[心得] 近期買房心得
首先，在這波大多頭行情中，小弟我終於捏著簽下去，終於畢業了。
因為長期淺水在此版獲益良多，藉此機會剛好分享一下近期自己跟家人遇到買賣房心得，供版友參考。
經驗一
家人專簽委託仲介3個月賣房，委託合約想實拿1520萬元，經過1個月未賣出，仲介說服家人降低實拿金額，因家人當下急需用錢，即聽仲介建議將合約實拿金額改成1440萬元，後來有買方下斡旋，但可能差在服務費用談不攏破局；過幾天家人因資金迫切需求緩解，想再把合約實拿金額調整回1520萬，當下傳line給仲介，仲介告知金額無法更改，當晚立馬告知家人有買方出現，約出來迅速以實拿金額1440萬元成交。
心得：此經驗是想提醒各位要賣房時，若想簽專約委託，記得要審慎評估，遇到好房仲可能可以幫你賣個好價錢；但若急需資金或意志不夠堅定時，過程很大機率被說服降低價錢，另外專約的委託期限也要斟酌，以免不想賣了，還要被仲介說違約會有賠償金（當下家人告知想調整價格，仲介說無法，說要要終止合約也有違約賠償金）
經驗二
因有自住需求，看中一個預售轉約物件，此物件因投資客入手成本低且持有多戶預售，再加上近期遇到政府禁轉政策，急需釋出，以避免到時候資金週轉不過來，當天得知此物件，立即以line聯繫房仲願意以1430萬（含服務費）購入，房仲說不用下斡旋，直接把我跟賣方約出來面談。
當天進到小房間時，房仲開始兩邊跑及談價，仲介表示我的出價還是有落差，我直接表明最多加到1450萬（含服務費），不行也無能力購買；結果仲介突然轉達賣方剛接到其他仲介公司有人願意出價1495萬（不含服務費），我表示這樣超出預算太多並掉頭離開。
離開沒多久，仲介馬上打來說願意再幫我努力一下，我電話明確告知我的預算就1450萬（含服務費），如果可以再談，不行就不要浪費彼此時間，我再找其他物件就好了，最
終此物件以1440萬（含服務費）成交。
心得：
1、如果有剛性自住需求，近期可以積極找投資客想急售的預售轉約物件（因預售屋近期風險比較高，找較大型建商或有價金返還履約保證的建商，風險會比較小）；雖然要給投資
客賺不少，但因投資客早期取得成本低，相比建商開價及實價登錄還是便宜不少。（此物件比建商開價一坪便宜7萬，且比近期同社區實際登錄一坪便宜4萬）
2、我認為這點非常重要，跟賣家、房仲談價時，一定要堅守自己預算底線，當時如果我沒有堅持，可能就要白白多付出辛苦錢約60-70萬。
以上心得是小弟近期的經驗，因為購屋經驗不多，只是單純將所見分享，也預祝大家買到喜歡的房子；也給還在努力找房的大大加油，在賣方市場且預算有限下，真的很辛苦，但絕對不要氣餒，堅持下去一定可以找到自己有緣分的房子。
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價格當然可以調整啊 他說無法就無法喔
可以修改+1
當下家人不懂，直接相信房仲 04/18 01:31
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:33:06當下家人不懂，直接相信房仲
哪有不能改價格的，哪有不能終止合約的，傻了相信對方
大部分人賣屋經驗不多，還可能會遇到恐嚇違約會有賠償金的仲介；前面幾篇文章就有 版友遇到，才想說藉由此經驗提醒大家簽專約要慎重啊！！！
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:51:33 ※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:52:42 ※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:54:10 ※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:56:28 ※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 01:58:53房仲一直對你們演戲
演很大！
不建議簽專約 尤其你急用的時候 人家卡你就任人宰割
了
S大真的，所以才巴不得把這經驗分享給版友參考～
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:05:34 ※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:07:44因為以前我也被卡過 在地小仲介 好在我當初只簽兩個
月
兩個月 沒回報任何帶看 然後改一般約 一天好幾組好
像不到兩週成交 一樣的實拿金額
小房間部分 因為我是投資 所以買不到就算了 我都會
堅持原本價格 下斡就是成交價
感謝S大分享，因為看到有部分人簽專約被宰割的經驗，還有法院賠償部分違約金的案例 ，才覺得簽專約要考慮評估一下！
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:13:29 ※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 02:15:39我是第一間就被坳加價 媽的永慶爛仲介
