Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
我是用無限寬限期大法去比較
沒算租金1%漲幅
對於折舊率0.6%抱持點疑問，所以分兩個算法
稅金
是我替家人還債拿到的新北蛋白區部分房產當基準
但沒隨時間推移調整(金額低影響不大)
2023/4/11 15:16更新
https://imgur.com/kPDgAKi
換算下來，確實是指數投資贏
6%是股債平衡，純股票大概8%
但股市最大問題就是握不住
在金融業從業10來年還是覺得時間週期投資法更有效率
沒細算以前真的會認為五倍槓桿不輸股市
不過我還是會買房啦
租房只是過渡期
過個幾年通膨穩定下來再來考慮買地自建
--
所以買房贏面大 貸款不還不行
我其實完全相信指數化會贏耶 我自己也持有ETF四年以
上，但房子還是要買啊，為何不能兩者同時
硬要叫人租房當股神都不買房也太奇怪
完全黑人問號，你在第十年，房屋增值成2000萬的時候，明明
可以貸出1600萬，扣除清償原本的1200萬貸款，還有足夠頭期
款可以一間變兩間，結果你繼續只貸1200萬是怎樣？
你的問題跟清流君一樣
買ETF的，你就設定他會每年持續投入，買房的就會呆呆保持原
本投資鬼滅
抱歉我要收回屌打清流君的話 如果增貸再買房，還是指數投資贏 邏輯跟買一間房的道理一樣 增貸多出來的每年買房成本 指數投資也要同樣投入每年買房成本的金額 且房子第二間沒法用寬限期大法 加上負債比問題，後面房貸也貸不出來了 我抓4間都用寬限期算就好，再算下去我腦袋要打結了
https://imgur.com/Rtv3KEJ
原本投資規模
而且實務上一間變兩間根本不用十年，再增貸第二間
頭期非常短時間
內就辦到
一般中產在前兩間+老婆扣打在擴增資產規模速度極快
，要到一定規
模以後才會卡到
一般人一定是先房後面再來想其他，因為你光資產規
模就不是同一量
級比那一點點趴數差異根本沒用
不只勒 他算2X年後 指數贏 是因為他固定房租了
最近三年房租一路追漲無視lol
那樣超過20年會贏啊 但是 房地產你少說可以槓桿出來60
%衝去再投資
就算 算繳滿還清30年要贏也是很容易的好嗎.....
可以發一下增貸再買房的結果嗎
因為自用房租增長不用繳高稅
他計算租金有每年1%調漲啦
增貸再買房就直接看槓桿投報 VS 沒槓桿投報 被幹爆而
已
1%調漲是笑死嗎？
100年只會雙倍喔？
差8倍以上還正常
運氣不好差20倍都有可能
等等 我對你屌打的對象有疑惑
想不到你也是甲甲
靠北我有老婆啦！ 欸不對你怎用"也"，是深櫃嗎XD
不是 房板曾經有一個狂甲 哈哈哈
最近在看房才剛來報到而已，直男就別提甲了XD
問題是買股開槓桿的手段比買房少啊 買房增貸維持槓桿
簡單 買股要達到同樣槓桿的成本高很多
有種東西叫做正2
清流君又是那個外行？
針對第一章圖有疑問想請教，ETF預期報酬包含本金
(開始投入的340萬還有定期定額)
但房市賣出獲利那邊只有獲利。雖然轉增貸已經把
分期償還的本金扣除了，但頭期款本金應該還是在？
所以第十年賣出時手上握有的現金是480+300?
另一個疑問是左邊那一區的剩餘現金流是負的嗎？
感謝提醒，已修正再看一下
你第二間之後的房租跑哪去了？買了第二間就空著？
清流君沒提到租金，我猜是把租金算到5%報酬裡 不過我懶得算了你有興趣自己拉表格，我不是小孩子我兩個都要
選舒服的就好，房版增轉貸的投資方式說真的一般人不一定承受
最符合大眾的比較方法還是"一間房vs不融資買股票"
我覺得算的合理！不是什麼人都願意一直開槓桿
樓上 那就是一般人買房 不用談投報了
專業投資人買股應該不會全壓ETF吧? 應該擇優低買高賣吧?
