Re: [閒聊] Q3後的預售房價是不是有點過頭了

quiet9307/15 09:38高雄地那麼多，建商幹嘛花時間談都更

seratana07/15 09:41所以我才說這八年選民進黨有買房的都賺翻了。希望房價跌

seratana07/15 09:41請選國民黨

evil010807/15 09:47都更還有一個前提是素地幾乎蓋滿 目前只有雙北有條件

josh1707/15 09:47房價跌投國民黨，我是不是看錯什麼

kutkin07/15 09:47地很多但是不精華

kutkin07/15 09:48高大如果不是台積不知道躺多久

timmer07/15 09:50https://www.ctee.com.tw/news/20240712700090-439901

timmer07/15 09:51擇優以原容積計算 這樣五層樓老公寓機會有變大嗎

ceca07/15 09:51其實新北的金山萬里土地也很多..XD

timmer07/15 09:51都更改建機會

ceca07/15 09:51房價要跌大概要投國際租屋溫阿巴.

ceca07/15 09:52聽說sway有買房...恩...

ceca07/15 09:52還是投溫阿巴比較有機會.

KrisNYC07/15 09:56基礎邏輯就是重建後增加的樓地板利潤至少要夠營造成本

KrisNYC07/15 09:57才開始有都更機會 建商又不是慈善事業 那容積樓地板

KrisNYC07/15 09:58法規固定在那了 單價上去才有利潤 才會有機會都更

KrisNYC07/15 09:59當初雙北放寬容積獎勵30%之後大概單價50以上的開始有利潤

KrisNYC07/15 10:00中南部我不知道現在是不是預售超過50的區域也逐漸有

KrisNYC07/15 10:00但當然還是要跟取得素地競爭 外面素地又大又近又簡單時

KrisNYC07/15 10:01都更沒賺特別多 地點沒有特別有利 還是更麻煩更難賺

CoachKuester07/15 10:02所以我說沒都更潛力的價格即使預售飆漲也跟不上漲

CoachKuester07/15 10:02價啊，法規上不準（例如狹窄巷弄裡）就算價差再大

CoachKuester07/15 10:02也沒意義阿

CoachKuester07/15 10:04應該是說面積不到或是沒臨馬路根本沒機會的那種

kuluya99707/15 10:05高雄已經有在談都更的 也有跑完流程的案例

bustinjieber07/15 10:08理論上是這樣，實際上還是要看市況，

bustinjieber07/15 10:08在建商的產能、人力有限的情況下，

bustinjieber07/15 10:08把資源花在都更整合 vs 外圍買地，

bustinjieber07/15 10:08只要後者淨利比較高，就沒有理由搞都更。

ceca07/15 10:08你們都想太多了.

ceca07/15 10:08單純公寓比較晚漲而已..XD

ceca07/15 10:08所以快點多拋出來賣.

ceca07/15 10:09我買完這一圈老屋就回來幫你們公寓解套.

ceca07/15 10:09公寓為啥500還沒漲.

foda07/15 10:09推，預售屋價格應該是 key

ceca07/15 10:09因為旁邊38年老屋600還沒漲.

ceca07/15 10:09而等到38年老屋漲到800,公寓就開始往700邁進.

ceca07/15 10:09時間差董媽..你們很愛在變化中的市場做切片討論耶.XD

toto12307/15 10:10老房子持有成本很低 怎麼輸

ceca07/15 10:10又不是死屍的組織切片.

ceca07/15 10:10他是一個變化的市場,你不可以在劇變當中切片討論.

ceca07/15 10:10那你會把自己的大腦搞成糨糊.

toto12307/15 10:10只是我以前都是覺得蛋黃老房 跟 蛋白新房差不多

ceca07/15 10:10你要在大盤整一段時間後切片才有意義.

KrisNYC07/15 10:10你越困難整合(不臨路就要跟有臨路的整合) 就越需要利潤

toto12307/15 10:10現在似乎不一定因為 都小坪數高單價

ceca07/15 10:11全台灣只有台北的公寓有反應都更.

ceca07/15 10:11其他都沒有.

KrisNYC07/15 10:11但也可能剛好剛好啦 都更蠻多剛好該地有人跟建商有熟悉的

toto12307/15 10:11C大 其實 台北市 很多都有行無市

KrisNYC07/15 10:12就開始談 利潤只是先決條件 不一定你這好賺就會談你

eddie072907/15 10:12高雄地這麼多 建商可以自己造鎮啊 遠雄不就示範過很多

eddie072907/15 10:12次 那些荒地地主巴不得有人跟他買

ceca07/15 10:12台北反映都更,變成價格會比較高.

ceca07/15 10:12所以變成買盤要有一定都更預期才買.

ceca07/15 10:12這自然買盤變少流動性差一點,但行情還是在那裏.

