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Re: [閒聊] 國際超級房仲評估未來房市

看板home-sale標題Re: [閒聊] 國際超級房仲評估未來房市作者
gainsborough
(風塵)
時間推噓 8 推:11 噓:3 →:71

※ 引述《zesonpso (幹 正義的孩子王)》之銘言
: 度過了一個週末看到這篇文滿有趣來回文一下
: 先說
: 我有點進去看 且看完了
: 我直接說重點就好了
: 1.
: 他既然如此預估且好似有會員?(這部分我沒辦法證明)
: 但是他有很多鐵粉 就當作是會員好了
: 我建議他可以學一下哲安基金
: 他以身作則在台灣房市高點把自己家賣掉(有爸爸媽媽的吧)
: 或者他自己說的2020年勸大家買房那他自己買的該賣了吧?
: 以身作則把酸民的臉打到腫起來
: 不然就變成另外一個台灣先生
: 自從哲哲當一個帶把真男人後,我對他刮目相看
把房市拿來跟股市對比是蠻奇怪的
也許景氣上是有關聯,但房市買賣有高額的稅金也不想股市多空都有金融工具來操作,要一個看空房市的人來做空房市,我其實也想知道除了hold住不進場等未來逢低承接之外還有其他方式嗎?做空建築股?在台灣這種空軍沒人權的地方還是算了......

如果是賣掉自住房以後再買這種幹話就不用說了

過程中一堆稅金代書費行政費還要找房子租屋搬家什麼的成本量化起來非常恐怖

: 2.
: QE是一個事實
: 但是從08年開始QE到現在22年
: 發錢 > 收錢 > 還沒收完 >發錢 >準備收錢
: 事實就是有形的資產持續通膨
: 我在幾年前就說過,現在一千萬十年後的一千萬是多少?
: 你家外面阿桑賣的乾麵從早期25元(我記憶以來最便宜)
: 到現在一碗45元,也沒聽到麵粉降價所以麵攤也跟著降價阿
: 因為還有其他不會回去的成本阿
這部分是真的
但食物是民生必須消耗品,一碗麵吃了就沒了,房子並不是,中古屋也是可以買賣

所以你這個對照方式我個人不是很認同,我比較認同超級歪某部影片的說法,在上世紀英國柴契爾夫人帶頭下,世界各國政府以及央行的政策導致了房地產的投資屬性大幅成長,變成一種金融商品才是房價高漲(遠超薪資跟物價漲幅)以及回不去的主要原因

: 3.
: 一個生活案例
: 上週日我去買臭豆腐,那家臭豆腐很好吃很屌(離題了)
: 它的價格始終如一大盒的五十元,到現在還在五十元
: 我就問阿桑,你都沒漲價要賺甚麼,阿桑說他沒漲但是少半塊
: 不過可能撐不了,因為塑膠袋漲價之前買900,現在要1800了(阿桑單位如何不清楚)
: 阿你覺得塑膠跌回去,塑膠廠商會把塑膠袋降回900賣嗎?
還是上述的觀點,我不認同房地產可以跟這種生活基本物資放在同一個層面上來類比


: 4.
: 他整個影片說到一個重點就是租金
: 租金勢必會上漲,但是上漲後會對房價形成一個保護
: 要知道股票不一定抱得住
: 但是房價大部分人抱得住
: 這是一種人性
: 當租金上漲後會為房價形成護城河
: 只要不是遇到缺錢基本上放久必勝
: 他跟股票不一樣,公司會有一個20年大限考核甚至消失
: 但是土地房子是有形的資產不會隨時間消滅(頂多翻修)
: 結論
: 房價會修正如我之前文章說的
: 當下跌時候你也不敢買阿
: 等到回漲後又說看看
: 等到漲過前高後拼命追著買XD
: 我們說高雄就好了
: 疫情開始時候半年內我買三間
: 當時候版上很多人笑我(有文章自己爬)
: 當時市區我買21(北高)榮總天祥一路那
: 現在已經成交33了
: 那假設房價修正你覺得會回去21嗎?
: 假設回去好了,身為長期持有房東他修正回去需要多久?
: 這段期間我所賺的租金都賺到笑呵呵了
: 以上是房東
: 以下是房客
: 身為一個房客我看空房市
: 目前帶著家人租屋一個月2.5萬(30坪)+車位2.5K=27.5K
: 等了三年房市的確有降價 爽 ,但是跌幅從33打個85折變成28萬
: 一坪省了6.5萬,我預計購買的是30坪房子,省了150萬 爽
: 但是我繳了99萬的租金(含車位)
: 150萬-99萬=51萬 (確實當此案例房市回檔你賺了51萬) 恭喜
: 但是你必須先肯定他回檔15%以上,如果沒有回檔以上的%,你就打平甚至賠錢
: 那如果上漲呢?這不需要我多說了吧
: 如我以前的文所說(自己去翻吧)
: 拿出一張紙一枝筆
: 自己把所有的一切透過數字寫出來
房子抱得住我想更多是因為我上面有提到的那些賣房成本跟狀況吧,而且多數人只有一棟自住房,而賣房子跟賣股票是完全不一樣的概念,市場上10個股民可能不一定有1個是借錢來買買股票,但10個買房子的起碼有9個都要借錢,光這些點就會造成資產處理的思考邏輯完全不一樣了

