Re: [請益] 大安區老屋 vs 南港新大樓

※ 引述《broncho (BB)》之銘言：
: 用途是自住，人口2人+未來可能有小孩
: 買屋考量點包含學區和未來增值性
: 先講兩邊吸引我的地方
: 科技大樓是市中心、學區好、機能強
: 南港是重劃區街廓較美、未來開發案多
: 預算是3500萬左右
: 此價位在科技大樓能買到的大多是老公寓和大樓兩房
: 而在南港還可以買到兩房新大樓+車位
: 想問若考慮未來增值性
: 各位房板大大
: 認為大安區老公寓和南港新大樓誰的增長潛力高？

如果你優先考量的是 "學區" 和 "未來增值性"，以你提供的選擇來看，

你只能選科技大樓那邊的公寓，因為台北明星國中沒有一間在南港學區。除非你送私校。

再來增值性的部分，在你選擇的公寓具有都更價值的前提下，增值性我認為是高的。

很多人會講說買老公寓等都更不知道要等到猴年馬月，但事實就是台北市從過去開始

在講都更到現在，每一屆的政府推行的力道是越來越大，近年核定都更的數字也是增加。

而且有一點是很多人忽略的，即便晚 10 年都更，這10年房價至少還是會隨著通膨

而成長，這意思是什麼？ 現在一坪要 200 萬的台北新大樓，在年通膨2%的最低增值

狀況下，平均來看，同區域新大樓10年後至少是 220 萬，也就是說你越晚等到都更，

但等到時價值仍在上漲。 即便沒等到，老公寓同樣也是在增長。

簡單換算給你看：
大安區 3500 萬的公寓，權狀大概 30~40 坪左右(看位置)，

當你選擇的物件具有都更價值，即是可一坪換室內一坪的物件，都更後權狀約50坪

以現價新大樓200萬一坪來計算：
(以下計算都用較保守的單利計算，實際上是複利成長)

10年後都更，新大樓一坪 220 萬(上面提到的考量通膨，用最低年增長2%來計算)

你的物件價值是 1.1 億，相較原3500萬的房子，10年年化增值 21.4%。

20年後都更，新大樓一坪 240 萬

你的物件價值是 1.2 億，20年年化增值 12.14%。

30年後都更，新大樓一坪 260 萬

你的物件價值是 1.3 億， 30年年化增值 9.04%。

再往下可自行換算，並結合你自己的預估。

例如你最低能接受的增值是 5%，換算大概 40~50 年內都更都可達到，

那你就自己評估你看中的這間台北大安區具都更價值的公寓，

會不會在 40 ~ 50 年內都更，如果你的答案是肯定的，那就買。

以上的計算是採保守算法，因為房價的漲幅實質上都是高於通膨，而且我

都是用單利計算，實際應是每年乘 2%，簡單的說就是同一區現在新大樓200萬的物件，

30年後房價單坪不會只有260萬。 (30年後一個便當可能都要500了)

而如果你單純只想比較現在買新大樓 vs 買台北老公寓純論增值哪個會漲比較多，

以近幾年以及你設定的預算區間來看，兩者實際上的漲幅都差異不大，但老公寓

就是多一個都更翻倍的機會。

直白點就是現在買新大樓是享受，買老公寓是等待，看你要現在爽還是以後爽。

以物件數量來說，台北大樓是越來越多，老公寓則是拆一棟少一棟。

總結即便你認為兩者增值性都尚可，但光是學區你就只剩唯一選擇。

除非你認為未來幾年南港會冒出明星國中就是了。... (當然私校也是一種做法)

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