Re: [請益] 繼承相關之房地合一稅計算

※ 引述《fcorners (不動明王)》之銘言：
: 家父今年年初過世，目前已繳遺產稅，要辦理不動產繼承登記。
: 預定繼承的某棟房屋有出售計畫， 相關問題請教大家。
: 該房屋為家父在民國85年左右購入，
: 繼承時土地公告現值 600萬，
: 房屋公告現值 10萬，
: 目前同地段房價 800萬左右，有上揚趨勢。
: 該房屋確定至少三年內就要賣掉，先前僅家父在此設籍，過世後則無人設籍。
: 繼承人: 家母 + 三個小孩
: 問題
: 1. 家母是否應繼承
: 由於家母有一些慢性病，擔心自己現在繼承後，突有狀況導致她在房屋售出前就往生，: 則我們三人繼承她的持分後，繼承的持分只能用房地合一稅新制計算稅金，
: 萬一賣出高價，她不甘心被國家多抽稅。
: 若進行分割協議繼承，約定僅給三個小孩繼承該房，請問這作法是否較妥當?
: (家母本身名下有房產，不會有流離失所問題)
: 2. 房地合一稅，自住400萬免稅額如何計算
: 目前已知原則上稅務計算依照舊制規定，但若房地合一稅有利，亦可選擇新制申報。
: 目前家母和其他兄弟姊妹的自用住宅價值都比該房高出許多，
: 為節稅他們無法將戶籍遷入該處，
: 只有我現在是租房，可以遷戶籍過去以滿足自住租稅優惠。
: 若家母未繼承本房屋，售出後以新制計算，假設課稅所得為300萬，
: 那應納稅額應該是
: 1)
: 300萬扣除自住400萬免稅額，所以三個繼承人都不用繳稅
: 還是
: 2)
: (300萬 / 3) X 10%，三個繼承人均攤，一人約10萬，
: 但我因為有自住租稅優惠所以只有我免繳?
: 請大家指點指點，感恩

不管舊制還是房地合一稅，您家的情況一定是協議由3子女繼承該房地最好

而舊制的算法是以出售時的 房屋現值和土地現值 來做依據

舊制現主要有兩種：

1.知道原始取得的房地總額：
(賣價-原始買價-必要費用)*賣時房屋現值/(賣時土地現值+房屋現值)=列明年綜所得

如國稅局認定繼承時的現值算是你們原始買價，那就是600+10
之後賣就是：
(賣價-610-必要費用如仲介費)*賣時房屋現值/(賣時土地現值+房屋現值)=列明年綜所得

2.查無原始取得的房地總額：
賣時房屋現值*各縣市比率=列入綜所得
比率參閱連結下方PDF https://reurl.cc/MRnXWp 此為財政部網站

如國稅局認定原始買價可以追溯到您父親購入時，那一定查不到原始買價
就會用2的情況：幾乎是最單純最省的
但我想國稅局應該會認定繼承現值為原始成本啦...

新制房地合一稅：
3人持有，如要用自用免稅額400萬，那應該只有你的部分(三分之一)能比例使用(我猜)
因為戶籍要求是本人或配偶及未成年子女，旁系兄弟姊妹不算
所以免稅額應該只有400*(1/3)可扣
如下：
你有戶籍：((賣價-取得成本現值610-必要費用-土地漲價總數額)/3-400*1/3)*10%
10%是扣除免稅額後的優惠稅率

另兩位部分：((賣價-取得成本現值610-必要費用)-土地漲價總數額)*2/3*15%
15%是持有超過10年最低稅率

計算假設：

以舊制1.用繼承當下的房地現值比來估 10/610 = 1.64% (實際要以售出時的房地比)
假設賣900萬，(900-610)*1.64%=4.756萬
再除3=每人下年度多近1.6萬的併入所得淨額按個人級距課稅 40%也才6400元

以舊制2.房屋現值只會減少，假設10萬不變，以新竹市財交所得比率26%舉例
10萬*26%=26K 除3=明年每人多8000多的所得額 40%=3200元

以新制房地合一，假設賣900
你1/3：((900-610-0(假設無費用、土地無漲價))/3-133)*10%=負數=0
另2/3：(900-610-0)*2/3*15%=29萬
=該筆交易全部要繳0+29萬的房地合一稅　

所以怎樣都是舊制2最省，因為房屋現值非常低
就算認定有取得價，舊制1也還是省，因為房地比也很低 ( 10/610 )

上述新制的自用持分純屬個人文字理解，舊制應該是沒毛病才對
有錯請各路報稅大大修正

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感謝大大補充，仔細再琢磨了一下文字

，才可選擇新制免稅400萬+10%稅率 不然一律舊制與下年度所得稅併同申報 所以依原PO的情況，只有他(1/3部分)能入戶籍達成自用才可舊制或新制自用，2選1 又假如持分的自用免稅額是照猜想算的話，那原PO的1/3可0元稅 其餘(2/3)就只有舊制這條路，就算想用新制房地合一繳稅給政府也無法

補張舊制1.舊制2的計算來源

第一個框框免看，雖然框框1也是舊制的一種 但那要原始取得時就單獨把房屋價格區別出來，但現在實務上幾乎沒有 所以現有舊制的財產交易申報都是框框2.3為主 (以查不查得到原始取得來區分)

原PO說同區房價大概800萬上揚ing，我舉例賣900應該還好吧 XD