Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
數學觀念良好的英才
2012 2000萬房貸款1600
20年房貸 頭期400 利率算固定2%
現在3200
算到2022年
10年房貸本利和
809.4萬
總支出1209.4萬
還有房貸扣除額30萬 基本上全部用掉
租金略高於利息 2.5%
所以利息+持有稅 租金+扣除額
只需要算本金
本金400+800=1200萬
均化投入成本 400+800/2*10萬
=400+400=800
價差1200萬為獲利
估計算800變成2000萬
2000/800=2.5倍
年化投報約9.6%
大概是這樣
然後投入股票
加權指數投保12.4%
我是完全不想點進去看
應該是含股息
算法一樣
（年化投入資金）
400*3.2185*2-
年化租金
（2000+3200）/2*2.5%*10年
2574-650=1924
（有少算租金減少的機會成本）
再來必備條件10年不搬家
2000 VS 1924
右邊還有搬家的不確定成本還有股息稅金
基本上
平常投報沒贏過大盤的就是買房就對了
租屋存股仔要贏買房
就是只能租廉價房
然後越破越好
最好是房東什麼都不修那種
但是住十年身體爛光光也剛好而已
※ 引述《imwich (尾鰭是我)》之銘言：
: 因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我
: 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂
: 或者說跟我看到的有所牴觸
: 如影片開頭，以下「」引用影片原文
: 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，
: 到了2022年...會變到3200萬，
: 這個報酬率看起來不錯是吧?
: 但年化報酬"僅僅只有4.8%"」
: ps 這是過去十年內政部住宅價格指數的漲幅
: 「相比之下同期間
: 台股大盤加權指數的年化報酬..0050是12.4%，
: 所以在台灣投資房地產的報酬，
: 其實沒有想像的這麼好。」
: 因為 4.8% < 12.4% 所以結論是
: 投資房地產沒有這麼好
: 但疑惑的是 這4.8%是投入600萬 (影片假設你有600萬)
: 等於你只用了600萬 就能去做2000萬的生意然後賺4.8%(10年)
: 但要丟股市 你600萬就只能是600萬 能買多少股就是多少股
: 當然除非你融資 但這樣很怪。
: 以這樣的邏輯下 怎麼可以用只用%數
: 而忽略了你花600拿到2000
: 就來講報酬沒這麼好呢?
: 再來是以投資為前提
: 都先不管版上常提的轉貸增貸操作
: 幹嘛買兩千萬的房
: 還花額外兩百來處理?(含交易產生的各種稅費+裝潢)
: 再來是整個影片的重點比較片段
: 他說他大放水，假設
: 每月66,667元房租買股
: VS
: 買2000萬的房子
: 跑他的回測誰更加有利?
: 根據結果 淨資產累積
: 你將在第26年贏過買房的人
: 期初600萬+每年投入
: 30年後資產破六千萬
: 40年後資產破億
: 這段應該是表示紀律很重要
: 每月租六萬六以內 持續30年
: 不知道有多少人能做到就是了..
: 最後整理兩個
: 影片中說的兩點跟房版不一樣的論點
: 1.財務決策寄託在房價會像過去那樣
: 不切實際飆漲的人非常低能
: 2.買房年化報酬算出來可以快到20%
: 是哪個天才想出來的
--
其實睡公園也可以 租屋股神總不考慮自住der
一樣的東西 幾年前也有算過 重點在房地產後面漲不漲
而已，漲就是買
股神只說妳我不懂衝浪樂趣
而且這個是用20年房貸去算，30年的話房地產贏定了....
.
瞬間幫他算好相對正確的比較算式 笑了
我就不知道他亂算一通還花不知道多久去做那個影片
先不管各種投資做價差，自住絕對屌打所有投資因為政
府必須讓自住投報最好
自己不覺得丟臉就算了 信徒一堆也嗨啦嗨啦的怎麼回事
他其實就是要起爭議 大家才會去點來賺流量
就上篇 推文推完後 發文時間 邊想邊打字大約15分鐘lol
先打個五分鐘就發文再修文 我有故意在算我花了多少時
間噴人
買房增貸拿去炒股不就好了，爭什麼？
買便宜一點的然後股票也壓啊
全都要
還有股票別壓台股
交易費用 長擺加上 境外所得 免稅額
先從境外開始是對的
就算是複委託都比台股便宜
其實買房不只是投資，更多是為了提升居住品質!
