Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量
※ 引述《ab111122 ()》之銘言：
: 回到原命題:
: 房貸1000萬，固定利率1.3%，20年期，本息攤還，目前有資金100萬，是否要提前償還?: 當我們考慮還與不還哪種比較划算
: 其實在比較下列的方式看哪一個還得少
: (一百萬利潤產生方式為最保守無風險的定存)
: 不還: 1000萬的房貸總額 - 100萬現金 - 100萬產生的利潤
: vs
: 還: (1000-100萬)的房貸總額 - 提前償還每月現金流產生的利潤
: 只要 不還的總額 > 還的總額，就表示提前償還是比較有效益的
: 也就是下列這個式子必須要成立
: 1000萬房貸 - 100萬 - 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 - 每月現金流利潤
: 讓我們來拆解這個式子
: 1000萬房貸 - 100萬 - 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 - 每月現金流利潤
: (11361661) (172764) (10225495)
: 加減乘除移動式子可以得到
: => 每月現金流利潤 > 36598
: => 36598 = 一百萬定存利潤 - 省下的利息錢
ab大，您的算式並不正確
左式用100萬連續20年定存累積利息得到172764
右式也應該用連續20年累積現金流才對啊，怎麼變成每月現金流利潤呢?
這可是差了240倍啊!
正確的算式是
1000萬房貸20年本利和 - 100萬現金 - (100萬的20年累積定存利潤)
與
900萬的房貸- (每月少繳40000元，連續20年累積的現金流利潤)
作比較
你把20年累積現金流利潤替換成每月現金流利潤，當然會得到錯誤的結論啊
如前文所述，提前還100萬房貸，每月少繳4000元，20年少繳96萬
算出20年累積現金流利潤至少為96萬
(為計算方便，假設每月將省下的4000元全部存在床底下，實際上會放銀行或花掉)
96萬明顯大於36598
所以優先還款 勝過 拿去定存
若我的理解不正確，請指教。
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我的每月現金流利潤其實就是累積的整個20年度
資金一百萬，拿去償還後，又有96萬的本利和
等於用100萬賺了196萬，這樣計算是不對的
先繳了100萬 最後只少還96萬? 然後到底是4000還是40000
你要不要先校對一下文章內容 不然看得好累...
ab大，你何不再列一次算式，不要去算每月現金流，只算
20年後的總資產
我就只問，20年後，兩種方法，分別付出多少新台幣給銀行
以及讀者最後得到一間房子以及多少新台幣?
絕對是提早還款遠大於把錢拿去定存啦，但把錢做投資就是
風險自行評估
提早還款其實就等於當下房貸利率的報酬，雖說圖表上看起
來在前期利息繳很多，但也是因為前期本金大造成的，有空
我打一篇文章解釋。每期的繳款費用就是當下房貸餘額乘上
房貸利率/12。
更正 每期的繳款利息
本金固定攤還法
房貸總額/貸款基期=房貸每月應還本金
房貸總額-房貸月繳=房貸餘額
房貸餘額 x 貸款利率 /12 = 當月應繳息
月繳=每月固定應還 + 當月應繳息
是的，所以如果你拿每個月付款金額去比利息，會有後期利
息佔比越來越少的錯覺。但其實利息就是剩餘貸款乘上利率/
12這麼簡單
題目是本息固定攤唷
一樣結果，償還當下的報酬就是貸款的利率
(應a大要求刪除此推文)
Y大麻煩您幫個忙刪一下推文，
slchao大大有在另一篇回覆您提出的問題
謝謝您，看見有人正在回覆就不佔版面了
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A大您好, 對於是否優先償還的議題，您的結論是屬於下列1的人 1. 提前償還100萬資金，將每月的現金流作定存(或其他方式) 2. 將一百萬拿去定存 3. 提前償還100萬，然後什麼都不做![Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2020/06/living-room-2732939_1920.jpg "Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量")
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我蠻認同Ab大大的結論 這呼應了這個版存在的價值: "理財理財，你不理財，財就不理你了" Ab大的三個方式，很顯然就是有針對自己的錢或是現金流有做一定的規劃才有辦法省 下一些錢或是賺到一些錢。 還有一種獲得更少的情況:拿到一百萬，不償還貸款也甚麼都不做的人。10
