[情報] 陸大金虎年房市預測

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去年房市表現堪稱驚濤駭浪、高潮迭起，影響所及，「產官學研用」五大族群全部都捲進這場大漩渦裡，因為誰也沒能預料到房價漲幅如此凶猛，甚至引發民怨，逼得政府不得不出手「打炒房」。

不過請留意！政府官員強調是「打炒房」，翻譯成白話文就是「打擊炒作房價的行為」，並沒有說是「打壓正在上漲的房價」。

也就是說，如果您認為政府會為了您而打壓房價，可能是想太多了。

坊間部分專家與名嘴認為，在升息、少子化、房價已高，還有政府「打炒房」措施等諸多因素激盪下，今年房市恐迎來泡沫化危機。有的專家還拿出歷年統計數據與折線圖，來輔助支持他們對於房價泡沫化的預測。曾經我也非常重視這些圖表，認為可以從過去的經驗來推演未來的走勢，

然後我發現我錯了！因為我發現，台灣房市每一次的榮枯，從來都是全新的局面，過去的經驗並不能做為判斷今後走勢的憑藉。

好比說，有人認為，低利率是促成現今房價飆漲的因素，但在我們父母那一代，房貸利率曾高達7%以上，但買氣依然供不應求，房價照樣狂飆，甚至一日三市。而在利率與房價出現黃金交叉的民國89年（西元2000年）之後，利率與房價便各走各的，兩者走勢線條甚至來到史上最大開口，再難以發掘兩者有什麼直接關係。（請見附圖「台灣50年利率與房價走勢關係分析圖」，來源：吉家網不動產）

也有人認為，少子化與人口下滑將會促使住宅需求驟降，導致房價下滑，但以台北市為例，去年人口持續減少4萬多人，到了今年中旬，預計總人口恐跌破260萬人，但是台北市房價依然穩若泰山。

若您覺得舉台北市太苛刻，畢竟首都有光環，房價不跌是正常、不具代表性的話，那我們就以既非首都、亦非六都的彰化縣為例吧！

彰化縣人口也是逐年下跌，目前約126萬多人，照這樣下去，預計明後年恐跌破125萬人，再無緣申請升格直轄市。然後，我們看到彰化縣去年預售推案每坪單價創新高，來到3字頭，今年不曉得會不會進一步挑戰4字頭？

還有人認為，台G電是促使南台灣房價飆漲的「元兇」，今天台南高雄房價會漲成這個樣子，「聞G起舞」的投資客要負絕大部分責任。但是，台G電早在1997年就在南科開工動土設廠，若從2000年投產起算，距今超過20年了，但台南房價狂飆也不過是這一兩年的事情。

更何況，台G電並不只在南科設廠，它還有桃園龍潭廠跟苗栗竹南廠，但當地房價從來也沒有因此而翻倍漲。（請見附圖「台積電各縣市廠區分布」，來源：經濟日報網站）

舉了這些例子，主要是說明台灣房市的榮枯，光用過去的經驗已無法做為預測未來的依據，因為準確率可能跟丟硬幣猜正反面一樣令人尷尬。

到目前為止，我認為這一波國內房價飆漲，比較有可能的情況如下：

一、美中貿易戰，大量資金回到台灣國內，資金需要避風港，而房地產成為選項。

二、美中貿易戰加上疫情鎖國，轉單效應讓國內訂單增加，帶動工作機會與薪資增加，支撐民眾的購屋能力與意願。（來源：自由電子報「台積電大幅調薪 同業紛跟進」報導）

三、疫情反覆出現，導致鎖國期拉長，迫使絕大部分的民眾在國內消費，也包括投資置產。

四、QE導致熱錢流竄，有財商觀念的民眾對通膨隱憂加劇，房地產成為保值避險的工具。

五、房價被上述4點的交互影響而疊加、墊高，經由媒體的報導與渲染而對普羅大眾造成「買房子=獲利」的預期心理影響，激發出大量的假性需求，終於變成一窩蜂的全民運動。

是的，我認為民眾對「買房子=獲利」的預期心理所激發出的假性需求，才是驅動這一波房價飆漲的力量，這可從預售屋房價翻倍、拉大與中古屋價差的情況，一窺民眾對房地產投資心態的端倪。至於建商所說的地價漲、建材設備漲、工資漲等理由，頂多只能算是助漲因素，並非主因，畢竟造價只漲了幾成，房價卻漲了兩倍有餘。

