[閒聊] 下新莊畢業文

房蟲包租公又來廢話了

不喜勿入啊

其實上個月就簽一間了

結果還沒交屋又在簽了一間

比最高單單坪少3-5萬

所以按造版友說法是

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之前好像講過 選房看房借貸整理出租

今天來講講目前下新莊的市況跟有趣的出價方式

早在年初聽到小道消息五月會升一碼

也就是等於連續升兩碼我就覺得有戲了

我一直說當市場火熱的時候是不利我這種方式

因爲一個個瘋狂去創最高價的時候

你就是墊腳石 就是各種斡敗 甚至被不收斡

坦白說以我在地的瞭解

我絕對不會出芭樂斡

但也絕對讓你會心癢癢但又沒那麼舒服的價格

升一碼 回歸疫情前降的一碼

升兩碼 坦白說這個利率還是很低

但重點在於心態上的打擊

肯定有這種 怎麼辦 會不會連續升息

即便這兩年政府的政策已經掃掉不少不安定籌碼

但就是不缺容易緊張的人

就像這兩天 我老婆問我要不要去囤泡麵

我媽問我貸款我跟她只說1/2 她還是眼睛瞪的大大的

可能我媽少生了一條筋給我

921的時候我住20樓 我睡死
是我媽把我叫起來塞進衣櫃的

結果六月升半碼….

說好的心態打擊呢

於是發酵的效果就沒那麼理想

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上半年不管是報我上網還沒上網的物件

多半抗性都極高

我連出門去看都不願意

即便還有一間就在我住的社區

好不容易有我感興趣的物件

不是那種靠北天價就是一下再見掰掰

差不多都接近30萬成交的物件

開58跟你說要賣50 是不是該祝他幸福

中間也有看到一個學區比我這好一點的

我願意去追價 自願創社區最高單
（父母錢最好賺了）

還輸掉…..