居住品質 對於健康很重要
買相對便宜的也可以
那種前後後陽台有鐵杆 的 都蓋加紗窗
那個 空污問題就處理一半以上了
改加
前面有人講全熱 全熱其實長期花費不少
窗戶一層 陽台 又一層 兩層 紗窗
清洗就是 下雨天水柱沖
不用換濾網那麼麻煩lol
身為自住客，買房能住還有少量投報真的超感動了。
其實除了特定很誇張的區域外 全熱有點 必要性存疑
買台三星本來6萬特價3萬5的雙層清淨機差不多了...
歐美全熱是因為暖氣需要用
不用暖氣的區域也沒在用全熱的
之前是一些住林口新竹特定區域的 因為真的空氣有點....
所以會覺得全熱確實有必要
南台灣需求很大 北台就看當地如何
如果說什麼住的環境空氣糟糕什麼的 連出門也是吧，要
做的是換地方住吧
林口那個不開窗是濕度+空污一起都有啊.....
需要的是全戶除濕吧
以目前電動車狀況 五年後很多地方都不需要全熱交換了
發電廠旁是不知道會怎樣 但是北北基桃主要空污是汽機
車
自住要算折舊啊 當然投資客可以避開這塊就是了
我是滿認同買房兼指數投資做資產配置 這樣風險與預期
報酬最穩
呵呵 投報市價就是已經折舊後計算了 在說什麼幻想啊
又不是全部都用0年屋去算
算什麼折舊啊
租金固定計算 就算是10萬租金 拉超長都可以是股市贏好
嗎？鬼扯蛋數學
租金長期就是隨通膨增加
他租金有算1 ％通膨了
理由是過去幾年租金漲幅大約1 ％
他講的不完全認同 但蠻多人感覺影片沒看完
20年屋有什麼鬼折舊，哈哈哈我怎麼都不知道...
好懶得跟這些不知道真傻還假傻的講一堆
20年的房子早就開始東修西修，還有住戶吵著換電梯
1%是錯的 lol 你覺得租金1%的話30年前的人都吃屎啦
市價就是已經折舊的價了 ， 鬼扯一堆
十年房貸本利和是971萬 其中本金是720萬 才對
是喔東修西修好慘喔，我一個28年屋兩年換過冷氣熱水
疑?樓下開價+500在賣，要修什麼，修心嗎怕笑太大聲
我還沒用30年房貸去算勒
那這樣請問原po觀點是認為3200萬房價算太低 沒加進折
舊價格或是 20年房子不應算折舊？ 要不然算式會出錯
重點是租金鬼扯
所以租金年增率要抓幾趴會比較符合台灣現狀？我猜5%
？
另外想問 漲租通常是一年漲一次還是幾年一次漲足啊？
股市一定穩贏嗎? 買房只要沒有意外身故 沒有買高 一定賺
買房只能一間間買，一般人要怎麼做到不買高?
股市能買指數求平均，買房沒辦法
樓上，符合當下行情實登，就是不買高啊，就算整個區域在
那個時間點是相對高點，持有夠久也不是太嚴重的事。當然
不是說要一味追高，還是要作功課，但如果只要做到不買高
並不困難
57
首PoYoutuber 清流君最近出了一集 "買房vs買股 台灣買房必定賠錢" 影片 hIQ694t9rOs 足足講了15分半，看內容也不像亂講。不知房板鄉民怎麼看待? --![[請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://www.youtube.com/img/desktop/yt_1200.png "[請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
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台灣買房必定賠錢唯一的條件就是兩岸發生戰爭，最後中共慘勝，為了報復台灣人，所有 房地產收歸國有，這時候你前面再怎麼囤房、帳面上大賺了都沒了，除非你能提早把資產 轉移到海外。至於這發生的機率？不知道。這就很像當年宋朝，房地產也炒的很高，大家 也覺得房地產穩賺，但蒙古人打來就什麼都沒了。 --7
他講的對不對姑且不論 清流君算很有料了。他的論點就是foreign-inv板最常見的流派，指數投資 但跟哆啦王 綠角比較不一樣的是 他額外鼓吹高槓桿（生命週期投資）、因子投資 就很典型的指數投資派啦。24
笑噴, 你會不會太自以為啊XDDDDD 確實, 指數投資報酬不錯, 穩穩操作, 贏過很多主動投資人 在小摩2015年統計的各種不同資產策略的20年投報, SP500指數投資可以排第二名 而第一名, 就是不動產REITs, 年化投報領先SP500指數2.7%![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/Ey5ubaFb.png "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
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因為最近剛買房 所以友人就貼了這個影片給我 但綜合我短時間內所學我真的看不太懂 或者說跟我看到的有所牴觸 如影片開頭，以下「」引用影片原文 「如果在2012年...買一棟2000萬的台灣住宅，![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/w41i9HFb.jpg?fb "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
12
我是用無限寬限期大法去比較 沒算租金1%漲幅 對於折舊率0.6%抱持點疑問，所以分兩個算法 稅金 是我替家人還債拿到的新北蛋白區部分房產當基準![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/H9osGnCb.jpg "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
7
其實我覺得大家都太認真了 我完全同意這位清流君的看法 買房真的超爛的 一點都不好 請大家都不要買房子要租房就好了17
清流君的頻道我也有在追蹤但他這集我真的看不懂他到底怎麼算的 買房 vs 租房買股 假設兩個人一樣月薪10萬同樣存到600萬本金 一個拿600頭期買房，一個租房拿600萬歐印股市 到這裡還沒問題24
