Re: [閒聊] 為何建商比較不願意收老公寓都更

※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言：
: 建商蓋房子幾種方式
: 1.買新土地直接蓋
: 2.收老公寓/大樓/透天等都更
: 但如果以200坪的基地來說，假設房屋單坪價是地價6折，5F公寓，一戶 30坪，土地100/p，房屋單坪價60/p
: 購買土地費用 200*100=20000
: 購買公寓費用 30*60*5*2=18000
這邊一開始設定就有問題了
200坪的基地 5樓公寓一般不會只蓋10戶
所以說你設定的
每戶房屋權狀30坪 土地權狀持份20坪
兩者比例是 1.5 : 1 這本身就有問題

舉出實例:
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9036456.html
這戶房屋權狀35.17坪
土地權狀10.28坪
房屋面積與土地持份面積比大約是 3.5 : 1
這間公寓沒有騎樓(遮雨棚是法定空地違建)
面對政府道路 沒有私設巷道算做法定空地的問題
算是31年前最沒偷吃步的蓋法
當年沒有容積率限制 只有建蔽率與限高
住三建蔽率70%左右 每多蓋一層減2%
加上免計入建蔽率的陽台等等 所以結果大約是3.5:1

又 關於你市價的假設
簡單說 台北市建地素地不太可能一坪才100萬
素地市價一坪100萬的地方 老公寓不太可能一坪有60萬
更不用說一樓的單價/頂樓的違建問題
共同持份的10間房屋都要收到很困難等等等等

或許你會說 只是假設一下云云
但是你是在算建商有沒有辦法賺到錢
那麼這個數字問題就是最重要的問題 不能隨便假設的
你做出這樣老公寓土地持份20坪的奇怪假設
只能說你根本就不太熟悉房屋土地權狀吧

回到原問題
依照上面的案例 房屋開價單價約55萬
持份地價去推算是 190萬
內湖住三建地這個價錢已經相當接近素地的市價了
所以說現在台北市老公寓的價格上漲
已經不太能用改建的土地重置價值去解釋
更多的是與同區域新成屋80~90萬的替代效果比較價值
大約十年前公寓價格低於持份土地價值的狀況慢慢不再了

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人有多大膽 地有多大產
一個蘿蔔千斤重 十輛騾車拉不動 這就是大躍進!!!
https://i.imgur.com/GSnmNhN.jpg