Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我
但綜合我短時間內所學我真的看不太懂
或者說跟我看到的有所牴觸
如影片開頭，以下「」引用影片原文
「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，
到了2022年...會變到3200萬，
這個報酬率看起來不錯是吧?
但年化報酬"僅僅只有4.8%"」
ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅
「相比之下同期間
台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%，
所以在台灣投資房地產的報酬，
其實沒有想像的這麼好。」
因為 4.8% < 12.4% 所以結論是
投資房地產沒有這麼好
但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬)
等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年)
但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股
當然除非你融資 但這樣很怪。
以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數
而忽略了你花600拿到2000
就來講報酬沒這麼好呢?
再來是以投資為前提
都先不管版上常提的轉貸增貸操作
幹嘛買兩千萬的房
還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢)
再來是整個影片的重點比較片段
他說他大放水，假設
每月66,667元房租買股
VS
買2000萬的房子
跑他的回測誰更加有利?
根據結果 淨資產累積
你將在第26年贏過買房的人
期初600萬+每年投入
30年後資產破六千萬
40年後資產破億
這段應該是表示紀律很重要
每月租六萬六以內 持續30年
不知道有多少人能做到就是了..
最後整理兩個
影片中說的兩點跟房版不一樣的論點
1.財務決策寄託在房價會像過去那樣
不切實際飆漲的人非常低能
2.買房年化報酬算出來可以快到20%
是哪個天才想出來的
--
基礎問題是你買2000萬的房子只需要投420萬左右
買兩千萬的房會拿兩千萬出來買?
和他沒有去算你不買房的人的租金成本
就買房強制你紀律 這點也沒什麼問題
他的推論基本上把房子當成金融商品 沒有把抵減租稅
這是股票跟房產的不同
抵減你不買的話 理論上要算租金的成本也算下去
反正他大原則沒抓到就亂算一通啦 說好的清流有料呢?
還是最有料的也就這種程度?
說穿了 麥克風跟非比斯組團直播還幹嘛的也是兩下就散了
你剛買房就傳垃圾影片過來 建議直接封鎖
真的有料能靠投資賺錢的 基本上根本懶的拋頭露面
股票回測就是沒料還需要講那麼多幹嘛？
正常人應該是要討論買啥家具家電
你這友人還滿XD
通膨+租金 5倍 了解一下
就算租金40年不漲 買房的人光賺40年x1萬月租也是贏買股
或做生意的480萬 這已經假設你40年都住學生套房了
哈哈哈 這殺小朋友 要唱雖還沒料
這不是哪個比較賺的問題 是這個人人格是垃圾
你租屋不需要租金？ 同樣的機會成本要加進去
你問回測股神經歷2020年3月份暴跌，然後兩年上萬八
再下洗到萬三
，持股有沒有賣出？才3年而已做不到講30年還有料勒
你友人是不是沒買房的魯空 嘻嘻
正常朋友聽到買房 是問你缺什麼 什麼時候開house warming
這個加進去再來算槓桿才是重點
要傳也是買房之前傳 買了才傳是想表示什麼
你直接嗆你朋友魯空買不起哭哭唷 比較實在
然後跟你說你水波爐或氣炸鍋或掃地機器人先不用買
過兩年再嗆他 阿不是說房價要崩 買不買得起阿？
幾個朋友要合資送你當入厝禮好嗎....