剛好有半小時的空檔來回一下這篇。 為了回這篇，我還特地去把這篇亂算的影片看完... 浪費我10幾分鐘的人生。 來， 先完全按照清X君說的模型一，你不要問我為啥沒算後面的房貸啥的，他的假設 就是房租 = 房貸都繳 6萬。![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/fASh4nvb.jpg "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
![Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"](https://i.imgur.com/xPby1yHb.png04/11 "Re: [請益] 關於清流君的\"台灣買房必定賠錢\"")
爆
Re: [請益] 該繼續存股嗎我好心教你，股板只有兩種人，賠錢的不想講 一種是有賺大錢，然後拿賺得去買房 另一種是賺不夠多，頭期款都還湊不到，所以買不起房 先說：要買房 你買房成本支出88
[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)我簡單算一下，怎樣買股都比買房好。 假設持有現金300萬。 租金 vs 房貸利息 -------------------------------- 假設租屋一個月1萬5 一年18萬![[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)](https://img.youtube.com/vi/NwFMQyFlXP4/mqdefault.jpg "[請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)")
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[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話月經文 少年股神被房產神話戳到流量密碼. 指數投資 清流君參戰 （前情提要 個人非常尊敬＆感謝清流君各種影片分享） 戰前提示 ： a. 房產神話 ：無房者買房自住 五倍槓桿![[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話](https://img.youtube.com/vi/hIQ694t9rOs/mqdefault.jpg "[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話")
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[閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?現在低利率時代 貸款買房每月繳交的金額 在中南部出租投報較高的地區 租金幾乎都能cover掉 舉例而言 台南市東區一間368萬的三房公寓![[閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?](https://imgcdn.cna.com.tw/www/webphotos/WebOg/600/20210408/1438x755_048244056474.jpg "[閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?")
6
Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別數學不會就是不會； 但是不要PO出來誤導大家好嗎?XD 小明 初始200萬 貸款800萬30年，利率用最低1.31%月付是26887不是26500![Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別](https://i.imgur.com/6ZFIpNRb.jpg "Re: [閒聊] 200萬存款有買房與沒買房差別")
21
[請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月 (因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險) 那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅) 扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬 是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了?17
Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎【前言】 一直對於存夠錢，靠被動收入這件事很著迷 來做個表格討論一下 假設有2000萬現金在手上 想靠FIRE 4%理論來退休![Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎](https://i.imgur.com/0VwKkSnb.jpg "Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎")
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Re: [請益] 為什麼股版好像比較看不起存股？這種都有誤區 又不是你想貸多少就貸多少 極限就你收支比60% 一般人月薪5-6萬 極限大概就是貸款800萬3
Re: [請益] 為什麼賣房沒人把房貸利息列入成本之內?什麼是成本？ 你真的有吐出去的錢叫成本。 別人幫你付的錢叫成本嗎？ 【買房時：】 1700萬的房子頭期2成 + 買方服務費1% + 契稅規稅費8萬上下 + 裝修費用。 這個叫成本。![Re: [請益] 為什麼賣房沒人把房貸利息列入成本之內?](https://i.imgur.com/opTt0EJb.jpg "Re: [請益] 為什麼賣房沒人把房貸利息列入成本之內?")
