Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
※ 引述《dapu5566 (平價鐵板燒)》之銘言:
: 他講的對不對姑且不論
: 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派,指數投資
: 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是
: 他額外鼓吹高槓桿(生命週期投資)、因子投資
: 就很典型的指數投資派啦。
: 說他騙流量不至於,但他確實愛下聳動標題
: 他的算法算出來確實也是股 >房沒錯,
: 其實,看大盤報酬就知道指數投資報酬>買房報酬,這即使是房板也不能否認
笑噴, 你會不會太自以為啊XDDDDD
確實, 指數投資報酬不錯, 穩穩操作, 贏過很多主動投資人
在小摩2015年統計的各種不同資產策略的20年投報, SP500指數投資可以排第二名
而第一名, 就是不動產REITs, 年化投報領先SP500指數2.7%
https://i.imgur.com/Ey5ubaF.png
: 但買房優勢就在開槓桿容易、可以增貸,高報酬是用高槓桿換來的。所以本來就是各
: 有利弊。
: 總之滿推這個YT的 台灣唯一因子投資跟life cycle 印象中只有他
--
願歲月靜好,現世安穩
--
謝謝! REITs 的數據的確不錯
mfs.com 也有一篇統計到 2022年的各資產類別平均年化報酬率
清流君另一個有問題的地方是,即便數據跟他算的一樣,也
不能說買房必定賠錢,只能說股票報酬率比較高。
但是長期投資還要看波動性,如房地產波動性低於股票。
而清流君自己也說過股債要平衡,那不就自打臉
REITs主要是商業不動產, 我覺得這不能代表房市整體
REITs並非主要是商用 REITs甚麼都有
O就是住宅型REITs 主要收租金
甚至有專做基地台的REITs
而且為什麼商業不動產不能代表房市?
o 是零售性吧
eqr, invh是商用不動產中的中多戶
規模問題, 商用不動產扺押貸款佔不動產抵押貸款的比重
沒這麼高
O我記錯了
就像最近一堆在喊CMBS會出問題, 而不是喊美國房地產會
出問題
但他這邊是講reits 不是只有商用
整體REITs應該更能完整反映房市整體
我個人感覺啦, 我覺得商用不動產是相對小眾的市場, 很
難去代表比較大的整體
但REITs也不是只有商用不動產
住宅數理論上比較多 但住宅很多應該不是投資目的
雖然這些住宅因為高槓桿 可能莫名其妙賺很多 甚至比商用多
我沒搞錯的話, (A)MBS才是含一般房屋的扺押貸款
RMBS是專指住宅的 MBS的話就沒分 但住宅比較多
我剛剛查barclays的統計, RMBS佔債券總額的11%, CMBS只有1%
但可以想見, RMBS裡面很多是非投資性的自住房貸
不知道有沒有VNQ和VTI更長時間比較
S&P裡面就包含了MBS,裡面其實環環相扣。
SP500不會有MBS, MBS是債券 SP500是全美500大公司
SP500有房地產公司 但最大的一間只佔0.2%
如上圖, 有包含一般住宅的是residential, 其中大部分
應該還是多戶型的商用不動產, 少部分是自住的 single
family rental. Nareit的數據, single family佔整體RE
ITs的比重是2.6%
長知識了!
reit 是出租啊 出租大宗是商用
住宅出租的太賺了 上市的很少
美國那些房東 一堆都是私募法
Private Equity=land lord
夏威夷最大的房東就是Blackstone
上市公司喔 發大財
在台灣類似的東西就是高級養老村
你切割股權募資的話就沒有壟斷問題
漲的很貴的話可以租破的爛的
台灣沒有這種東西
台灣目前reits只開放封閉式 但不代表房地產租賃市場不存在
reits其實也就只是集資投資房地產而已
但最近這五年reits落後sp500不少吧
看五年表現跟2000年以來表現 都是被指數海放
當然這指數有沒有內部做槓桿我就不知道了 或者有什麼
其他的etf我可以幫忙比較
不過搞不好現在是加碼好時機也不一定
https://i.imgur.com/9BGo5EU.jpg 推薦魯空這檔反向REITS
住宅租賃有啊 天母新光傑仕堡要拍賣啦
nfs有近20年的 https://reurl.cc/OVe873
reits輸羅素成長跟羅素中型, 贏羅素1000
你只看VNQ一支?