10個房仲9個演 之前有個惡房仲的討論釣出一堆房仲
滿嘴市場分析與購屋建議，只會增加防備。
關鍵時刻演一齣，有良心點的，雙方都有利
。文中這種我會覺得很可惡。預算要踩緊
真的，事後回頭看才發現好恐怖，明明就可以成交了，但還差點被莫名蒸發快60-70萬 ….，所以一定要守住自己預算
長輩也被專任壓價過 還好只被壓20萬
金額調整回1520萬，當下傳line給仲介，仲介告知金額無法
更改--被仲介宰殺的範例
真的，而且買家馬上就出現？才覺得那原本是怎樣…..04/18 07:57
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 07:58:36仲介是被委託，怎麼可能無法更改
是啊 在台灣簽專任就是這樣 房仲為了促進成交會回頭壓抑
賣方的價格 如果賣方太軟 很可能被一魚兩吃
用漂亮的價格簽給特定人 然後整理之後再賣一次
現在很多高雄的房仲很愛騙專約
應該說房仲都喜歡專任約 你看那個老是在板上找公關公司拉
流量的自稱超級房仲 他也羨慕國外都專任約 XD
先什麼再什麼的那家很多專約
是說房仲的目的是成交 演演戲說說謊 你買賣方都要有心理
一簽就是半年一年，屋主真的欲哭無淚。只能等著被宰
準備啦 誰叫你自己不會演戲沒時間沒專業自己搞
依法其實可以隨時撤回合約啦 只是他帶過的客人你跟他成交
會被告而已
當下有查法院判決，確實有判例是仲介如果有投入服務，最後判賠一定比例仲介費，所以 簽專約要很謹慎
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:05:44一般來說房仲不會告同業 所以說同一個客戶信義永慶都帶看
過 選擇其中一個成交 另一個不會告
有些愛比價的買方 會找其他加盟型高專房仲來講價就是這樣
因為加盟型高專佣金比較高 比較有空間去少拿仲介費
很多時候 仲介演來演去 就是為了擠出他的仲介費而已
只是他榨乾的是買方辛苦錢，明明第一次出價就可以成交了且包含2%服務費了，但為了自 己仲介費，差點要被提高60萬左右，還好直接掉頭就走
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:17:59 ※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:19:03專業客戶都簽一般約，無知屋主才被洗專約
賣不掉急用錢就降價了，仲介專約晾半年不賣都跳樓了
好扯1495那個是假的吧
04/18 08:46 演的很真，但事後看明明第一時間出價就可以成交且含服務費
當晚就有買方? 我覺得一開始仲介就沒帶看然後壓價吃貨
應該是，說要調價當晚買方就出現～哈哈
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:48:35買預售要防代銷 買中古要防房仲 買房真難
哈哈，真的
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:52:31 ※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 08:54:37仲介只想成交 當然不要砍到他的服務費 我是說賣4買2 然後
當然守住賣方底價 他又沒少賺就成交 代銷賣房才千分之4 他
6％ 我是說一樣賣預售屋 真暴力
第一個仲仲有問題吧 連斡旋單都沒看到
服務費是賣4%買1-2%
我查法規只有規定6%（賣4%、買2%似乎只是行規）04/18 09:32
※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 09:35:33 ※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 09:36:54怎麼我的房仲都說現在沒人敢逼賣方用簽約底價成交 都是賣
方發現有人願意出到底價 就再加50萬 坐地起價@@
其他我也不知道，只是剛好近期遇到的兩個經驗分享給大家參考，可能狀況劇有100種吧
※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 09:44:59 ※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 09:45:59行規，但當你跟仲介簽立契約時都有協議寫在上面，不同意
可以拒絕仲介服務
若最後仲介沒收滿契約內的%數，是仲介願意讓您成交
跟我經驗好像，也是簽專約，就開始各種理由要我降價，
後來因為有點摩擦不爽就解除專約開放給其他家賣，隔天
就找到買家，而且賣到我實拿價
價格可以改阿 那個仲介就是傳統體系下的教法
我是連底價都懶得寫啦 反正屋主願意賣 買方願意買
該給我的服務費不要扣 誰給我 我幫誰 XD
最正統的方式是拿斡旋給屋主 要賣不賣而已
是很多傳統仲介公司都要用底價去拐 專約一般約都要拐
到最後還是仲介業務素質的問題.....