3
Re: [問卦] 單身租屋 把買房貸款的錢拿去買ETF小小看法： 在你只有一棟房要自住的情形下房就是負資產跟投資完全扯不上關係，而且可能影響你未 來幾十年的財務狀況。 只有在你有足夠的現金流預期可以繳第二棟房貸的情形下「買房」才和投資扯得上邊 不 然房價漲跌與否與你無關。
33
[請益] 親戚說實價登錄不準確，房價漲都是假象?58
[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？![[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？](https://i.imgur.com/0AudrK8b.jpeg "[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？")
X
[閒聊] 買草漯為什麼要開分身一直吹![[閒聊] 買草漯為什麼要開分身一直吹](https://i.imgur.com/J9kJl03b.jpg "[閒聊] 買草漯為什麼要開分身一直吹")
27
[請益] 信貸極限操作?18
[請益]預售屋兩房兩衛是否該客變為一衛？![[請益]預售屋兩房兩衛是否該客變為一衛？](https://i.imgur.com/IHIEKuvb.jpg?fb "[請益]預售屋兩房兩衛是否該客變為一衛？")
16
[閒聊] 西區門戶雙子星蓋好的獲益區域![[閒聊] 西區門戶雙子星蓋好的獲益區域](https://i.imgur.com/mTRIxMkb.png "[閒聊] 西區門戶雙子星蓋好的獲益區域")
16
Re: [閒聊] 等5年後寬限期到 低價買21
[請益] 三房格局請益![[請益] 三房格局請益](https://i.imgur.com/DvBlLRxb.jpeg "[請益] 三房格局請益")
15
Re: [閒聊] 台灣最適合養老的地方是在哪？12
[閒聊] 桃園大竹有搞頭嗎？![[閒聊] 桃園大竹有搞頭嗎？](https://i.imgur.com/kmtGPM0b.jpeg "[閒聊] 桃園大竹有搞頭嗎？")
17
[心得] 土城畢業文55
[閒聊] 台灣最適合養老的地方是在哪？26
Re: [閒聊] 等5年後寬限期到 低價買![Re: [閒聊] 等5年後寬限期到 低價買](https://i.imgur.com/zEyC3nAb.jpeg "Re: [閒聊] 等5年後寬限期到 低價買")
4
[閒聊] 房市火熱 連591都開始隱藏路名了19
Re: [請益] 北高跟青埔的漲幅![Re: [請益] 北高跟青埔的漲幅](https://i.imgur.com/piWcG2ob.jpeg "Re: [請益] 北高跟青埔的漲幅")
9
[閒聊] 房市熱，慎防壞人趁虛而入39
[請益] 預售屋 夫妻貸款問題![[請益] 預售屋 夫妻貸款問題](https://i.imgur.com/GI2OBmmb.jpeg "[請益] 預售屋 夫妻貸款問題")
9
[閒聊] 南崁舊大樓該繼續租還是賣8
[請益] 三房格局請益![[請益] 三房格局請益](https://i.imgur.com/pSJPueCb.jpg?fb "[請益] 三房格局請益")
5
Re: [閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？![Re: [閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？](https://i.imgur.com/YtaWKsPb.jpeg "Re: [閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？")
X
[閒聊] 蘆竹房價是不是漲瘋了![[閒聊] 蘆竹房價是不是漲瘋了](https://i.imgur.com/v3FUU5db.jpg?fb "[閒聊] 蘆竹房價是不是漲瘋了")
6
Re: [請益] 親戚說實價登錄不準確，房價漲都是假象?![Re: [請益] 親戚說實價登錄不準確，房價漲都是假象?](https://i.imgur.com/IGweui4b.jpeg "Re: [請益] 親戚說實價登錄不準確，房價漲都是假象?")
3
[請益] 預售屋停車位選擇![[請益] 預售屋停車位選擇](https://i.imgur.com/womPeKab.jpeg "[請益] 預售屋停車位選擇")
10
[閒聊] 隔壁社區好像消防演習雲梯車都來了![[閒聊] 隔壁社區好像消防演習雲梯車都來了](https://i.imgur.com/XGQx7TZb.jpeg "[閒聊] 隔壁社區好像消防演習雲梯車都來了")
5
[請益] 換約問題請益5
[請益] 首購&預算評估5
Re: [新聞] 台中高鐵娛樂購物城進度再往前推進！![Re: [新聞] 台中高鐵娛樂購物城進度再往前推進！](https://i.imgur.com/vNrz6Egb.jpeg "Re: [新聞] 台中高鐵娛樂購物城進度再往前推進！")
3
[閒聊] 房價打5折漲的全歸政府居住正義仔會買嗎27
[閒聊] 買高大特區還是右昌好?4
[請益] 該賣還是繼續租