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Re: [請益] 繼承相關之房地合一稅計算

看板home-sale標題Re: [請益] 繼承相關之房地合一稅計算作者
alex0203cool
(Alex)
時間推噓10 推:10 噓:0 →:11

※ 引述《fcorners (不動明王)》之銘言:
: 家父今年年初過世,目前已繳遺產稅,要辦理不動產繼承登記。
: 預定繼承的某棟房屋有出售計畫, 相關問題請教大家。
: 該房屋為家父在民國85年左右購入,
: 繼承時土地公告現值 600萬,
: 房屋公告現值 10萬,
: 目前同地段房價 800萬左右,有上揚趨勢。
: 該房屋確定至少三年內就要賣掉,先前僅家父在此設籍,過世後則無人設籍。
: 繼承人: 家母 + 三個小孩
: 問題
: 1. 家母是否應繼承
: 由於家母有一些慢性病,擔心自己現在繼承後,突有狀況導致她在房屋售出前就往生,: 則我們三人繼承她的持分後,繼承的持分只能用房地合一稅新制計算稅金,
: 萬一賣出高價,她不甘心被國家多抽稅。
: 若進行分割協議繼承,約定僅給三個小孩繼承該房,請問這作法是否較妥當?
: (家母本身名下有房產,不會有流離失所問題)
: 2. 房地合一稅,自住400萬免稅額如何計算
: 目前已知原則上稅務計算依照舊制規定,但若房地合一稅有利,亦可選擇新制申報。
: 目前家母和其他兄弟姊妹的自用住宅價值都比該房高出許多,
: 為節稅他們無法將戶籍遷入該處,
: 只有我現在是租房,可以遷戶籍過去以滿足自住租稅優惠。
: 若家母未繼承本房屋,售出後以新制計算,假設課稅所得為300萬,
: 那應納稅額應該是
: 1)
: 300萬扣除自住400萬免稅額,所以三個繼承人都不用繳稅
: 還是
: 2)
: (300萬 / 3) X 10%,三個繼承人均攤,一人約10萬,
: 但我因為有自住租稅優惠所以只有我免繳?
: 請大家指點指點,感恩

不管舊制還是房地合一稅,您家的情況一定是協議由3子女繼承該房地最好

而舊制的算法是以出售時的 房屋現值和土地現值 來做依據

舊制現主要有兩種:

1.知道原始取得的房地總額:
(賣價-原始買價-必要費用)*賣時房屋現值/(賣時土地現值+房屋現值)=列明年綜所得

如國稅局認定繼承時的現值算是你們原始買價,那就是600+10
之後賣就是:
(賣價-610-必要費用如仲介費)*賣時房屋現值/(賣時土地現值+房屋現值)=列明年綜所得

2.查無原始取得的房地總額:
賣時房屋現值*各縣市比率=列入綜所得
比率參閱連結下方PDF https://reurl.cc/MRnXWp 此為財政部網站

如國稅局認定原始買價可以追溯到您父親購入時,那一定查不到原始買價
就會用2的情況:幾乎是最單純最省的
但我想國稅局應該會認定繼承現值為原始成本啦...

新制房地合一稅:
3人持有,如要用自用免稅額400萬,那應該只有你的部分(三分之一)能比例使用(我猜)
因為戶籍要求是本人或配偶及未成年子女,旁系兄弟姊妹不算
所以免稅額應該只有400*(1/3)可扣
如下:
你有戶籍:((賣價-取得成本現值610-必要費用-土地漲價總數額)/3-400*1/3)*10%
10%是扣除免稅額後的優惠稅率

另兩位部分:((賣價-取得成本現值610-必要費用)-土地漲價總數額)*2/3*15%
15%是持有超過10年最低稅率


計算假設:

以舊制1.用繼承當下的房地現值比來估 10/610 = 1.64% (實際要以售出時的房地比)
假設賣900萬,(900-610)*1.64%=4.756萬
再除3=每人下年度多近1.6萬的併入所得淨額按個人級距課稅 40%也才6400元

以舊制2.房屋現值只會減少,假設10萬不變,以新竹市財交所得比率26%舉例
10萬*26%=26K 除3=明年每人多8000多的所得額 40%=3200元

以新制房地合一,假設賣900
你1/3:((900-610-0(假設無費用、土地無漲價))/3-133)*10%=負數=0
另2/3:(900-610-0)*2/3*15%=29萬
=該筆交易全部要繳0+29萬的房地合一稅 

所以怎樣都是舊制2最省,因為房屋現值非常低
就算認定有取得價,舊制1也還是省,因為房地比也很低 ( 10/610 )

上述新制的自用持分純屬個人文字理解,舊制應該是沒毛病才對
有錯請各路報稅大大修正

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iGGo05/17 17:14

s2649275505/17 17:28我有疑問 他繼承後 房地合一的年限不會重新計算嗎 為

s2649275505/17 17:28什麼抓15%

summerair1105/17 17:33繼承可以跟被繼承人持有時間併算

s2649275505/17 17:35真好 連戶籍都可以一起算

s2649275505/17 17:38是說光土地現值就有600了 應該輕鬆賣破千 舊制還是比

s2649275505/17 17:38較香 除非拿到免稅額

IBIZA05/17 19:59104年以前取得的房地產,在房地合一稅實施後發生繼承,不適

IBIZA05/17 19:59用房地合一稅啦

感謝大大補充,仔細再琢磨了一下文字

如被繼承人是105/1/1前取得,繼承後要符合"自用"

,才可選擇新制免稅400萬+10%稅率 不然一律舊制與下年度所得稅併同申報 所以依原PO的情況,只有他(1/3部分)能入戶籍達成自用才可舊制或新制自用,2選1 又假如持分的自用免稅額是照猜想算的話,那原PO的1/3可0元稅 其餘(2/3)就只有舊制這條路,就算想用新制房地合一繳稅給政府也無法

s2649275505/17 20:09我一開始也好容易是可以選房地合一嗎

s2649275505/17 20:10不過沒繼承這種幸福的煩惱

fcorners05/17 21:44我是原po 非常感謝您的詳細回覆 學到很多!

補張舊制1.舊制2的計算來源

https://i.imgur.com/SYVxY5Z.jpg

第一個框框免看,雖然框框1也是舊制的一種 但那要原始取得時就單獨把房屋價格區別出來,但現在實務上幾乎沒有 所以現有舊制的財產交易申報都是框框2.3為主 (以查不查得到原始取得來區分)

wasi05/17 22:29繼承取得成本是當年度的房屋評定現值和土地公告現值

wasi05/17 22:30不是當初父親的取得成本哦

s2649275505/17 23:34他說的是繼承的現值沒錯啊

wasi05/18 00:15但舉例的數字會有錯覺,以為稅很低

原PO說同區房價大概800萬上揚ing,我舉例賣900應該還好吧 XD

wasi05/18 00:17通常成交賣價很高,繼承取得成本現值很低;兩者差額乘以比率

wasi05/18 00:17算所得

s2649275505/18 02:39他這種應該老透天吧

s2649275505/18 02:40房子現值跟市價差距真的很大 除非你的年久失修變鬼屋

s2649275505/18 02:40 土地現值應該都是1/3-1/2市價居多

※ 編輯: alex0203cool (36.226.226.140 臺灣), 05/18/2023 08:57:26