感謝Z大分享你的實際經驗，只是剛好遇到近期兩個買賣經驗，才發現當賣方賣自己房好 累，買自己想要的房更累，哈哈
※ 編輯: beckhon (223.138.141.28 臺灣), 04/18/2022 10:36:42一天到晚不拿斡旋給屋主看 硬要拿底價單硬簽
出事怪誰....而且在委託合約上 本來就是除了開價一定
要賣 其他都是屋主的自由 如果今天有了兩個價格
畢業都是恭喜
到底是要跟客戶說哪個 說真的 對不起屋主
說假的 對不起買方 況且屋主隨時能更動 簽斡旋才算
老實講啦 這種上法院 底價這種還有得吵啦
一堆仲介店長自己也搞不清楚狀況
我在公司跟老油條類型的其他店店長就吵過這個 被我電
買賣房屋又不止價格這個問題，還有很多附加條件，所以不
可能有屋主不能改價格這件事情。
對阿 光家具或是貸款條件但書啥的
有些不要臉的仲介 騙賣家降價到時候在找人頭買下～
恭喜啊，買賣仲三方立場是有衝突的，不可能期望其他人犧
牲自己的收入來替你著想，反過來說仲介跟你說他很缺錢你
就會退讓價格嗎？不會吧，那你怎麼可能期望仲介要體諒賣
方
誰叫你要簽專任，沒有任何好處啊
板上很可惜被一堆戰多空的文淹沒，資訊不好找，但定期收
看還是可以得到很多有用的資訊
特別是臉皮薄或是社會經驗不足的，來板上收集資訊幫助最
多
所以才想說把難得經驗，回饋給版上，讓大家自己斟酌衡量～
※ 編輯: beckhon (114.35.74.131 臺灣), 04/18/2022 12:16:53請教版主case2怎麼再從1450->1440的??
我真的想不到專任的好處在哪
完全是單方面的保障 服務認真度能用錶量嗎
看業務啦 我月初掛在板上賣的永康中華路 放一般約3個
月給四五間仲介 然後我專約一天就收斡 多賣30萬....
有些仲介專任下去 他想的不是屋主信任 是想綁起來慢慢
殺 屋主受不了就降價了 加上一般約仲介隨時會被同行
賣掉 根本愛賣不賣 可以參考新日劇正直不動產第2集
真的不要顯得自己很想買該件，恭喜買到好價格
1.可以改價格 當場都能不賣
經驗一高機率是被房仲坑了 他大概是自己買的
媽的 今年1月我94沒守住價錢，多凹了30萬，仲介一直叫我+
價+價。不+沒得談
恭喜，很實在的經驗分享，大多頭能買到比實登一坪減四
萬真的很棒了
很棒
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[心得] 房版逛久了真的覺得好爾虞我詐喔如標題，常常有事沒事就會進來房版逛一下， 但小弟發現，自己即便好多年前買過了2次房子，當然也都是委託房仲買的， 不知道是否因為總價低，幾百萬而已 所以我自己，或是我自己所遇到的房仲，甚至從未見過面的賣家，感覺都是很單純的交易 ，不會很有心機，![[心得] 房版逛久了真的覺得好爾虞我詐喔](https://img.youtube.com/vi/1Yb6vthQ0YE/mqdefault.jpg "[心得] 房版逛久了真的覺得好爾虞我詐喔")
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[請益] 面對不簽斡旋的賣方跟看不起人的仲介故事如下：房仲介紹同建案兩間同格局的預售換約給我，b比a貴了30萬，理由是賣方購入 金額不同且景觀不同，我請房仲分對向兩間試探底價，後來房仲說b賣掉了所以我向a下了 斡，本來已經講好但a反悔，這時仲介說原b買家現金不夠所以b又可以買了，但因同格局 硬多了30，所以我向b下斡是原a+15請仲介去談。 最後仲介說賣方同意a+18，我問房仲不如我加1.5你服務費少1.5讓這個案談成，在此之前25
[閒聊] 多轉微空 台中賣房心得前陣子在版上請益 有關手邊資產處裡的方向 加上去年就覺得房市太熱 版上房蟲太猖狂 就決定賣兩間房 拿回一些資金 加上重購退稅 省了50幾萬 等待之後有無機會撿大便宜投入收益型產品25
[請益] 買賣合約解約後問題家父近期與xx房屋簽屬專約買賣房子底價800萬元 約過1個月仲介就來電有人開價750問能否調整底價, 家父基於信任仲介專業就同意了 後續1周仲介來電希望可以約出來見面談 當天雙方見面談(代書也在場), 同意770成交 仲介提出買方詢問是否可以將成交價寫87016