不然就是跟你約好小房間放你鴿子

一直到下半年開始有些正常點的物件

就是我至少願意出門去看

這些不掛高價的話 去化速度大概短則兩週 慢則一個月（比實登高一點而已 現在當買家好卑微）

所以基本上外網的案子 不是被嫌棄就是沒談下來的

而一旦上外網就會被其他家仲介開發

然後我又要回答一輪 已斡敗 或者那個很爛

但也因為市場交易量少跟升息帶來即便是只有一點點的發酵 都會影響賣家意願

尤其是真心想賣的賣家（不管是缺錢還是心態上）

我預計今年下半年到明年上半年會比較好談

因為久了大家就麻木了 利率也不太動
（小道消息明年會降息）

現下就是 正常物件開始出籠 但去化速度很快

但可以找找那些比較急的賣家去談談看

PS 下新莊低於15坪套房的貸款條件變鬆了
捷運十分內願意七成或超過六成的都有

我的經驗小套房找 永豐 富邦 玉山 兆豐 會比較好談

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這次想聊聊有趣的出價

人生如戲 大家或多或少都有在演的時候

有時候會遇到仲介跟我說哪一間 多少就賣

這時候當然是會去驗證這個數字

如果是很靠北高 我都會祝他幸福

當然中間遇過三月才賣930 七月同格局樓下要賣1100 我當然不理 結果現在聽說破千賣掉

我就算沒有談成也會做賽後檢討跟驗證

我是輸在哪？ 仲介有沒有騙我

所以基本上跟我比較熟的仲介後面帶看都不太介紹 小房間也不拉價 成交行情也不唬爛

大部分在喇賽跟房子無關的閒聊

因為我對數字很敏感 絕對會查到底

所以多少就賣這個如果我判斷為真

我就會去評估 這個價格投報有沒有大於3.5

槓桿後依照貸款成數可以弄成5-10不含增值

如果是接近3.5但不到的時候

評估有沒有其他誘因讓我願意去接受這樣的投報

所以你說增值件出租投保差

阿不是廢話 人家增值空間擺在那

翻修 置產 增值 出租 拜託這基本的分類不要什麼優點你都要 什麼缺點都沒有

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分享幾個有拿下的例子（沒拿下就難說）

案例一

一家專約銷售方跟我說不用看了

開發方那邊有人達底500

另外一家仲介說還沒簽

算算我就直接510

在小房間我看到專約那間銷售方打來我就知道成了

案例二

仲介說520會成交

他隔壁隔壁就賣520

我算一算是500大概3.5總投報

就卡在500最後有成

事後諸葛是爸媽買兒子名字

12月簽約拼年底成交就可以加上來年有兩年的贈與額

案例3

專約配案的仲介那邊有人出到575

專約仲介跟我說屋主底價570（含仲介費）

我猜他們沒全泡只能分回四成

575-570+575*0.02的四成

差不多是66000

所以我下578含仲介費（我就78）

這樣全泡除了賣方那邊仲介費 我這個80000大於66000 然後就成了

案例4

仲介回報610必賣 因為同樓層賣610實登剛出

我下570 屋主原本約週四

結果臨時跟我改時間到週六

改完時間不到半小時

另外一家仲介就報我同樣案子

我直接回已下斡 週六談

結果週六上午 這家仲介希望我可以由他那邊去談

我就知道這個屋主真心要賣

只是希望多周旋幾間仲介看能不能更高價

所以我就又在原本那家仲介的小房間慢慢耗

https://i.imgur.com/KH7oIAy.jpg

我還跟仲介說 還有六集可以看

我很閒….

最後成交了

果然我簽約完大概五點

另一家仲介5:14問我是不是成交了

綜觀以上

這算是彼此的資訊戰

拜託 百萬上千萬的交易 好好做功課
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以下是個人碎碎念

撇除去年大部分時間花在弄自己的組合小屋

https://i.imgur.com/i7j8fXa.jpg

今年真的是有錢也很想買房

雖然四月知道老婆懷孕曾經陷入迷茫

但最後還是覺得 那就去賺更多的錢吧

之前有一次無聊看到這個算命

https://i.imgur.com/N6GSPYv.jpg

我都說 好喔 七殺 有七間房子就很殺

於是踏上尋覓第七間的旅程

結果某一次遇到另一個算命說

我的時辰不對 因為我是52分出生的

我一直自己進位到下一個時辰
（雖然有一派說法是最後一刻 就是15分內就該進位）

用了原本該屬於我的時辰在跑一次

https://i.imgur.com/zLO00Mm.jpg

我應該半個房蟲命吧

雖然不知道未來會有什麼更大變數

但我也沒買很貴

而且總投報基本上都是在3.5-4之間

不槓桿都不會輸 何況我一定槓桿

初心不改 盈虧自負

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣)

套房 我只有自住的是兩房 其他七間都套房

乾 歐帝我是被幹掉的 你老師勒 那間我很喜歡 我是下680 應該這個月實登會出來 我想死個明明白白

前幾年時常有人這樣說 不過謹遵哥的教誨 雪崩的聲音不敢忘記

9樓報我三個物件過 但都凶宅附近有夠夭壽 現在是 5 7 8 10 11 12 13 15

真的應該直接end

講幹話我專業

今天買的是世界花園啦

我剛剛就是發文到一半被孕婦下聖旨 現在人在碧潭的餐廳 生一個就體會到為什麼現在人不想生了

※ 編輯: s26492755 (101.12.29.96 臺灣), 08/06/2022 21:43:56

認真講 就是彼此不同仲介的資訊讓我踩在能成交但又不用追價的點 當然這些還有一些細節可以補充 不過那些出價方式我覺得應該是超過新手等級了 需要有些經驗才知道我如何去判斷 而不是老是在那邊出芭樂斡或當盤子