至於金虎年特定地區的房市走向會如何？請容我大膽預測如下：

一、總的來看，我對內政部「打炒房五大招」草案在立院三讀通過的進度持保留態度，因為草案內容不僅過於民粹與嚴厲，認真執行起來勢必勞師動眾，基層公務員想必也會叫苦連天，所以我不認為會照原版本一字不改的送到立院，也不認為會在今年7月1日以前三讀通過並實施。

二、承上，對於有意投資置產的朋友來說，今年應該算是投資預售屋的末班車，想要上車（可交屋）或下車（已達停利點或無法交屋）的民眾，請在今年做個明確的決定。

三、承上，對於純粹買房自住的消費者而言，預售屋房價簡直高不可攀，相較之下，中古屋是比較合理且划算的選項，所以無須糾結預售屋，除非您非預售屋不買。

四、竹竹合併升格在本屆立院臨時會已破局，就算該議題最快農曆年後在新會期捲土重來，也幾乎趕不上年底縣市長選舉。新竹預售新案每坪單價仰攻每坪百萬欠缺臨門一腳，但今年挑戰8字頭應該不算太誇張。

五、台南房市「雙蛋黃」現象愈發明顯：傳統上東區自成一蛋黃，目前新案房價站上4字頭，中西區、北區、永康、安南都跟著受惠；另外就是以南科房市為主的善化區為新蛋黃，目前新案房價已站上3字頭，包括新市、安定、永康也跟著受惠。在這裡值得留意的是永康，我認為永康是在地人與外地人、自住與投資族群的最大公約數，今年下半年鹽行國中重劃區的預售新案，可望為永康、乃至於東區和善化區帶來最新的定錨效應。

最後，對於有購屋需求、有購屋能力，但還在觀望的自住型消費者而言，我的看法如下：

一、房價就跟車價和物價一樣，要漲的時候各種理由，該跌的時候卻各種推託（向下僵固性）。所以不要期待房價下跌再進場，房市不同於股市，不會在一兩年內就完成一場循環。您用時間等待房價下跌，代價可能是您人生的精華時期。

二、從時間複利的角度來看，不僅投資要趁年輕，買房子也要趁年輕，因為年輕就是您最大的本錢。房價在漲的時候，往往超過您與多數同儕存錢的速度。所以當您有了第一屋，您不僅有機會換屋、二換，甚至三換，越換越好，長期信用累積下來，也能夠跟銀行談到比較有利的貸款條件。

三、您是買房子，不是娶女神，人都難以完美了，更何況是房子？所以策略上不妨「先求有再求好」，若覺得預售屋價格太高？那就轉進中古屋，總之儘速持有資產才是務實之舉，以避免淪落到被資產增值狠甩在後、相對貧窮的窘境。

四、不要聽政府說些什麼，而要看政府做了什麼。過去兩年，政府祭出許多所謂「打炒房」措施，然後我們看見，房價越打越高，政府房地合一稅收也暴增。所以想靠政府幫您把房價打下來？這想法不現實。

五、當趨勢來臨時，就算不能引領趨勢，也要順著趨勢，千萬不要跟趨勢對做。如果「有土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念，是「五子登科」裡最重要的一環，那就請取得進入「贏者圈」的門票吧！「贏者圈」裡有各種紅利等著您，會擴增您的視野，結論就是「別當憤青」。

以上看法對部分人士可能造成冒犯或覺得不中聽，在這裡先說聲抱歉，因為我口說我心，若有高見請在留言區指正。敬祝春節愉快！（文/陸大房市坦白講）

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覺得蠻中肯的
可以用來參考看看
特別是台南的部分

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