ceca07/15 10:13其他都市沒反應都更,所以反映的就是居住價值.

ceca07/15 10:13因此流動性是穩定的.

ceca07/15 10:13這是他價值的成分問題.

ceca07/15 10:13高雄哪邊可以造鎮?

eddie072907/15 10:13台北是連外圍都滿了 只能談都更…

ceca07/15 10:13遠雄沒在高雄造過鎮阿.

ceca07/15 10:13高雄的重劃區其實很少耶,其他幾都多很多.

ceca07/15 10:13不要有錯覺.

ceca07/15 10:14高雄建地很缺的...政府在壓縮供給很久了.

ceca07/15 10:15市場不要靠感覺啊,靠感覺會被巴到媽都不認識.

eddie072907/15 10:18遠雄在三峽造過 我的意思是只要外圍地夠多夠便宜 建商

eddie072907/15 10:18就不用花時間搞都更

ceca07/15 10:18你有沒有看過高雄地圖..XD

ceca07/15 10:18你用等比例去看衛星地圖.

ceca07/15 10:18你告訴我,你要去哪造鎮..XD

ceca07/15 10:19高雄往外圍找到整片空地,大概只比台北好找一點.

ceca07/15 10:19這是一個老都市,四周蓋滿了一大堆老透天.

ceca07/15 10:19所以你要跑很遠很遠很遠.

ceca07/15 10:19而你對比,桃園,台中,台南...你在想一下.

ceca07/15 10:19高雄你要蓋到哪去?通勤1個多小時媽..XD

ceca07/15 10:20拜託看一下地圖..XD..

eddie072907/15 10:20大寮那邊不行嗎 我親戚以前跟我說過他們家有建商來談

ceca07/15 10:20而且這還牽扯外圍都是農地/

ceca07/15 10:20大寮你從火車站過去要多久?

ceca07/15 10:20距離多遠?

ceca07/15 10:20你把這個距離和時間拿去台中台南桃園看一下.

ceca07/15 10:21大寮還算最近最短了喔..XD

ceca07/15 10:21你往北要超過高大和橋頭新市鎮.

ceca07/15 10:21你往南就要到林園去了.

ceca07/15 10:22奇怪為啥你們會有高雄空地很多的錯覺?

ceca07/15 10:22他空地很遠耶.

ceca07/15 10:23不然金山萬里也有空地阿..XD

ceca07/15 10:23另外高雄到大寮的距離跟屏東到大寮快差不多外.

ceca07/15 10:23屏東火車站到大寮會比高雄火車站過去快.

ceca07/15 10:23因為高雄火車站過去會塞車.

ceca07/15 10:24我常常跑台1到霧台胚車..感受很深刻.

ceca07/15 10:25政府就很故意的緊縮土地供給阿.

ceca07/15 10:25不然把機場搬遷.

eddie072907/15 10:25親戚的說法就是這樣 哈可能大家認知不同 當然你應該比

eddie072907/15 10:25較專業

ceca07/15 10:25北邊中安路那一塊至少可以再撐個20年.

ceca07/15 10:25親戚很多都靠感覺再說的.

ceca07/15 10:25或是他就住在鳳山外圍,所以大寮離他很近.

ceca07/15 10:25他沒考慮過住在火車站這種中心的人的感受.

ceca07/15 10:26就像住淡海新市鎮也會說,新北空地超多..XD

ceca07/15 10:27高雄就是蓋滿了透天的都市.

ceca07/15 10:27透天很佔空間,供給的戶數又很少.

ceca07/15 10:27然後透天蓋得滿滿的,所以空地很少.

ceca07/15 10:28因此高雄是繼雙北後.整併老透天蓋大樓最頻繁的都市.

ceca07/15 10:28高雄一大堆建案都是整併透天蓋地.

ceca07/15 10:28數量遠超過非雙北的其他縣市,可能有十倍吧.

ceca07/15 10:28就是因為,外圍太遠了,外加政府又控管土地供給部重劃.

ceca07/15 10:29所以不如回市區等土開整併好土地賣給他.

ceca07/15 10:29興富發在南高雄蓋的大多數都是整併.

ceca07/15 10:30甚麼民生一號院,大悅,中正一號院,國王一號院,CBD..

ceca07/15 10:30光興富發在高雄整併老透天的案子就超過十棟..

ceca07/15 10:30而且號稱重蓋王的還不是他.

ceca07/15 10:31這麼頻繁的整併老透天就是因為極缺建地.

ceca07/15 10:31讓土開有這種整併老透天的生意可以做.

ceca07/15 10:32另外透天大多都屋主自己住阿.

ceca07/15 10:32另外一堆把店面當住家住的.

ceca07/15 10:32不就講過,有一個很好笑的.

ceca07/15 10:32本來自由路的三角窗店面租給別人.

