市正火熱
: 想請問各位覺得何時房市會再變大空頭呢?
: 畢竟沒有永遠在過年的

從一個長期置產客的角度來看

房價最基本的邏輯:
房價是跟著經濟走的
這是中長期房價的基本面
長期中,沒有任何一個因素
比的上經濟對房價的影響

房價的變動有僵固性
短期的經濟波動影響很小
房價看的是長期的經濟走勢

最明顯的例子,以前大陸房價
怎麼打都打不下來,現在不用
打就蹭蹭的往下跌
原因就是大陸的經濟下滑
其他的因素說真的並不重要~


台灣目前的情況比較弔詭
有中期利多跟長期利空
目前的中期利多
主要就是就是AI的發展
雖說AI一直有質疑泡沫,
但就像當年的.com一樣,
再怎麼泡沫也就是修正掉
一些沒實力的公司
真正厲害的公司會留下來,
最終AI會像網路一樣改變
人類的生活面貌~

所以AI產業再怎麼修正,
最大影響是第一線的AI公司
要影響到台灣這個賣鏟子的
是很間接的,
再加上房價的僵固性可以
很好的避開產業的波動
我估計台灣再旺個五年
應該沒有問題!


至於利空就是多年前很多
空空在講的少子化
這原本是個很久才會發酵
的長期利空

但時間已經慢慢逼近惹
目前我做生意第一線已經
感覺到少子化的威力
年輕一代的員工真的不好找!
勉強找來,戰力也非常弱!

房市的話,我看數字,評估
大概是十年後影響會非常明顯
因為年輕一代人數到崩盤式
下跌的時間大概還有十年
十年後,台灣購屋年齡段的人
少掉的不是5%,8%這種數字,
而是整整少掉30%,最可怕的是
還年年劇減


看日本的考古題,少子化對於
蛋黃區房價影響不大,
但蛋白區非常慘
這也是我在這一波中南部狂漲
但一直沒入場的原因之一

因為房地合一+預售禁轉
房子要鎖七八年,
已經非常接近我預設的大限!
我買房除了想賺錢,
最重要的是要睡得好~



講回你所謂的大空頭
要先講清楚空頭的定義

如果是希望像1996飛彈危機
全國風聲鶴唳,有錢人丟包出逃
或者sars那樣,
世紀末黑死病,像zombie電影
人心惶惶低檔盤旋,全面破底

要實現這個夢境,
我想到比較有機會的,
就是台海變成戰區或準戰區
例如中國封鎖航道,或者飛彈
真的打到台澎金馬土地上
到這個地步,台幣計價的資產
會直接崩盤,包含房地產

戰爭發生的機率並不高
我估計十年內約10%左右
除了這個機率不大的事件以外
台灣蛋黃區要崩盤機率很低!

但蛋白區好區是有可能的,
當台灣人口全面老化
加上新生兒跟不上
看日本的考古題,屆時蛋白好區
是有機會大幅回檔的


如果你的大空頭
是指 10~20% 的小回檔
那麼全球範圍內的黑天鵝事件
例如2008金融危機這種
就有機會造成房價的10%左右
的回檔

以及之後少子化造成的鄉下
房價崩跌,除此之外,其它的
在台灣經濟平穩的前提下
應該都很難看到房價大幅下跌!


--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.68.60 (臺灣)
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naohcl08/12 18:09日本蛋黃區也便宜

foda08/12 18:10所以也要部分投入美股,應該相對安全

Kewseq08/12 18:10日本是台灣10倍大 人口只有5倍

askey08/12 18:14不純粹多多

kage0108/12 18:20歌志內市買房送你一百多萬裝修補助 沒人要去

ActionII08/12 18:31可是日本的都會區爆炸大捏

toto12308/12 18:32只買園區、捷運、台北市附近有捷運重劃區

toto12308/12 18:32不是炒房 置產要買有稀缺性的而且現在短線都被封死了

ActionII08/12 18:34那蛋黃區要多大啊

toto12308/12 18:36台灣都更很困難 買蛋黃很安心

leota08/12 18:36

ming556608/12 18:47朋友在日本東京蛋白區看房仲廣告 一週降一兩百萬日幣

ming556608/12 18:47 降幾月後房子才賣掉

x156w42308/12 18:50J大論述怪怪的

x156w42308/12 18:50若評估年限為十年

x156w42308/12 18:50全台隨便轉一圈再回台北都來得及

x156w42308/12 18:50另外預售年限僅綁到交屋

x156w42308/12 18:50沒有強制再放滿五年 (看個人財務規劃)

房地合一

x156w42308/12 18:50利潤最大化就多放幾年或重購退稅

x156w42308/12 18:50更不用說中古屋完全沒有年限問題

ActionII08/12 18:53如果經濟不像日本一樣爆開,即使少子化也不會那麼嚴重

ActionII08/12 18:53啦,北美西歐也有少子化問題,還是能噴

PTTMAXQQ08/12 19:06日本是持有稅的問題很大…

ceca08/12 19:20AI泡沫是對股價,公司本質影響沒很大

ceca08/12 19:20網路泡沫是倒一大堆公司

ceca08/12 19:21也因此,台積電還要威很久,因為他一統江湖

ceca08/12 19:21主要是int愛用印度仔當高層,炸掉了

ceca08/12 19:21那個int要在活蹦亂跳都不知道要幾年後

ceca08/12 19:21到時候都是更下一次大漲波的事情

NotGiveUp08/12 19:27現階段房市這麼瘋狂,價格一日三變,真的寧願買SP500…

paul7631808/12 19:29增貸出來通通買美國資產,放空台灣

cblade08/12 19:29沒人的鄉下 現在也沒人會蓋房了

alonzohorse08/12 19:52雙北之外腰斬再腰斬的意思嗎?