※ 編輯: s26492755 (101.12.29.96 臺灣), 08/06/2022 21:49:27

真的 我之前還半夜帶他中壢吃芒果冰 還曾經新莊跑去A9買酸辣粉 油錢都比那碗粉貴

※ 編輯: s26492755 (101.12.29.96 臺灣), 08/06/2022 21:59:39

阿災 我的認知是地震要去開門省得卡住 那時候我是被塞進衣櫃 國小的事

※ 編輯: s26492755 (101.12.29.96 臺灣), 08/06/2022 22:12:03

真的 現在當個開心又愛廢話的房蟲

我反而覺得現在鬆綁了耶 以前問 六成頂天

https://i.imgur.com/FYDgnv1.jpg

https://i.imgur.com/G7g0oYL.jpg

我原本有一間兆豐貸六成 結果我打去原分行問 他說我的捷運十分內可以突破六成 最後我是75 成 但我有兩個條件 一個是銀行vip 一個是聯徵分數要符合特定區間 這部分今年我是滿分800

一房一廳 剛好過15坪一點點 妥妥的八成物件 可是 歐帝吵到目前沒管委會

那個小道消息我都是參考用啦 你看五月升一碼也沒中 所以我才說 不槓桿就是3.5都贏利息了 何況我一定槓桿的啊 銀行都敢借錢給我了

在下鹹豬手

就是有兩間50的 一直想嘴我抬價

這個我乾媽曾經想買 說真的 買櫻花不如買歐帝

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 00:13:23

會 總投報只是好解釋 這個現金投報才是對我們最真實的獲利 所以我的5-10是現金投報 要扣掉很多成本的結果 而且我每年會算一次 因為隨著本利和的本金投入 你的投報會慢慢下降 時機到了就是轉增貸reset投報 殺豬公拿錢再買一間的概念

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 00:38:15

難啦 你看重劃區那些增值件的租金.. 然後你增值件看出租件增值會很想笑 這就是投資工具不同的選擇 基金股票虛擬貨幣 能賺錢的就是真理

我目前八戶 六間有貸款 你那個限制是購屋貸款

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 00:53:47

每間不同 大多是放100-300萬 可以是外幣可以是基金等投資商品 總之是折合新台幣的價值去估算 有的則是看貢獻值 正常就是錢有放那間銀行或那間分行 或者有跟他們買投資商品

這間還在思考 也有可能是全現金來刷我負債比 目前有購物貸款也有一般貸款 一般人問我回答的其實是我所有的貸款結果平均 我有時也會視情況去做債務整合 對我這種貸款很常「搬家」的人來說 最後看的都是整體 貸款分開每間掛跟集中掛某幾間條件會不太一樣 這個要講就要廢話很多了

這個是其中一種做法 話說我貸款出來有去買基金去掛銀行保vip資格 類似沈默成本的概念

其實我加減看看的啦 最後還不是買了第八間

https://moptt.tw/p/home-sale.M.1638783254.A.169

其實有分享

近期來說可以了 比實登低不好遇到也不好談

太久了 忘了 抱歉

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 11:15:02

別這麼說 大家互相討論 看有沒有沒注意到的地方 或是哪邊能做的更好 從2012開始就是不停的看跟調整 像我以前在汐止跟新莊也不太一樣 套房不管是在轉手跟貸款也跟以前不同 所以隨時接觸市場 才可以瞭解市場的變化 以及在地市場跟別的地方有著怎樣的差異 話說我覺得那種說全台灣都很懂的 我會當他是騙子 以新莊來說 上下新莊能做的物件跟選擇就不太一樣

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 11:21:01

加上汐止的其實不只啦 如果說畢業次數的話 只是到新莊後只進不出 然後剛好上次版友提的戳到我笑點 哈哈哈哈 如果說自住房的話 就只有一次了

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 11:25:01

29》43 那筆持有近八年 這個條件我覺得是不難啦 我自己住的六年33》45 45銀行鑑價我去貸款 我沒賣 Amax什麼狀況就幾乎人盡皆知了 板上也有板友分享買東村沒啥漲的