而你上面那個簡單的算法其實蘊含極大的陷阱,那是完全沒考慮借貸這個大前提下算出來的數字,只要算上房貸就完全不一樣,假設今天貸款償還年限30年借800萬,年利率1.8%,三年下來的成本在利息上就大概是35-40萬,你可能是大戶所以不用考慮這個,但我相信絕大多數
的人都需要在你上面的簡易計算公式裡面再加上借貸成本

如果要更複雜但更貼近實際狀況的還要算上頭期款以及租房更多餘裕的每月現金流可以帶來的投資回報率等等,不過沒必要就是了,我反正也只是想反駁你上面的計算方式得到的錯誤成本而已


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.126.84.213 (臺灣)
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※ 編輯: gainsborough (59.126.84.213 臺灣), 07/11/2022 06:42:05 ※ 編輯: gainsborough (59.126.84.213 臺灣), 07/11/2022 06:48:09

AGODC07/11 07:23炒房有錢的人有權的人不會去看一般人的痛苦啦,把痛苦疊加

AGODC07/11 07:23在別人身上獲取暴利才是人性,不然你以為民進黨上台前喊的

AGODC07/11 07:23囤房實價課稅震天響,上台後發現太好賺了就拼命開漏洞自己

AGODC07/11 07:23掃貨,連每天唱自己當立委買不起的加魚都偷偷買2間了,就是

AGODC07/11 07:23炒起來太香了嘛。這年代沒什麼公平正義,只有你不努力,一

AGODC07/11 07:23般人不好過就是生活過簡單些不要去羨慕別人,少生不生也不

AGODC07/11 07:23會太難過,去鄉下地方買個新透天也就6-800萬的,就是機能少

AGODC07/11 07:23一大半,但是總是一個選擇

ppnow07/11 07:25人類從封建時代就開始炒地皮了,股市才100年

supereva07/11 07:50事實上房地產就是吸引人 我住大安你住金山 就是比較優

supereva07/11 07:50越啊 那當然會很多人為了這個去競價 那就是貴

ndx81907/11 08:02拿乾麵比喻房價還蠻不恰當的,我也認為房價會緩漲,但譬如

ndx81907/11 08:02一坪原本10萬漲到30萬,…後來修正成20萬你買到30萬你就是

ndx81907/11 08:02買到高點

piliwu07/11 08:25你真是完全不懂房地產抗通膨怎麼來的

piliwu07/11 08:25就是建立在基本生活物資、工資長期往上

piliwu07/11 08:27拿任何民生物資比都是非常恰當的因為你們不懂

sspider082907/11 08:27唉 裝睡的人叫不醒

aery71707/11 08:34跟民生用品比的確不恰當,這幾年跌跌漲漲也是真的,斷章

aery71707/11 08:35取義的人比較可笑,一般民眾做功課,當然要選在回檔一點

aery71707/11 08:35的時機點購入有什麼不對

duriel331307/11 08:47大家都知道會通膨 物價工資長期向上,本篇已經明確指出

duriel331307/11 08:48他認為對比不妥的原因是麵食是消耗品,房產是資產,顯然

yiliang110707/11 08:48問題有多少人抓到回檔?

yiliang110707/11 08:482017-2019不就回檔==

duriel331307/11 08:48消耗品"漲價"跟同一資產"增值"有本質不同,這樣也能嗆

duriel331307/11 08:48人不懂嗎XD

piliwu07/11 08:50你就真的不懂還敢嗆人

piliwu07/11 08:51本質就是一樣的板上講過上百次 裝睡叫不醒

duriel331307/11 08:53XD我認同兩者都會漲,但不覺得用麵食漲價對比資產增值

piliwu07/11 08:53選回檔時購入的人現在早就買了ptt使用者出社會起碼

piliwu07/11 08:5310年

duriel331307/11 08:53是恰當的比喻 顆顆

piliwu07/11 08:54當然非常恰當是你們未曾看透貨幣本質

duriel331307/11 08:55你要覺得因為貨幣貶值所以全部的"漲價"都可視為相同,

duriel331307/11 08:55那也許...也算是吧.