我沒這麼說~別超譯 我只是覺得蛋白區 十年後沒有那麼穩 跟我想要每天睡到自然醒 的人生信條有衝突 蛋白區也是可能賺錢的~ 而且因為基期低,真賺起來 遠比蛋黃多多多~~ 只是我的投資法則中 勝率的權重會比獲益高的多!

inconspicous08/12 19:53鄉下地方才會被少子化影響吧,台灣人口多到都市地

inconspicous08/12 19:53區只會噴

inconspicous08/12 19:54雙北也是有沒人想住的鄉下

CrabBro08/12 19:55完全錯誤

inconspicous08/12 19:58至於經濟科技發展,只要乖乖跟美國走,也是永遠看

inconspicous08/12 19:58

inconspicous08/12 19:58不要跟到小草最愛的對岸,就妥當了

Taiwanwolf08/12 20:00彰化嘉義苗栗高鐵都很抖,連市區都填不滿的地方

inconspicous08/12 20:01嘉義高鐵有在發展,另外兩個真的鄉下

esheep08/12 20:13嘉義只有外地投客在抖... 因為大部分都在地人根本不認為嘉

esheep08/12 20:13義會成為下個竹科... 嘉義經過 台塑造工業區、南故宮、長

esheep08/12 20:13庚甚至後來的 一鄉一特色專案, 這麼多年來的對於這類房

esheep08/12 20:13產炒作早就看很開了,反而是外地的炒客很執著 XD

esheep08/12 20:14大部分都地主 也都是:有賺喔 很好!這波沒賺喔,就放著等

esheep08/12 20:14下次 XD

esheep08/12 20:24另外也有不少在地人是專門 收割外地炒客的,因為炒不起來

esheep08/12 20:24而斷頭的一直都有,而收割者當中,新住民勢力逐漸抬頭,所

esheep08/12 20:24以整體來說,房價還是會以非常緩慢的速度上漲。

quiet9308/12 20:25不會那麼久,你以為10年後要上車的那些,現在都上車了

pptsuck08/12 20:30股市跌不到三天馬上衝上去 房價怎跌

cphe08/12 20:43

orz81101708/12 20:51北美西歐移民眾多,等每年移民能補上人口缺額才能心安

Kewseq08/12 20:58都市噴過頭就回鄉了

x156w42308/12 21:06房地合一 不是問題吧?

x156w42308/12 21:06例如同預估期間, 兩年內買賣

x156w42308/12 21:06臺北增值100萬. 外圍增值200萬

x156w42308/12 21:06不討論細項費用,暫抓最大筆房地合一45%

x156w42308/12 21:06臺北扣房地合一 潛在獲利55萬

x156w42308/12 21:06外圍扣房地合一 潛在利潤110萬

x156w42308/12 21:06為了少繳房地合一, 而放棄更高的獲利機會很奇怪吧

x156w42308/12 21:06您說台北賺夠了, 懶得跑外圍可能比較有說服力@@

只能跟你說 在你前往資產階級的路子上 等你走到一定程度,你會 發現稅務是很重要的考量

nacy20432708/12 21:13而且下一代賺錢態度感覺也沒那麼拼了 到時候沒人玩

nacy20432708/12 21:13最後一棒

Csir08/12 21:17以後都89下一代和移民來砍台灣人好爽好期待

lucifero08/12 22:13      少子化???  10年???

zxc36mn708/12 22:22現在剛出社會的9年級頭跟目前買房主力8年級頭整整差了

zxc36mn708/12 22:2210萬約1/3的人口,感覺未來9年級剛需會少很多

kissu556608/12 22:42光是碳中和的嚴峻就足以提升建材成本了

choral08/12 23:26北美少子化但出生率還是有2以上,大都市外每家生個三個是

choral08/12 23:26家常便飯

loopdiuretic08/12 23:51你說泡沫就泡沫喔@@

Yuan1208/12 23:52現在資訊流通很快,很難再有過去無知的恐懼造成的

Yuan1208/12 23:52長時間大跌,資訊流通的大跌也很快反彈,要大跌除

Yuan1208/12 23:52非台灣未來發展發生嚴重問題,若有嚴重問題那時該

Yuan1208/12 23:52擔心的是自身的工作是否仍穩定,若沒穩定工作 怎麼

Yuan1208/12 23:52買房?

※ 編輯: jamo (36.231.68.60 臺灣), 08/13/2024 00:47:55

shawncarter08/13 01:04最近請人做點事就又貴又難找了

ayler8808/13 08:24北美西歐有大量移民,少子化問題相對較好

ayler8808/13 08:25朋友的小公司 找年輕人很難了

ayler8808/13 08:27公司在新北二線區 附近還有捷運站,都很難找年輕人了

ayler8808/13 08:28等下一代 那些公司就算還能賺錢 但找不到人只能縮編關門?

JKjohnwick08/13 12:31傳產或是小公司給那薪水,被淘汰很正常

JKjohnwick08/13 12:31而且年輕一代也不會這麼奴

JKjohnwick08/13 12:32小公司或是服務業缺工會越來越常見

ayler8808/13 13:42來應徵的都是40~55歲的人, 等這代人礦潮過去就準備關門

ayler8808/13 13:44那公司是做機械研發,模具,外貿業務,很難找外勞補位

Kewseq08/14 00:38出生率 不算少子化= =

Kewseq08/14 00:38北美那個

Kewseq08/14 00:39看人口金字塔就知道了

Kewseq08/14 00:39美國比台灣有未來多了