你想如果你買一台車 你朋友傳影片說勁戰吊打 你會？
蠻贊同推文的，不管買房買股哪個賺，朋友是真的爛
跟你說股票屌打的 有比你有錢嗎？ 如果沒有 幹嘛理他？
幹嘛要聽一個比自己魯的講幹話XD
你這友人也挺妙的
不用浪費時間討論，關鍵其實就是槓桿，除了房子不
會有其他金融產品銀行給妳開五倍
清流君其實計算有考慮槓桿，但沒考慮增貸
他有兩段 第一段沒考慮槓桿
沒槓桿那一段是十年2000->3200, 他算年化4.8%完全只算漲幅
第二段比較認真算才有算槓桿 但沒考慮增貸 算出26年後買股
報酬率超過買房....神經病
還等你26年
人生有幾個26年？扣掉未成年還有老了走不動
不過反正他都是亂算
最近買債也是不錯，利息跟資本利得都有就是了。
那個26年的設定也有很大問題 租金設定六萬六不知道搞甚麼
存股26年 終於贏買房的了 老了租不到房子 只好把錢領出
來買房 神經病XDDD
年租金6萬6？ 月租5500？
月租6萬6
月租6萬6 XDDD 房東感謝您
他用2000萬4%算
這很明顯是高估
所以那個26年也是有問題
反正只是要騙魯空的點閱數看能不能賺到買房
不過反過來說啦，如果買房之後純粹乖乖還貸款沒增貸
沒有人討論裝潢費？
不見得比租房投資好多少
沒增貸 賺到家庭和樂啊 老婆被人家說租頂加多丟臉
啊抱歉 我忘記租屋股神沒老婆
我給出來的IRR表都是有含裝潢維修的
而且只多估不少估
像我店面做過一次屋頂 一次拉皮跟H鋼
騙小孩的 一貼來房版就被打臉了
加起來大概二十多萬 但我是用每年4萬*20
他只是在算爽的 先把5年內對帳單拿出來再說 嘴砲
租屋股神窩在3坪雅房：我投資屌打買房
I大還人真好去聽完...我就看這篇整理得蠻用心的才照內回
我套房也是 我裝潢花200萬 都加在頭期裡面
看這種算法我真的不是很想去聽他瞎講一堆
我沒聽完 我只看了房vs股的兩段
算一堆 先叫他po一下5年ETF定期定額對帳單 嘻嘻
阿 自己都辦不到 還能教學 笑屎
廢話我沒看
以後沒對帳單都當放屁
干 人家詐騙集團都還會買C300 拿一疊現金裝一下
數學太差的不要看這個影片比較好
還好吧 股票YT都用吹的啊 不buy教主教的好
沒對帳單我都當屁
有帳單還要看是自己的 還是學生的 太多噁爛老師了
另外租26年雅房還是頂加喔 真的很丟臉 別鬧了
看哪個女生受得了沒離婚
真的房版看10年 幾種所謂有料會算的類型都快可以歸納了
這些人都不考慮租房買房的住相關品質差異？
靠北...原來要26年才能贏過買房!! 收入穩定有在出租的人
，26年不知道都屯了幾間了!
對啊 像我其實沒有很積極再槓桿 而且稍微有賺錢就開始大手
大腳花錢, 20年也從原本1(自住很便宜可以忽略)變成4+1間
想請教版上大大買房投資的資金上限甜蜜點是多少 應該是無
法無限開五倍槓桿大法
你的收入所得比阿 你月收扣掉扣除額2萬多生活費能繳多少
當下的房貸月付金 決定你的貸款金額上限
年收國民中位數4萬8x12的現在就是只能貸900萬30年
拉一個一樣收入的老婆來當保人也只能貸1800懂嗎
他就沒有算買房基本五倍槓桿啊 假設都錯了結論怎麼會對
謝謝你的肉身犧牲去點閱，省得我讓他佔便宜。也恭喜你
買房，不用26年，5年後再約你朋友出來pk資產淨值
那貸到上限之後 多的資金就是丟到指數投資比較好對嗎
M恭喜你，觀念正確
你只要每一間房租都能覆蓋房貸本利，無限五倍是可以的，房
租會提供你下個貸款的收支比，所以你只要能湊到頭期就行，
透氣就漲幅跟期間歡快，幾年就能有一個頭期額度
只是要注意規模，一間1000萬或4000萬，一樣佔一個房貸額度
夫妻加起來套用的額度在實施管制後只有4個
但是第三間之後不是就有限貸了嗎
錯字，頭期就漲幅跟期間還款
他算的年化4.8% 加五倍槓桿是多少？這小學數學吧
所以夫妻四個啊
你都拿去買1000萬的就4000萬，買4000萬的就1.6億
但突破豪宅線也限貸 所以買台北7000萬四間差不多就極限對
嗎（投入5600萬）
不見得，你可以還掉其中一間甚至多間，沒貸款的都不算
3000萬價值的房 4間 夫妻兩人
台北CP 要拼滿的話
4000除非低價區透天
不過越高價你就越難做到租金覆蓋本利和，所以能買多少自己
拿捏
感謝 極限操作感覺很難 但是沒有房的買個一兩棟應該沒啥好
猶豫
也不一定要操到極限啦XD
像我大概一半的收入是拿來消費掉XD
通常房子都會有槓桿
看人啊 基本上自住買房其實問題不大
額外投資是另外一回事
用目前總經數據 和金融機構數據來看2017到現在都還沒
看到任何回檔跡象
2017末
要買股票就槓桿衝下去 既然看得懂就開大拼大 只要沒
死就是理財
變成韭菜就活該而已
一般我都不點 點了變流量
真的有道理的 自然有人逐字或去整理成文章
那個受眾就不同
然後這什麼友人
我即便身邊只買股或只買幣的 也不會這麼白目
大家做好自己 盈虧自負
是說買幣那個從去年就開始沒聲音了 哈哈哈
要點阿，反正租屋股神越多越好......
