Re: [閒聊] 土建融:銀行VS建商

續前篇:主題有點差異所以分兩篇

建經處理 "建融撥款”的完整流程

1.建經業務開發-->簽約： 雙方談妥信託費用(通常是萬分之X到萬分之X不等)
2.銀行信託部與建商簽約(不動產信託契約)-->土地信託到銀行名下(呈現於土地謄本)
https://i.imgur.com/NgA3R30.jpg

3.建經工程部開始介入：
變更起造人前：簡易查核。
變更起造人後：正式查核。
(起造人變更： 為預防建商藉故中途停工或外來因素致無法繼續興建或建物產權糾紛等情事，對於基地辦妥信託移轉登記之工案，受託人會要求委託人併同建造執照起造人名義變更為受託人之名義或其他管理者之名義，此即所謂的起造人信託。)

4.所有工程進度查核會持續到”使用執照取得”。
使照取得後土建融就要結清，建經角色退場。

建照VS使照的差別：
建照是開頭 ： 建築法第五十四條：起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內申報開工，起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因申請展期，但展期不得超過三個月，逾期執照作廢。

使照是結尾：
根據內政部的預售屋買賣定型化契約規定，建商在領到使用執照的 6 個月內，
通知買家進行交屋。
(領到使照不代表可以交屋，因為只要完成主體工程以及部分指定項目，
就能夠核發使用執照哦！因此取得使用執照時，工程進度通常只有 70% ~ 80% 而已，
而且自來水、電、瓦斯等管線，也要等到取得使用執照後，才可以開始施工，
所以要真正能住進去，還必須要一段時間。)網路擷取

接下來做比較詳細的說明：
建經有幾個主要功能” A：用印 B：工程進度查核 C：代建商請款

先從簡單的說起：
A：用印
如前所述，” 起造人正式變更為橘子建經”，那代表建商接下來所有的行為都要受到
監督。所有的公文跟對外文件，都必須送到建經公司蓋章，才有效力。”

建經擔任起造人只是名義上，所有實際工作還是建商規畫執行。
建商的申請書(包含各種管線開挖申請、樓板勘驗、對政府公文)
都要送到建經(名義起造人)用印。

大部分的用印都只需要建經這一關。
但遇到”變更設計”就比較特別，有兩個部分值得一提：

有很多情況，建築師會變更設計，基本上銀行完全不干涉
但是唯一要注意” 總樓地板面積變更”。
因為前面提到，建融計算(總工程款)=單坪造價X總樓地板面積
所以，總樓地板面積如果減少，核貸金額也要按照比例減少，這對銀行稽核很重要。
(面積增加就沒差)

另外一點是，變更設計，政府要求附上”土地權同意書”。
(法規： 變更後起造人與土地所有權人不同時需另附，”土地使用權同意書”)
前提到，土地已經信託給銀行，所以土同書就必須另外送請母行用印。
流程就會拖比較久。九成的用印都很單純。

再來進入重點介紹： 建經如何工程查核???

1.銀行的核貸成果，會呈現在一份所謂的”批覆書”，
裡面包含核貸的利率，成數額度等等條件，
更重要的是，也包含一份”進度融資撥付預計表”。

撥付預計表：由銀行跟建商雙方討論後制定，
會把整個工程切分成許多工程進度(節點)，設定%數，
之後每達到一個節點就可以照比例撥款。

例如切成25個節點，但並不是每個節點就4%，而是看單一進度的重要性。
工程通常分三大階段：基礎工程+結構工程+裝飾工程，比例為3：3：4

基礎前期工程：例如擋土工程完成(土方開挖OR連續壁OR導溝OR預壘樁等等)
結構工程：樓板完成(底板OR頂板OR FL版等等)
裝飾後期工程：內飾工程(打底粉刷)、外飾工程(貼磚石材)、水電工程、使照申請、使照取得、景觀工程、無障礙設施

例如： 總工程金額1億，建融核貸五成(動撥5000萬)，一樓板完成4%
則一樓版完成可撥附200萬。

2.建經的實地工程查核

“建經公司需派員至建案現場工程查核。”
這句話簡單說就是，要派一個人去工地拍照，看他們做到哪裡。

因為過去有很多案例，建商會唬爛，沒開工說有開工，用不同樓層充數，
建商為何要騙? 其實就是想快點拿到建融的錢。
如果查核不實，會害到銀行出大包。

所以為了避免，都要派人確實去現場看。
流程是這樣的：

建商進度完成，會通知建經：你好，我們一樓版做好了，請你們來拍照。
建經就會訂好日期去拍照。

拍照回來出報告給銀行放款部&銀行信託部&建商。
報告內容要能讓銀行確認，真的有做到，銀行才敢撥一樓版的款。
所以報告內容會包含：進度表+撥付表+現場照片。

另一個也很重要的是建管處勘驗報告，這個就是替建商掛保證。
勘驗報告可以在市政府網站查到(隨時更新)，一併列印加入報告中。

請款書(內含工程查核報告)經財務審核後，就會送交銀行，
建商還必須提供”對應金額的發票”，通常是營造提供，
以茲證明，確實有這些花費，
例如上述<一樓板完成4%>撥200萬，但實際佔工程費用是400萬，
那建商就要提出400萬的營造發票佐證，而且項目要合理對應。

所以完整的請款書包含:
建案簡歷+工程進度(含照片)+最新建照(含變更起造人+變更設計過程)+最新勘驗紀錄
+請款明細+撥付表+營造發票

流程如下：
建商通知查核-->建經實地查核-->銀行收到查核報告-->撥款（當期請款節點）

等到使照取得，土建融結案，土地信託也會轉回給業主，
建經公司的任務結束，就功成身退了。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.244.146 (臺灣) ※ 編輯: rabinson (180.217.244.146 臺灣), 12/18/2022 12:39:59

糟糕太冷門沒人看，哈哈！

※ 編輯: rabinson (1.200.39.170 臺灣), 12/18/2022 13:51:38