打錯mfs
近三年美國房地產很慘沒錯 先是遇到疫情reits大跌 第二年
反彈之後又遇到升息
不過我2020年3月買的美股reits還賺快兩倍就是了
就大盤比大盤阿 vnq很有代表性了吧 看累積報酬率就可
以了 我覺得不需要管單年度表現
mfs這個就是年化報酬率啊
在最後一行
reits 20年年化是8.9%
就趨勢看 reits還是贏大型股 輸中型跟小型
而且再強調一次 這是美國房地產 台灣房地產可沒有遇到
疫情跟升息大跌
問題是這篇文章是拿美國reits出來比不是嗎 實際上狀
況就是 如果你回到2015年看到reitz領先股票所以進場
你就會在五年內拿到落後大盤很多很多的報酬率
5.78% vs 11%
原題是拿reits比沒錯,但不應該特別切割五年的時間,而
是拿台灣人平均持有房產時間總長比較
如果一般人持有房產超過五年,那特地切割一年三年五年的
意義就不大,就像如果只截房產暴漲的一年也不公允
南光信徒耶 笑死
信徒有買書來看嗎?
浪費錢
浪費我300多 還有20分鐘
信徒沒去看內容多糟糕嗎....
reits跟美國家戶報酬差很多,它就是開槓桿的商用不動產
然後reits就是大盤中的一種類股,有些期間贏有些期間輸
reits中當然也有住宅,但住宅的比例很低。而且還是偏重於
那種旅館式的住宅佔比較多。
https://imgur.com/wZViNjL 你可以看住宅價格和reits報酬
是差很多的。
reits 20年的年化10%, 住宅價格上漲年化才3.7%
本來應該比較的,就是房價+房租+槓桿,而不是無槓桿的純房
價
中位數房價漲3%,對於處於貸款不同階段的人來說,漲幅都要
乘上目前的槓桿,譬如我只付了一半,那這3對我來說就是6%
所以用reits比較反而才是合理的
原影片明明就把房租和槓桿放進去比了啊。
reits是好工具,但就是跟實際住宅差距很大啊,不然你會拿
台灣上市的Reits來代表台灣住房報酬嗎?
兩者會有正相關,但reits的涵蓋房地產範圍實在太小。
而且reits是有專門的人經營,這跟一般人買房也不一樣。
ffaarr 他影片有兩段 第一段是只有用房價差2000->3200
算年化4.8%, 第二段才有詳細計算貸款跟房租
我的意思就是說 你要講投資勝負 也應該用把房地產當投資的
角度 而不是拿一般人的角度
一般人當然很多是不在意投資報酬 甚至有存錢一次付清不想
被賺利息的
補充 應該說他的影片有兩段比較房產報酬 第一段用10年房價
差2000->3200, 算出年化4.8%(1.048^10 =1.59)
另外, JPMorgan這張圖的房價3.7%, 用的是中位數房價指數
這個就是不含槓桿3.7% 看這個不對
真的投資房地產的人 操作上應該是接近reits這樣
直接看這個當然不對,這個3.7%是類似4.9%的數字。
但拿reits也不對,那就是商用不動產為主,然後有專業操作
一般人哪能像reits那樣買下好幾整棟房子來管理…
4.8%只是接下來考量槓桿之後的素材數字,不是最後輸贏。
其實2000->3200 考慮槓桿跟設算租金就年化10%了
還不用提再槓桿
我上面有算過
10年2000->3200, 20年貸款8成利率2%的情況, 不考慮任何租金
https://imgur.com/a/tnDdrfy 年化7.32%
設算租金兩萬的話就破10%
還要算其他持有成本吧。
確實不認同拿REITs來比一般住房市場表現,這很容易
看出來差別,看看過去表現差異就知道了
57
首PoYoutuber 清流君最近出了一集 "買房vs買股 台灣買房必定賠錢" 影片 hIQ694t9rOs 足足講了15分半,看內容也不像亂講。不知房板鄉民怎麼看待? --17
台灣買房必定賠錢唯一的條件就是兩岸發生戰爭,最後中共慘勝,為了報復台灣人,所有 房地產收歸國有,這時候你前面再怎麼囤房、帳面上大賺了都沒了,除非你能提早把資產 轉移到海外。至於這發生的機率?不知道。這就很像當年宋朝,房地產也炒的很高,大家 也覺得房地產穩賺,但蒙古人打來就什麼都沒了。 --7