我比較想知道未來20年房價會漲到哪邊？
細節沒人能跟你說但均價大概就是通膨x20年...
1.02/1.03這種數字自乘20次就有答案
槓桿都沒算，邏輯在嗎
年化4.8% 五倍槓桿的話是4.8%+（4.8-2）*4=16%
但你要做到這個槓桿數你要一直增轉貸
如果是2019年進場 三年應該就可以+40%以上不含槓桿
我昨天跟一個買在三重的聊 也是差不多+40-50%
CAl大意思是 本金400要在三年內不斷增貸。才多賺160萬？
我的意思是 要達到五倍槓桿你要想辦法不還本金才行
但我相信大多數群眾都不會一直把房貸借出來投資
這其實是一個很重要的前提 不然我不懂你三十年貸款
槓桿倍率怎麼會用核貸第一天的倍率來看
過去幾年房子確實好賺
然後你幾年前也是這樣講
過去很好賺
股票又不能拿來用或住，買房自住舒服，住舊了還能賺錢，
二手的東西還能賺錢就只有房子跟黃金。
笑死，好歹用現金流IRR看啊，2000漲到3200說年化4.8%是什麼
笑話
https://imgur.com/a/tnDdrfy 設算租金都不用算就有年化七
趴多
一個月設算租金3萬就破10%
貸款年限算20年，IB大也太仁慈
我覺得站在2018年我應該不會說過去五年房地產很好賺
我只是貼近事實，2012我覺得20年比較合理
每年都在那邊這次不一樣 errrr
喔是喔賠就賠啊，我自住超爽的很值得
這篇原文包括推文的批評大多都沒有去看懂他怎麼算的吧。
說他沒考慮到的明明就有啊，槓桿也有算，租金也有漲。
怎麼會連這麼基本的都看不懂。
他標題下的很糟沒錯，但內容跟很多人批的根本不一樣。
他舍租金年漲幅1%不合理啊 還有20%自備款報酬算錯
然後 =1.0481^10*2000 就是3200 這也不難算吧。
irr就是這樣算的啊。
租金漲1%是複利成長，不是什麼30年漲30%。
當然這部分覺得不合理，那可以把數字換一下來算。
我也有個買完一直跟我說戰爭會變垃圾的朋友 哈哈 真的
很懶得爭論 每次見面就是那句：如果我有錢也不會想買房
怎解阿各位網友
講戰爭的比這個還弱智的多 畢竟股票是真的可以賺
怕戰爭就去國外 在台灣幹嘛
就直接回 所以你沒錢啊
奇怪 愛吐人的還會當朋友
我朋友有其他投資賠錢的 也不會去戳他
而且怕戰爭還不跑 如果跑不了 難道飛彈看人射
他老婆懷孕你可以貼初期流產機率的文章給他看
是個狠人
戰爭房子還能躲，股票直接變廢紙。真要規避風險，應該要
開國外卷商，辦張提款卡，只要想辦法活者就好了。
如果真的有這種人 是不會交朋友啦
有時候朋友不一定立場相同
但跟友誼無關
我也有很討厭房蟲的朋友 但我們聚會不會討論房子
就像去年Luna幣我朋友中招 我也不會提 除非對方先講
其實說是親戚比較貼切啦 然後樓上那位z大太狼了吧，這
樣我會一次得罪超多人哈哈欸系啦
像我這兩年胖10kg，參加朋友婚禮看照片，幹怎麼臉都寬了
。
自此我都跟人說我胖子。
但我遇到真正百公斤的朋友，我從來不叫他胖子，連自嘲的
玩笑都不講。
親戚一樣啊 我就回 所以你只能用如果你有錢 問題是你沒
錢
很多時候沒錢買也在那喊 反正不是受眾 也沒要理
我幾乎每個親戚都有房 是沒被說過這樣的話就是了 台灣
房屋自有率太高了
你跟沒有買過房子的人爭辯幹嘛啦
他的邏輯是建立在你買股30年都不虧的前提下
指數投資當然很多年分是虧損，但加這些虧損的整體平均就是
裡面的估算。
並沒有需要30年都不虧損。
你這樣就是去幫他的炎上行銷增加流量跟網路聲量而已
想看哆啦王開示關於買房vs美股
小孩子才做選擇 買2000萬房 再貸款投資阿
57
首PoYoutuber 清流君最近出了一集 "買房vs買股 台灣買房必定賠錢" 影片 hIQ694t9rOs 足足講了15分半，看內容也不像亂講。不知房板鄉民怎麼看待? --![[請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://www.youtube.com/img/desktop/yt_1200.png "[請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
17