原題目怎麼看怎麼奇怪，所以修改了幾個字還請見諒 假設房貸餘額為1000萬，利率1.3%（假設為固定）， 剩餘房貸繳期為20年， 本息攤還，目前有資金100萬，是否要提前償還? 當我們考慮還與不還哪種比較划算，以下恕刪3
個人認為1.的建議是錯的 如果把100萬提前還款，每月省下4000元，等於每年省下48000元 有省就是賺，先不論每月這4000元是要存起來還是要花掉，你的現金流就是多了4000元 如果把100萬拿去定存，一年只能產生8000元的現金流 48000 - 8000 = 400008
Y板友你好, 對於將多餘資金是否拿去投資的結論，我很認同。 但是前面這一段的比較方式是不正確的 : 如果把100萬提前還款，每月省下4000元，等於每年省下48000元 : 有省就是賺，先不論每月這4000元是要存起來還是要花掉，你的現金流就是多了4000元![Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量](https://i.imgur.com/xxaFr3tb.jpg "Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量")
基本上會選擇提前還款的人很大機會累積一筆錢後再次選擇提前還款 文章中作者提到本金1,000萬，利率1.3%，剩餘20年 若提前還100萬省下的利息比做定存20年(0.8%)所獲的利息少36,598 但這是假設當事人從此不再提前還款且每月減少之期金不做任何處理直接擺家裡床下 (以下為佛系理財法)
本息均攤用這張試算截圖來說明 你借一個月的錢，銀行就收你一個月的利息，很公道的~~ --![Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量](https://i.imgur.com/u3X46rab.jpg "Re: [討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量")
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K板友你好, 這篇文章比較有爭議的地方在於並未考慮每期還款後的現金流 部份的板友已在推文敘述，而在另一篇文章也有特別說明這點 請參閱 以下容我說明為何在此篇文章沒有加上這個因素3
首Po之前在板上有問過關於儲蓄險和手上有閒錢要投資還是還貸 經各方高手指點以後，也算是確定了短期的目標 不過今天看到這篇文，又有了點疑惑，故再上來請教 如這篇文所講，大部分的信貸、房貸都是走本息攤還的方式![[討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量](https://ibw.bwnet.com.tw/ac_gallery/2020/06/8f54df99-7ba5-6cd4-45dd-99db0e5b3060_800.jpg "[討論] 關於房貸或信貸是否提前償還的考量")
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[請益] 房貸寬限期買ETF為何比較划算?小弟預售即將交屋 因看到不少投資理財節目及身邊友人都推薦初期幾年使用寬限期 將頭幾年現金定期定額投入ETF較划算 其理念是房貸利率目前近2%，ETF保守效益約有5% 但我怎麼算，房貸本金的利息都不太可能被小額的ETF利潤蓋過5
Re: [閒聊] 要怎麼下定決心買房1800萬的新房，買起來有沒有壓力呢？ 頭期款 = 1800*20% = 360（OK） 房貸1440萬，算1.5%貸30年，每月本利和58,000，約佔月收的20% 就算你的薪資結構是月現金流較少 一次才拿一大筆獎金的 這也不算有壓力 用房貸所得比來看是5左右 在全台灣來講也算低 簡單來說買房沒啥壓力3
[問題] 換屋房貸試算，這樣正確嗎？因為數學很差，冒昧來請教各位算法是否有誤 因為需要換房，會先買再賣 考量的資金成本如下，請指教是否有誤 1. 假設新屋貸款1000萬 寬限期兩年 年利率1.35% 房貸30年 我用房貸試算軟體去算 得到 前兩年只付息 112502
Re: [請益] 先理財還是理債？代換成實際數字就很清楚了 (不要被%影響) 兩筆信貸，每個月本利還款粗估各1萬 房貸1.31%，對比你說的月收4萬 粗估是30年房貸，每月還款8000~150002
Re: [請益] 是否該揹兩間房貸信貸沒有帶報酬的用途的話先全還掉， 房貸是大多數人能辦到最讚的貸款之一。 而信貸沒有在獲利或轉為資產的話比現金還不如。 房貸兩間初步看來無妨。 第二間房貸 1.77 萬/月，假如確實可以租 2 萬/月，即使空租率 10% 也可以自償。