板上之前一個買女人香好像480吧 結果2019賣450 從此變成新莊黑的也有 所以我覺得買賣時間點也很重要

所以您重要靠的是買賣價差 我現在做的是長期收租 路線不同 選擇也會不一樣 東村推我案的仲介至少10來個 我就不會買東村

也有人賺錢的啊 所以還是取決於你選擇的時間點跟想做的方式

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 12:03:52

這幾年很多社區都在漲 包含殺媽媽的仙境 前福地第一排的伊吉邦 有人進去頂樓跳樓的龍騰 史稱 群魔亂舞 女人香凶宅旁的也漲 所以我做的是把眼光放遠還要有競爭力的

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 12:11:35

我知道啦 所以我說前福地 目前是公園 以後可能生命園區 但是我不會去那個公園 我怕很多東西陪我散步 哈哈哈哈

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 12:17:20

我大雪崩哥的字字句句點滴在心

不是說好先賣暖爐供多多們瑟瑟發抖時可以取暖 我還幫你想好配套可以送哨子給多多吹 哨壯膽

你這個跟首購迷思一樣 你不管有幾戶 第一筆貸款都是收購 同理 政府規定的是購屋貸款 我名下購屋貸款就還沒三間 我覺得戶數反而影響的會是利率 我問最低2.1 自從我超過三戶後 問到的銀行都不願意給我自住利率了 即便我願意簽切結書 重點我自營商 我需要提供財產清單 所以也不能騙銀行

※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 08/07/2022 13:37:16

辛苦了 我在文章開頭加上警語 希望不要再有不喜歡看廢話的進來看到

※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 08/07/2022 13:47:15

軍公教公務員最香啦 像合庫跟彰銀 以前是我申請文件都沒資格去填寫就被拒絕了 我還做過彰銀幾年的包商勒 乾

※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 08/07/2022 13:55:18

我只知道掛的項目有差 名字還是分類要問從業人員 像我以前的長這樣

https://i.imgur.com/RYvRsw5.jpg

我要再進去聯徵看的話要等明年

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 14:13:58

點進來再出去可以鍛鍊手指頭 多運動有益身心健康

兄弟 這叫已知用火 如果要這樣貸款 一樣建議你根據手上的物件找喜歡該物件的銀行 像老屋找國泰 小套找富邦 永豐 轉貸找台新 利率找兆豐

好啦 我承認我也有這種希望 哈哈哈 不過我比較壞 不是因為公安

※ 編輯: s26492755 (220.134.12.34 臺灣), 08/07/2022 16:57:04

玉山不是妹紙嗎...... 其實我也聽說玉山對小套不錯 但這次問完富邦 永豐覺得可以了 之前玉山有個業務跟我是說他們企業貸款很強 可是我沒401直接掰掰

※ 編輯: s26492755 (49.216.19.90 臺灣), 08/07/2022 18:45:57

571成交 為什麼要加這個一萬要搭配很多廢話了

※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 08/07/2022 20:08:59

那是指對方 對方實際出資者為爸媽 兒子只是掛人頭 我500買下 對方完稅後應該剩4xx 可是這4xx的現金會是匯給登記人兒子 兒子要合法又簡單的返還錢給父母 就是分兩年贈與 每年都有贈與額 我能夠在12月底完成交易（因為直接現金） 這是讓他們退20不要堅持520的原因之一

※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 08/07/2022 22:17:23

不同唷 同家銀行也會因為水位或控利而有不同的條件 其實就是當下問誰好就跟誰 都不好就過段時間在問 其實貸款業務都還蠻積極打過來的 誰開的條件讓我心動 我就會去跑跑看 下來前我會算甜蜜點 譬如年限20 25 30 跟利率 還有轉增貸需要搬家成本 像是銀行端會有類似開辦費 代書會有一些設定費 地政有些規費 然後貸款可能還會有違約金 一般公股綁兩年 私人綁三年 每年會有不同%的違約金 接著我的資產要如何配置能增加獲利 這個其實要廢話更久 你找貸款業務問問看 他們應該能解釋的更專業

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/07/2022 23:21:48

這個銀行在核貸條件的時候會拉你聯徵 有的放款時還會再拉一次 所以銀行本來就會知道 就算你隱瞞也沒用 銀行比較會在意的是你購屋貸款有幾筆 跟你有沒有辦法還款

※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 08/08/2022 00:20:48

抓到了 沒認真數畢業次數轟 是八間 都在我個人名下 我只有農地放老婆名下

※ 編輯: s26492755 (101.10.9.181 臺灣), 08/08/2022 20:36:46