台灣買房必定賠錢唯一的條件就是兩岸發生戰爭，最後中共慘勝，為了報復台灣人，所有 房地產收歸國有，這時候你前面再怎麼囤房、帳面上大賺了都沒了，除非你能提早把資產 轉移到海外。至於這發生的機率？不知道。這就很像當年宋朝，房地產也炒的很高，大家 也覺得房地產穩賺，但蒙古人打來就什麼都沒了。 --7
他講的對不對姑且不論 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派，指數投資 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是 他額外鼓吹高槓桿（生命週期投資）、因子投資 就很典型的指數投資派啦。24
笑噴, 你會不會太自以為啊XDDDDD 確實, 指數投資報酬不錯, 穩穩操作, 贏過很多主動投資人 在小摩2015年統計的各種不同資產策略的20年投報, SP500指數投資可以排第二名 而第一名, 就是不動產REITs, 年化投報領先SP500指數2.7%![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/Ey5ubaFb.png "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
19
數學觀念良好的英才 2012 2000萬房貸款1600 20年房貸 頭期400 利率算固定2% 現在3200 算到2022年12
我是用無限寬限期大法去比較 沒算租金1%漲幅 對於折舊率0.6%抱持點疑問，所以分兩個算法 稅金 是我替家人還債拿到的新北蛋白區部分房產當基準![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/H9osGnCb.jpg "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
7
其實我覺得大家都太認真了 我完全同意這位清流君的看法 買房真的超爛的 一點都不好 請大家都不要買房子要租房就好了17
清流君的頻道我也有在追蹤但他這集我真的看不懂他到底怎麼算的 買房 vs 租房買股 假設兩個人一樣月薪10萬同樣存到600萬本金 一個拿600頭期買房，一個租房拿600萬歐印股市 到這裡還沒問題24
剛好有半小時的空檔來回一下這篇。 為了回這篇，我還特地去把這篇亂算的影片看完... 浪費我10幾分鐘的人生。 來， 先完全按照清X君說的模型一，你不要問我為啥沒算後面的房貸啥的，他的假設 就是房租 = 房貸都繳 6萬。![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/fASh4nvb.jpg "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/xPby1yHb.png04/11 "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
爆
[討論] 有人也是不想買房嗎有人也是不想買房嗎 剛看到新聞 18歲就能申請青安房貸！利率再降至1.4%起 財政部將續辦至2022年 老實說買不買房這議題我總是反反覆覆的![[討論] 有人也是不想買房嗎](https://i.imgur.com/BTq15dqb.jpg "[討論] 有人也是不想買房嗎")
88
[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)我簡單算一下，怎樣買股都比買房好。 假設持有現金300萬。 租金 vs 房貸利息 -------------------------------- 假設租屋一個月1萬5 一年18萬![[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)](https://img.youtube.com/vi/NwFMQyFlXP4/mqdefault.jpg "[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)")
35
Re: [請益] 板上有沒有2014以前做指數投資的前輩？看不懂在亂扯什麼 大盤盤整 不代表你的投入資本也橫向盤整不成長 一堆主動投資者 連計算工具都沒有 就拿你舉例的標普500 SPY 2000年 120元 2012年 還是120元 假設你指數投資SPY 每月定期定額10萬元 從2000~2012 開啟股息再投入 這可以說是美股失落的12年23
