[閒聊] 土建融:銀行VS建商

只是一些讀書心得
寫這個不知道會不會太無聊沒人要看
如果寫太淺 請大家多包涵

"土建融VS建商VS銀行"

1。什麼是土建融?
當一個建商想蓋一個新建案，第一步要先買土地，然後設計建物。
土地的貸款就是土融。建物的貸款就是建融。

2。銀行如何評估土建融?
土地比較單純，買價X成數=可貸款
建物因為還沒蓋起來，根本沒有擔保品。所以可貸成數通常會低於土地。
建商會先提出興建計畫書:
根據建蔽率+容積率，設計出房子樣貌，總樓板面積大約=樓層數X單層坪數
然後總工程款=每坪造價X總樓板面積
造價由建商評估，看建材的高級程度決定。
銀行根據興建計畫，評估總工程款是否合理。
如果合理就會核貸一定成數。可能是五成到七成，要看建商過往的條件
例如建商過去建案銷售狀況，附近其他建案的單價，建商老闆個人財力等等。

總工程款=建築融資+自籌款
因為怕建商倒帳，所以自籌款不能太低，有些還會要求建商先存入特定戶頭。

3。土建融如何撥款?

土融比較簡單，地買了就可以拿去貸款。
但建融比較複雜。如同前述，銀行也很害怕建商拿了錢就跑
所以建融不能一次全撥，而是分次撥。
但要怎麼分次撥，也是有學問的。

所以就要談到另一個角色: 建經公司。

建經公司全名” 建築經理公司”，在建融過程，擔任信託的功能。
建經公司通常是某銀行的子公司，因為我國規定只有銀行能成立建經公司。
所以大多數銀行都會成立自己的建經公司去承做銀行接回來的房貸案。
你會看到很多跟銀行同名的，例如橘子銀行VS橘子建經，老虎銀行VS小虎建經
當然建經也不只能承接母行，當然也可承作他行的建經業務，
因為不是每家銀行都有成立建經公司。

那建經公司又扮演什麼功能呢?
一個建案在建商買到土地，提出興建計畫，也找到銀行願意核貸之後，
接著就是申請建照+排時間開工。

銀行核貸的同時，通常也會要求建商要加入信託。這樣對銀行的債權才有保障

信託分為兩種，一種是不動產開發信託(以下簡稱全案信託)，一種是價金信託(以下簡稱簡易信託)。

「不動產開發信託」：建商或起造人將信託財產(包括建案土地及興建資金)信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。又興建資金包括銀行融資、建商自有資金、買方所繳自備款，並應依工程進度『專款專用』。。
「價金信託」：信託財產只有購屋者支付的價金。(擷取網路介紹)

後者只保管買方繳款，前者還保管了建融+自籌款。
所以下列只討論不動產開發信託(全案信託)

銀行有放款部+信託部:前者負責核貸，後者則處理信託事項

當建商與信託部簽約完成信託，就會有兩個變化
1. 土地會信託到橘子銀行名下，土地謄本顯示:橘子銀行
2. 建物:變更起造人，由老虎建設-->橘子建經

PS。一般建案外牆都會有一塊綠色牌子:上面有起造人，設計人，監造人，承造人
都是不同的角色功能，下次大家經過工地可以注意。

當起造人正式變更為”橘子建經”，那代表建商接下來所有的行為都要受到監督。
所有的公文跟對外文件，都必須送到建經公司蓋章，才有效力。

另外建經公司的重要功能也在於撥款+查核。

建經就像是銀行的外包單位，幫忙跑腿，跟實際現場掌控，讓銀行的承辦
不用親自去工地。
就像是一個三角關係圖:
業主:包含了建商(建設公司)發包給營造(現場工務所)
銀行:包含了放款部+信託部
建經:包含了業務+工程+財務

建經也像是一個第三方單位，查核了建案進度，把報告呈送銀行端，
銀行端才能放心的撥款。

--

謝謝i大指正 查詢後發現是舊法規 建經公司管理辦法第五條（1986） 建築經理公司應有銀行參與投資，其投資總額不得低於實收股本百分之三 十，每一銀行以投資一家建築經理公司為限。 前項銀行投資應經財政部核准。財政部於核准銀行投資建築經理公司時， 應洽商內政部意見後辦理。 我前面說法錯了，是一定要有銀行部分投資， 所以僑馥當時， 是華僑銀行投資。 但建經法規廢止了 （註：2003年1月1日行政程序法施行後，建經業原管理辦法失效，在新法規 「建築經理 業管理條例」未通過施行前，建經公司之成立與管理依公司法規定辦理。】） 所以現在是不需要銀行投資也可以成立了嗎？好奇。