銀行裡有100萬美元以上資產的也叫專業投資人欸 還是你指的是操盤手，如果操盤手就是要幹贏大盤 散戶全壓大盤指數ETF省心力
※ 編輯: snowoffish (118.150.162.109 臺灣), 04/11/2023 15:23:09感謝幫算
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首PoYoutuber 清流君最近出了一集 "買房vs買股 台灣買房必定賠錢" 影片 hIQ694t9rOs 足足講了15分半，看內容也不像亂講。不知房板鄉民怎麼看待? --![[請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://www.youtube.com/img/desktop/yt_1200.png "[請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
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台灣買房必定賠錢唯一的條件就是兩岸發生戰爭，最後中共慘勝，為了報復台灣人，所有 房地產收歸國有，這時候你前面再怎麼囤房、帳面上大賺了都沒了，除非你能提早把資產 轉移到海外。至於這發生的機率？不知道。這就很像當年宋朝，房地產也炒的很高，大家 也覺得房地產穩賺，但蒙古人打來就什麼都沒了。 --7
他講的對不對姑且不論 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派，指數投資 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是 他額外鼓吹高槓桿（生命週期投資）、因子投資 就很典型的指數投資派啦。24
笑噴, 你會不會太自以為啊XDDDDD 確實, 指數投資報酬不錯, 穩穩操作, 贏過很多主動投資人 在小摩2015年統計的各種不同資產策略的20年投報, SP500指數投資可以排第二名 而第一名, 就是不動產REITs, 年化投報領先SP500指數2.7%![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/Ey5ubaFb.png "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
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因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂 或者說跟我看到的有所牴觸 如影片開頭，以下「」引用影片原文 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/w41i9HFb.jpg?fb "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
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數學觀念良好的英才 2012 2000萬房貸款1600 20年房貸 頭期400 利率算固定2% 現在3200 算到2022年7
其實我覺得大家都太認真了 我完全同意這位清流君的看法 買房真的超爛的 一點都不好 請大家都不要買房子要租房就好了17
清流君的頻道我也有在追蹤但他這集我真的看不懂他到底怎麼算的 買房 vs 租房買股 假設兩個人一樣月薪10萬同樣存到600萬本金 一個拿600頭期買房，一個租房拿600萬歐印股市 到這裡還沒問題24
剛好有半小時的空檔來回一下這篇。 為了回這篇，我還特地去把這篇亂算的影片看完... 浪費我10幾分鐘的人生。 來， 先完全按照清X君說的模型一，你不要問我為啥沒算後面的房貸啥的，他的假設 就是房租 = 房貸都繳 6萬。![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/fASh4nvb.jpg "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/xPby1yHb.png04/11 "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
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Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低先說我不是空空 我也同意房地產是不錯的標的 但我也承認我是年輕人，而且是不太認同買房的年輕人，至少不太認同非自住的投資。（自 住當然另當別論，能養寵物/吸引女生/自己搞裝潢的快樂是難以用金錢量化的） 以下分享不到30歲的年輕人想法![Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低](https://i.imgur.com/b1ux9GHb.jpg "Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低")
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[請益] 買房或買股債請問如果只有頭期款 (約400萬，目標2000萬房子，新北)， 從投資未來性及資產配置來說， 應該還是買股債比較可以達成財務目標吧？想法如下: 1.(1)買房:![[請益] 買房或買股債](https://img.ltn.com.tw/Upload/business/page/800/2021/08/02/168.jpg "[請益] 買房或買股債")
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Re: [閒聊] 股市隨便都賺，為何還有人要炒房因為房地產是印鈔機 是拿來借錢用的工具 長期來看 假設房價年化漲幅2.5% 房租報酬2.5%![Re: [閒聊] 股市隨便都賺，為何還有人要炒房](https://i.imgur.com/yZkdnBYb.jpg "Re: [閒聊] 股市隨便都賺，為何還有人要炒房")
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[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話月經文 少年股神被房產神話戳到流量密碼. 指數投資 清流君參戰 （前情提要 個人非常尊敬＆感謝清流君各種影片分享） 戰前提示 ： a. 房產神話 ：無房者買房自住 五倍槓桿![[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話](https://img.youtube.com/vi/hIQ694t9rOs/mqdefault.jpg "[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話")
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Re: [請益]過去20年是房市屌打股市吧股市真的會賺贏房市，那只有在主動投資選對標的可以 如果是大盤投資，那麼絕對贏不過無腦台北市買房 sars結束後到現在 台北市房價漲了4倍 一般貸款7成 扛桿是3.33倍 也就是說 不包含租金 你到現在已經賺了12倍以上 包含租金 你已經賺了大概14-15倍![Re: [請益]過去20年是房市屌打股市吧](https://i.imgur.com/DoPXXfUb.jpg "Re: [請益]過去20年是房市屌打股市吧")
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Re: [新聞] 房市泡沫化來了？自嘲「買房收租」根本有錢該買房還是買股？在台灣買房必定賠錢！租房買股會更好（房地產VS股市） 我相信你一定聽過以下這些屁話： 「買房是用五倍槓桿、長期一定贏」 「租房子就是在幫房東繳房貸」4
[問卦] 買房好 還是租房買股好？在台灣 房地產就是最強的硬資產 尤其房價的飆漲更讓很多人認為 房地產是最穩健的投資 五倍槓桿的威力的確很迷人3
Re: [問卦] 單身租屋 把買房貸款的錢拿去買ETF小小看法： 在你只有一棟房要自住的情形下房就是負資產跟投資完全扯不上關係，而且可能影響你未 來幾十年的財務狀況。 只有在你有足夠的現金流預期可以繳第二棟房貸的情形下「買房」才和投資扯得上邊 不 然房價漲跌與否與你無關。
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別買房跟租房也討論很久了 有能力就買房，沒能力就租房存錢到能夠買房 買房自帶低息五倍槓桿，買股票要開槓桿成本比較高 租金繳出去，房東不會還給你 房貸繳了，有好的投資時機，可以再貸出來![Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別](https://i.imgur.com/sw2EKrWb.jpg "Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別")
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[請益] 親戚說實價登錄不準確，房價漲都是假象?58
[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？![[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？](https://i.imgur.com/0AudrK8b.jpeg "[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？")
X
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[請益] 換約問題請益5
Re: [新聞] 台中高鐵娛樂購物城進度再往前推進！![Re: [新聞] 台中高鐵娛樂購物城進度再往前推進！](https://i.imgur.com/vNrz6Egb.jpeg "Re: [新聞] 台中高鐵娛樂購物城進度再往前推進！")
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自地自建後原屋融資27
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