[心得] 台中半自建全新透套分享

MrEric 發表於 2024/6/3 下午11:36:52

看板home-sale標題[心得] 台中半自建全新透套分享作者

MrEric

(Hey)時間Jun 3 23:36:52 2024推噓54 推:54 噓:0 →:22

PTT評價

過去十年一直在做兩房三房出租買賣

價差型的物件也累積了一定資產

因有朋友一直在做自地自建透套

看起來很好賺現金流很猛

所以從兩年前開始嘗試尋找適合的標的

這個房子是雙拼合建地主持有另一半

一開始很擔心沒電梯不好租

生活機能普通不好租

大雅平均套房租金低（7-11k)

但又想實現自己的一些想法

（例如室內擺設不靠裝潢）

加上是全新所以就捏了直上

之所以說”半自建”

是我從地主蓋到大約三樓結構體接手

優缺點等等說明

先講結論

1. 物件資訊：地點在大雅靠近中科

地坪39 建坪71 增建約10坪

沒有電梯五樓透天筏式基礎

（9個房間 7間套房+ 1間兩房）

半完工照
https://i.imgur.com/zxtL5m9.jpeg

完工照
https://i.imgur.com/D0D0ZLk.jpeg

2. 總成本：約2050萬

物件交易約1950萬+

所有傢俱家電加蓋約90萬

（房間冷氣冰箱洗衣機

電視淘寶ikea傢俱等）

公共空間包括一台飲水機

監控門禁系統八支攝影機

只有加蓋一間有鐵皮+木工裝潢

其他都是靠傢俱擺設

3. 投報率：因為有要求篩選租客三週才滿租

一間套房平均出租1.3萬（最低1.2 最高1.5）

坪數A型約5.8坪 B型約6.5-7坪含陽台廁所

兩房租2萬（約12坪）

算下來總價投報約6.3%

現金投報約24%

這個租金應該突破大雅區新高

再來講貸款銀行鑑價高於我的賣價

就貸八成利率地板價 2.185

寬限期三年

室內公共區域照片

https://i.imgur.com/3hyq0cC.jpeg

https://i.imgur.com/prtGT8m.jpeg

https://i.imgur.com/Sbr9p3U.jpeg

https://i.imgur.com/iSk3jVg.jpeg

https://i.imgur.com/HC3fwRD.jpeg

https://i.imgur.com/VgDi1t5.jpeg

房間照片

套房A型

https://i.imgur.com/bROaIMZ.jpeg

https://i.imgur.com/QzZ2IEk.jpeg

https://i.imgur.com/vNdsMMY.jpeg

套房b型

https://i.imgur.com/jjtFhgI.jpeg

https://i.imgur.com/IJ0n2v0.jpeg

https://i.imgur.com/z2fYFiI.jpeg

https://i.imgur.com/gIb32dd.jpeg

https://i.imgur.com/xJb33b1.jpeg

兩房

https://i.imgur.com/StQIPqD.jpeg

https://i.imgur.com/H34Gofb.jpeg

https://i.imgur.com/tBSiEHR.jpeg

心得

1. 累很累非常累因為是第一棟

沒有模組化的設計工班與相關供應鏈

所以..如果沒有心理準備

沒有高級打雜技能沒有一點diy能力

不要輕易嘗試…

2. 最大的收穫是

供應鏈管理 +施工學習與監工經驗+

純傢俱擺設低成本挑戰裝潢

包括找到對的配合工班好壞師傅

還有一些組裝傢俱工水電工

代租代管業者等

淘寶好壞賣家各種優化與嘗試錯誤

以及對於租屋市場的了解

現在年輕人租屋重視氛圍

只要新氣氛營造得好多放一點擺設小巧思

就很容易租出去

3. 因為是對地主/屋主簽的是買賣契約

好處是不怕營造跑掉如果出事

屋主要負擔違約責任

再來只要工程delay

還可以求償萬分之二一天

缺點是蓋到一半沒辦法改圖

一直很擔心沒電梯會很難出租

或是租金太低

結果沒想到隨便弄一弄租金有突破天際爽啦

以上分享

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 43.255.89.238 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: MrEric (43.255.89.238 臺灣), 06/03/2024 23:42:05 ※ 編輯: MrEric (43.255.89.238 臺灣), 06/03/2024 23:46:59

推

mobinyu06/03 23:44太強了

推

a2828z3306/03 23:45推，工程真的很麻煩，我光轉介要背書就超耗心力的

推

aq227235371206/03 23:46月租1w3，那我加錢入住新青安好惹，至少還有電梯!!!

推

iifz3206/03 23:46台中後站一堆三房都租約3萬了..