[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話月經文 少年股神被房產神話戳到流量密碼. 指數投資 清流君參戰 （前情提要 個人非常尊敬＆感謝清流君各種影片分享） 戰前提示 ： a. 房產神話 ：無房者買房自住 五倍槓桿![[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話](https://img.youtube.com/vi/hIQ694t9rOs/mqdefault.jpg "[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話")
34
Re: [新聞] 房市泡沫化來了？自嘲「買房收租」根本看完這影片，認真看完 但台股年化報酬率，並不是每年都這麼穩定，不是像銀行利息這樣每年絕不虧 損，不是像影片一樣，每年固定可以收9%，不是600萬明年就變成654萬，後年 變712萬，而是有劇烈起伏的 假定真的600萬下去投資，2008年掉下去時，帳面上恐怕損失30-40%，雖然每6
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別數學不會就是不會； 但是不要PO出來誤導大家好嗎?XD 小明 初始200萬 貸款800萬30年，利率用最低1.31%月付是26887不是26500![Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別](https://i.imgur.com/6ZFIpNRb.jpg "Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別")
12
[請益] 買房出租或買股？看到大家阿討論40年房貸等問題，延伸是買房還是租屋買股… 假若 1500萬房子 增貸1000出來 20年 利率2%？ 拿400萬買2000萬 貸1600萬 台北市10年 2/1/1房。出租 3.1萬 房貸支出5萬+8萬=13萬 收3.1萬 算3萬X
Re: [新聞] 獨家／震驚金融圈｜擁全台第２大房貸業務我10年前就聽過這個理由 那時候大家說少子化房價不會再漲了 : 鈔票越印越多 但是房價卻沒啥漲 你是不是住在平行世界 房價沒漲？3
Re: [問卦] 單身租屋 把買房貸款的錢拿去買ETF小小看法： 在你只有一棟房要自住的情形下房就是負資產跟投資完全扯不上關係，而且可能影響你未 來幾十年的財務狀況。 只有在你有足夠的現金流預期可以繳第二棟房貸的情形下「買房」才和投資扯得上邊 不 然房價漲跌與否與你無關。
Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！支 : 出約 6萬，總共還30年。 : 30年後該房子會漲到 4854萬，小明的總支出約 2400萬，代表小明的資產增值了 2454 萬 : 元。
![Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！](https://i.imgur.com/BiyrkqRb.png03/08 "Re: [新聞] 未來最不值錢就是房子！")
![[閒聊] 買房的20年回顧](https://i.imgur.com/gjXslyab.jpeg "[閒聊] 買房的20年回顧")
![[請益] 能否透過區權會制裁抽菸的人?](https://www.hpa.gov.tw/images/HPA_LOGO_M.png "[請益] 能否透過區權會制裁抽菸的人?"){kind=logo}
![[社區]台南東區 松下幸之住](https://img2.591.com.tw/house/2024/03/05/170963284440520308.jpg!338x252.jpg "[社區]台南東區 松下幸之住")
![[閒聊] 為何東京沒有頂加蓋或鐵皮屋頂](https://i.imgur.com/exKh6KEb.jpeg "[閒聊] 為何東京沒有頂加蓋或鐵皮屋頂")