他講的對不對姑且不論 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派,指數投資 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是 他額外鼓吹高槓桿(生命週期投資)、因子投資 就很典型的指數投資派啦。56
因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂 或者說跟我看到的有所牴觸 如影片開頭,以下「」引用影片原文 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅,19
數學觀念良好的英才 2012 2000萬房貸款1600 20年房貸 頭期400 利率算固定2% 現在3200 算到2022年12
我是用無限寬限期大法去比較 沒算租金1%漲幅 對於折舊率0.6%抱持點疑問,所以分兩個算法 稅金 是我替家人還債拿到的新北蛋白區部分房產當基準7
其實我覺得大家都太認真了 我完全同意這位清流君的看法 買房真的超爛的 一點都不好 請大家都不要買房子要租房就好了17
清流君的頻道我也有在追蹤但他這集我真的看不懂他到底怎麼算的 買房 vs 租房買股 假設兩個人一樣月薪10萬同樣存到600萬本金 一個拿600頭期買房,一個租房拿600萬歐印股市 到這裡還沒問題24
剛好有半小時的空檔來回一下這篇。 為了回這篇,我還特地去把這篇亂算的影片看完... 浪費我10幾分鐘的人生。 來, 先完全按照清X君說的模型一,你不要問我為啥沒算後面的房貸啥的,他的假設 就是房租 = 房貸都繳 6萬。
爆
Re: [心得] 綠角<股海勝經>關於這個系列的討論中提到的點或疑問,我就我對 綠角、指數投資、資產配置這套方法以及與主動投資比較的相關 了解完整回一下,希望能幫助厘清一些論點。 1、 指數投資拿到平均還是中位數? 如這系列文一開始提到的,綠角書裡的確寫得不太精確,可能會造成讀者誤解,48
Re: [心得] 存了五年半金融股 出場了來來來 我們來算個簡單的數學題 我們用美股當例子(用台股也行) 假設美股一年產生了1兆元的報酬 這一兆元的報酬是被 主動投資者 及 被動投資者 共同享有的27
Fw: [心得] 投資金律---一本理財投資必看的書作者: a3556959 (appleman) 看板: book 標題: [心得] 投資金律---一本理財投資必看的書 時間: Wed Aug 19 02:11:02 2020 沒什麼圖的網誌版: 前言:21
Re: [討論] 大家都是怎麼學投資理財的呢?: : 先說我是超級超級初階(幼幼班),最近才開始留意理財投資訊息,看了一些影片教學 還 : 覺得投資這件事情門檻蠻高,也不敢貿然投錢,先暫時買一點點基金。 :11
[情報] 全球入息不動產與基礎建設指數REITs+(001. 標題: 全球入息不動產與基礎建設指數REITs+(00908)ETF 5月4日起募集 2. 來源: 經濟日報 (公司名、網站名) 3. 網址: (請善用縮網址工具) 4. 內文: 依歷史經驗,2000年以來的兩次升息期間,美國REITs指數表現良好,多呈現正報酬。而Fed升息在即,市場波動加劇,富邦投信5月4日起募集富邦入息REITs+(00908)ETF,可說是投資人現階段因應通膨環境可收息添益的投資工具。12
Re: [心得] 關於主動型基金 與 ETF先講關於標題, 我前面寫過,ETF是一種「交易形式」的基金,其實和主動型 被動型沒有必然的 關係。 開放型基金也可以是被動追蹤指數,ETF也可以是主動操作或使用主動策略指數。 然後開放主動型基金雖然費用率平均較ETF高,但個別其實不一定,5
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99
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