推

blargelp06/03 23:48大雅好地方

※ 編輯: MrEric (43.255.89.238 臺灣), 06/03/2024 23:57:14

推

hmsDEBBIE06/03 23:57中科不敗，恭喜出租，又累積到經驗！請問秀山苑字牌是

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hmsDEBBIE06/03 23:57淘寶訂製的嗎？超好看，求店家

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MrEric06/03 23:57私訊我給你賣家

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knives06/03 23:58嘖，大雅一個月租一萬三，真的不如加入新青安就好，還幫你

→

knives06/03 23:58付

推

hmsDEBBIE06/04 00:02樓上沒住過中科，附近透天改套超多，如果在西屯接近台

→

hmsDEBBIE06/04 00:02灣大道，1萬3月租只有5坪大的套房，就算隔音不好因為中

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hmsDEBBIE06/04 00:02科還是秒租掉，選大雅通勤時間一樣，換的是空間，相信

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hmsDEBBIE06/04 00:02真的有市場

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MrEric06/04 00:03說的也是趕快去買房不要租房！

推

roy071006/04 00:03讚哦羨慕QQ

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MrEric06/04 00:05不銹鋼加木板質感真的讚

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MrEric06/04 00:05https://i.imgur.com/2qxs7U0.jpeg

※ 編輯: MrEric (165.225.242.167 美國), 06/04/2024 00:08:58

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knives06/04 00:06租房子超過一萬真的租不如買，還在租就是那些沒上車的魯蛇

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knives06/04 00:07不就那些Zack的信徒

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knives06/04 00:07我說的是單人平均一萬

推

backpacker1806/04 00:14光用看的就很累

推

iifz3206/04 00:15買二手用新青安租五年的概念都超划算

推

jwzkp06/04 00:18這樣蓋71+10坪，建物造價成本要多少?

地主2020簽的約營造一坪報12萬多蓋到後面唉唉叫越蓋賺越少最後可能打平或小虧

推

darkdogoblin06/04 00:19出租一樣適用新治百病

推

prichman06/04 00:27地坪39 只蓋71是不是少了點

推

tsaosh06/04 00:27讚。我也要蓋

推

digging06/04 00:37能否請益扣除營造成本，裝潢單價大概花了多少呢? 感恩

推

zzz5012606/04 00:48超強

→

MrEric06/04 00:49沒有裝潢一間的傢俱家電成本大概6萬多

推

tesla59506/04 00:50推好厲害

推

FlynnZhang06/04 01:02讚讚讚

※ 編輯: MrEric (165.225.242.164 美國), 06/04/2024 01:18:18

推

blue82011706/04 01:19推

推

ming556606/04 01:34五樓爬一下樓梯還好啦

推

becometoo06/04 02:46美感很好！我有兩張跟你一樣的椅子XD

推

aaa93132406/04 03:56很強…

推

asdf15900006/04 06:39推

推

kwinner06/04 06:40很強

推

penguine3306/04 07:07強

推

blacktom06/04 07:40太強了…

推

lversonYA06/04 07:43請問租約有公證還是報稅嗎，想跟著嘗試看看

→

MrEric06/04 07:58有喔都合法程序也給租屋補助

推

fukku10006/04 08:06推這個好強租金真的嚇人

推

louisxxiii06/04 08:32成本比想像中多推分享

推

bjqs082706/04 08:462000萬房月租11萬投報真香

推

CIIIO06/04 08:49漂亮

推

momomom06/04 08:53那個鞋櫃是ikea的嗎?

鞋櫃是鐵製的可以上鎖重點是15公分厚淘寶搜尋薄鞋櫃

→

momomom06/04 08:54我也想要字牌訂製賣家資訊謝謝您

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chiachichen06/04 08:56月租11萬這樣算是15年回本嗎？

推

gm325206/04 08:58一間六萬多超強

推

ttt138706/04 09:01老哥，叫你第一名。

推

mizlove06/04 09:06蓋這樣才2000萬太便宜了吧

推

momomom06/04 09:08蓋這樣兩千萬超便宜賺到了

推

NicholasTse306/04 09:45投報太高了吧太扯了

推

seanlydia06/04 10:01請問貸款是蓋好才貸的嗎，跟屋主合資是建物而已嗎

→

seanlydia06/04 10:01？

使用執照過後開始申請貸款跟地主土地和建物所有權都分開只是是同一個營造一起蓋

推

diedieway06/04 10:05蠻好奇到處都有在蓋投套，市場竟然還沒飽和

→

catfixdog06/04 10:11慎防馬桶下水道堵住

謝謝提醒當初設計規劃就考慮多套房的使用包括進排水包括電路一層兩間每間獨立迴路50A

推

uvuv06/04 10:17美感很好

推

kyukyu06/04 10:19

→

abyssa106/04 10:31透套有段時間很少少子化初期大家不蓋然後會折舊

→

abyssa106/04 10:32新的一直有需求舊的會慢慢退出市場像飯店也是一直蓋

同意這樣的看法感覺套房的折舊會特別高比兩房三房來得高

推

johntu06/04 11:12蓋這樣才2000萬好划算

推

handsometai06/04 11:34室內很有質感，我會想租的那種

推

morrishh06/04 11:40不錯加油接下來就是繳稅的問題而已...

m大先衝租金再衝價差… 繳稅之後再想了

推

tomroy06/04 11:49好強滿漂亮的

推

plcc12206/04 12:08好猛

推

LonyIce06/04 12:23想知道淘寶傢俱店名

推

cpu280006/04 12:43太強大了

太多人問招牌廠家搜尋淘寶精誠標局傢俱請大家以圖搜圖在淘寶上尋找即可

※ 編輯: MrEric (50.202.30.7 美國), 06/04/2024 13:10:10

推

flame198306/04 13:13花13000在台中大雅住套房也太盤

→

flame198306/04 13:14我南屯二房17坪才租15000 感覺我太佛心了

推

ups06/04 13:26超強

推

hololive45P06/04 13:42好屌，不過感覺好像沒啥賺頭

推

bigwhite32706/04 21:08好讚但中科新手好像還是會選東海這側租欸

推

kobe74110706/05 02:36強爆了

推

soulknight06/05 10:06大推

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