ceca07/15 10:32結果自由路打通復興路,就自己花大錢翻修來住.

ceca07/15 10:33之後因為我的店面租給名店,內用客很會亂停車.

ceca07/15 10:33就整天把他家車庫門口給停滿..XD

ceca07/15 10:33奇怪,怎麼會路沒通出租,路通了反而跑來住哩.

ceca07/15 10:33另外整排過去還是住了一堆屋主..所以開店比例一直不高.

ceca07/15 10:34讓我很生氣,因為這個理由,"結市"的速度會極慢.

ceca07/15 10:34另外,透天難收是因為屋主住裡面.

ceca07/15 10:34出租的店面很好談的...

ceca07/15 10:34除非是屋主自己營業.

ceca07/15 10:35或是他是名店.

ceca07/15 10:35不然出租的,你收了,他賺到錢再去買一間就好.

ceca07/15 10:35還有多很多小費可以順手把旁邊大樓一起買一間走.

ceca07/15 10:35是屋主住裡面那種最麻煩.

ceca07/15 10:35之前有再搞中正路納編整併的就抱怨.

ceca07/15 10:36中間卡一個住裡面老阿杯死活不肯被收.

ceca07/15 10:36變成整塊就缺中間一個角沒辦法蓋,無解..只能擺著.

fireheart98807/15 10:46真的 整合不好談就是因為老屋主住裡面 然後拿很多錢

fireheart98807/15 10:46給他還不肯走 可能一輩子回憶不能用錢衡量吧XD

fireheart98807/15 10:47整合重蓋王還有誰？福懋？

bustinjieber07/15 10:56老人不缺錢真的沒辦法，

bustinjieber07/15 10:56都快死了錢真的不重要了，

bustinjieber07/15 10:56夠用就好

fireheart98807/15 10:59但之後子女繼承分割下去要談更難談

ndilavril07/15 10:59都更不是不可能，但破局機率極大時間超長

fireheart98807/15 10:59我都希望那些老人別死 等等繼承給一個更貪心的

k9101102207/15 11:01整合給得很爛

Petersen07/15 11:19中南部土地太多 重劃區也多 直接重劃區賺比較快

z541107/15 11:46高雄要造鎮 把岡山空軍基地移走那整片可以

Sam2707/15 11:47蛋黃區是會變的，10年前北屯是郊區，現在比北區西區還蛋黃

Sam2707/15 11:47了

Sam2707/15 11:48每10-20年都會變，北屯西屯未來20年才是台中核心

surferblue07/15 11:57你把南屯 西區 五期放哪...

jerry101907/15 12:05我這老公寓已經才550，一年跳100到750

jerry101907/15 12:05左右了

jerry101907/15 12:05我買的從前年600，去年700，今年870

jerry101907/15 12:06才買到。

Sam2707/15 12:12妳去看建設局和都發局的報告，未來就是西屯北屯占了重大建

Sam2707/15 12:12設的六七成

DDHOWDA07/15 12:15台灣都更就只有公寓而已 舊大樓根本很難 一樣死

DDHOWDA07/15 12:16就是只能都更一次而已

hank721807/15 12:35五福跟和平那塊及民族跟鼎山街鑫龍騰正在蓋的案子，都

hank721807/15 12:35是收老透天打掉蓋大樓

rig212107/15 13:08但都更還要考慮營造成本，目前營造成本也漲了3-40還是很

rig212107/15 13:08難，至少7-80以上會比較有機會

ceca07/15 13:23收購就透天蓋,整併者還可以大賺一筆.

ceca07/15 13:23但就是整併很困難.

ceca07/15 13:24通常透天店面的價格換算地價,是整大塊的7~8折.

ceca07/15 13:24後面巷弄透天的價格大概是5折.甚至3~4折.

ceca07/15 13:24當然整併的時候屋主都會起效的拉高價格.

ceca07/15 13:25不過同樣一塊地,你是整併透天和直接買整塊養的地.

ceca07/15 13:25價差通常還是在20~30%..

ceca07/15 13:25因此一堆人想要做這一塊發財,也因此一塊地有時候一堆人插旗.

ceca07/15 13:25到頭來那一堆整併的人還要去自己談利潤怎樣分.

ceca07/15 13:26尤其A"我後面有議長插股喔" B"你有議長又怎樣,我有都發局"

ceca07/15 13:26之類的...呵呵.

ceca07/15 13:26當然對於你是被整併的,你就是等他來談,他開價你要不要.

ceca07/15 13:26其他他們的愛恨鳩葛根你無關.

ceca07/15 13:27不過你不用期待你的土地會比照整塊的價格跟你收.

ceca07/15 13:27除非你是正幹道店面,外加後面一整排透天他收很便宜.

ceca07/15 13:27那你免牆可以賣到逼近整塊的地價再少一點.