duriel331307/11 08:57也許我們對於本質"相同"和"一樣"的定義嚴謹度"不同"

piliwu07/11 08:58世上沒有漲幅一樣的東西 連不同便當店都不一樣

piliwu07/11 08:58你不是嚴謹是雞蛋裡挑骨頭

duriel331307/11 08:59我沒有說漲幅一樣就等於相同 這是你說的 別塞我嘴

freekid07/11 09:06消耗品漲價跟資產增值核心都是因為貨幣貶值,跟什麼嚴謹

freekid07/11 09:06程度哪有關,要講嚴謹那請你定義一下你的「相同」「一樣

freekid07/11 09:06」內涵到底是什麼

freekid07/11 09:07推給定義嚴謹度然後又不帶定義,基本上就是個打醬油的說

freekid07/11 09:07

duriel331307/11 09:38消耗品價格跟供需還有科技(科技農業與製造)有較高相關

duriel331307/11 09:39許多消耗品即使貨幣貶值,仍然會變便宜.至於資產價值則

duriel331307/11 09:39與貨幣相關程度較高QT和QE等等,如果你認為"這些差異"

duriel331307/11 09:40等於沒差或者"幾乎一樣長期還不是漲"那...你會覺得相

duriel331307/11 09:40同,也是有你的道理在吧

freekid07/11 10:18難道房產不是供需,組成房產的原物料不算消耗品,你根本

freekid07/11 10:18無法把兩者完全切割開來,要講消耗品可能貶值,那在房產

freekid07/11 10:18選錯物件或地點,還不是一樣有貶值可能,變因大家都有啦

freekid07/11 10:18,類比的定義是喻體跟喻依存在相同的條件,要另講細節變

freekid07/11 10:18因只能是一個物件對比一種消耗品,用群體去講根本沒意義

duriel331307/11 10:26我認同1.兩個都會長期漲2.貨幣貶值是兩者漲價的因素

CaLawrence07/11 10:26許多消費性科技產品因為技術進步長期是貶值的 例如

CaLawrence07/11 10:26記憶體 農產品也因為產量的關係 雖然名目價格可能是

CaLawrence07/11 10:26上漲的 但實質價格其實跌很多 我覺得跟房地產的走勢

CaLawrence07/11 10:26很明顯不同 要買入相同坪數的土地 占薪資收入的比例

CaLawrence07/11 10:26是不斷拉高的 以前要買入一坪土地需要的中位數月薪數

CaLawrence07/11 10:26 現在高多了 但你花在食物上的比例 一定是不斷降低

CaLawrence07/11 10:26石油十年前就破百過了 現在通膨成這樣的十年後 破百

CaLawrence07/11 10:26的威力就下降很多了

duriel331307/11 10:28之一. 但對於貨幣貶值/其他因素對於兩者漲價的相關性

duriel331307/11 10:29有很大不同.因此認為兩者漲價之因素難稱相同或相似

duriel331307/11 10:29如果你覺得都差不多 當然也由的你 就認定標準不同罷了

duriel331307/11 10:31另外組成建材的消耗品之價格跟房產價格本身,是不同的.

duriel331307/11 10:31應該不能用"房產"是用消耗品組成而認定其為消耗品

duriel331307/11 10:34因此消耗品可能貶值跟房產選錯地點而貶值..也只有貶值

duriel331307/11 10:36相同其本質(成因)也是不同.所以..我才認為本篇說明麵

duriel331307/11 10:36食價格和房產價格雖同為上漲,但難以類比之說有其道理

freekid07/11 10:43@calawrence 那還不是回到供需跟貨幣價值的拔河,房地產

freekid07/11 10:43跟農產品都一樣,農產品用供需達到實質價格降價,土地一

freekid07/11 10:43樣做的到,你覺得買入一坪土地的月薪中位數比以前高很多

freekid07/11 10:43,是因為你限定地段不去看偏遠地區的土地而已,我老家在

freekid07/11 10:43雲林鄉下,土地太多人太少,實質價格也降價啊。你設定農

freekid07/11 10:43產品增加供給,然後設定房地產特地地段減少供給,當然會

freekid07/11 10:43得到不一樣的結論

freekid07/11 10:55@durie3313 我沒說房產是消耗品,我是說裡面含有消耗品

freekid07/11 10:55成份,你根本不可能把兩者切割開來。什麼「相關性有很大

freekid07/11 10:55的不同」,什麼「相同其本質也有不同」,其實根本沒有不

freekid07/11 10:55同,消耗品也好房地產也好,你沒辦法繞開貨幣跟供需,什

freekid07/11 10:55麼科技技術都只是在調整供需變因而已

kusomanfcu07/11 17:59還不簡單 所以你去買海灣新城住啊