[請益] 我是仲介，屋主想少給服務費我整合了一塊地跟老舊透天， 西區50年透天臨六米路，地19.9坪 市價約在1300萬上下， 當時屋主簽了專任委託，載明1550萬實拿，以上皆為仲介服務費， 後來簽約價為1650萬，簽了服務費承諾書100萬，16
Re: [請益] 斡旋成立後 買方後悔不想買買賣雙方價格合意之後，大部分作法應該還是會約雙方請代書簽買賣契約 簽買賣契約也是要押款項，通常是價款10%的本票，然後才約建商換約 若你的賣方已經簽收斡旋單，代表同意價格，直接另簽本票款項轉訂金，效力也是相同 任一方毀約，民事上就是訂金全賠，花時間跑法院，最後可能也只少賠一些些些 至於服務費，就自己跟仲介談，這條跑民事，結果不可能0，但金額一定會降17
[請益] 關於買方違約三月一號簽約買了北市中古大樓 現已支付10%價金至履保帳戶 依約四月中前要付10%完稅金 但因有重大變故用不到這間房子了 請問![[請益] 關於買方違約](https://i.imgur.com/1iQoCiOb.jpg?fb "[請益] 關於買方違約")
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Re: [請益] 面對不簽斡旋的賣方跟看不起人的仲介知道賣方收多少, 才有可能知道自己仲介費付多少 知道賣方底價這才是關鍵, 不是你講的那三個 : 關鍵 : 1.沒有花到仲介太多時間 : 2.提供付出總價
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[閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得11
[請益] 彰化田中(高鐵) 透天問題請益![[請益] 彰化田中(高鐵) 透天問題請益](https://i.imgur.com/C01v1geb.jpeg "[請益] 彰化田中(高鐵) 透天問題請益")
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[閒聊] 台中西屯榮總![[閒聊] 台中西屯榮總](https://i.imgur.com/E4qvfNqb.jpeg "[閒聊] 台中西屯榮總")
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[閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是![[閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是](https://i.imgur.com/YIE4slcb.jpeg "[閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是")
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[請益] 媽媽想舊換新房，是否可以這樣操作9
[閒聊] 買房自住是寧為雞首不為牛後嗎?4
Re: [閒聊] 現在法律都保護租客，房東才是弱勢
[閒聊] 新青安除了讓房價漲還讓政府滿意度提高吧![[閒聊] 新青安除了讓房價漲還讓政府滿意度提高吧](https://i.imgur.com/iChPVwib.jpeg "[閒聊] 新青安除了讓房價漲還讓政府滿意度提高吧")
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Re: [請益] 合建抵押權設定1
[閒聊] 現在一坪管理費多少合理呀？常常漲價嗎？1
[請益] 合建抵押權設定
社區/新竹縣/新埔鎮/外翰第
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Re: [閒聊] 房東再過幾年就完蛋了吧？
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