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Re: [請益]這樣的薪水買房會太緊嗎

看板home-sale標題Re: [請益]這樣的薪水買房會太緊嗎作者
kiwigirl
(開心就好)
時間推噓14 推:15 噓:1 →:25

因為有一些版友來信股勵,讓玻璃心又情緒化的我得到溫暖 XD 所以再多分享一些細節


我用我最熟悉的1000萬左右的出租件,來做類比。 我買總價1000,自備200,房貸800,大概可出租23000-25000元,投資總所得為:租金-房貸利息+房價上漲每年3%

3%也是平均,這中間經歷了2008大漲,2014-2019低谷,2022又大漲


所以一年的獲利金額大概是 (24000-13000)*12個月+ 30萬(1000萬的3%) =43萬

因為有人提到稅費,那這邊就先扣個3萬當做各式雜費

這算式的關鍵是,只有利息是真的支出,而償還的本金會存在房子裡,所以,雖然不一定有正的現金流,但租金扣利息,就是實質所得。

這樣的年報酬率,就是40萬/本金200萬,有20%

當然這20%是單利計算,如果要算複利,就是你賺到的這40萬,要再投入市場,去買下一間

這也是我們會一直買房的理由,因為要用複利去滾,滾個15年(要滾複利,就是一直投入市場,當然也不一定是房產市場,股票市場會賺的話也可以),你就可以退休了

但如果沒把另一半拉進來的話,速度會慢點,可能要20年。


至於如何選房,就是把幾個鎖定的區域搞熟,然後常刷591及加入50個賣房的臉書社團,每天上班通勤時,就在那邊滑物件,每一陣子就會看到好貨,必須練就“一看到好貨就識貨“, 並且約好時間看貨時,身上帶妥訂金十萬的 敏感度。

這樣你就會發現,根本不用聽酸民講什麼1000萬買不到的亂嗆之言

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rabinson02/13 00:19要持之以恆,我發現能做到的人不多。

rabinson02/13 00:19目前累積幾件呢?

DeathStarDS102/13 00:24沒頭期怎麼辦?只能存嗎?

DeathStarDS102/13 00:24只能借了

PHEj02/13 00:26推!感謝分享

johnny85388402/13 00:26少算了政府的稅收

johnny85388402/13 00:29但是也是還是不錯啦

a920250702/13 00:31推 純好奇 出租管理花的成本大約為何?

kiwigirl02/13 00:31沒錯,少算了一些雜費,但房價通膨的3%也是低估的,可以

kiwigirl02/13 00:31查一下2008-2023的漲幅就知,畢竟是觀念分享,沒有寫到

kiwigirl02/13 00:31那麼細

※ 編輯: kiwigirl (39.10.33.169 臺灣), 02/13/2024 00:33:34

duriel331302/13 00:32能不能補充一下“現在”要怎樣操作,你的做法和算法

duriel331302/13 00:32明顯是以前的。薪水正常一百出頭的人,六都買了第一

duriel331302/13 00:32戶之後,然後就沒有然後了,又限貸又算不過收支比啊

duriel331302/13 00:32。而且還沒得自住。

aa0078802/13 00:43太佛 這樣少了些人礦很不方便

d2712507502/13 00:49感謝分享

d4402080202/13 00:55推 好文,感謝原po觀念分享

jerry101902/13 01:28推,分享文

hypeng02/13 01:46有一個角度給你參考,你每年本金既然要存入那就會變成下

hypeng02/13 01:46一年的成本,所以第二年會變成40萬/200萬+那一年為了維持

hypeng02/13 01:46所有權而必須放進去房子裡的本金=最後賺幾%,除非能本利

hypeng02/13 01:46和完全自償,就是本金也完全是由房客所繳,不然報酬率就

hypeng02/13 01:46會隨著自己的錢陸續放進去本金裡,導致總成本增加,反而

hypeng02/13 01:46會降低。買房開高槓桿就是買下去那頭一年的年化單利獲利

hypeng02/13 01:46最高,非常亮眼,之後隨著本金慢慢放入,獲利降低,粗略

hypeng02/13 01:46假設一年本金自己要還/存入25萬,第二年獲利就會變40萬/

hypeng02/13 01:46成本225萬,第三年獲利變40萬/成本250萬,最後就是到結清

hypeng02/13 01:46賣出的那一天,售出價-總投入成本/時間,去推算年化報酬

hypeng02/13 01:46率。

kiwigirl02/13 01:58感謝hyp大的分享, 以本文的案例,一年還入的本金是13萬

kiwigirl02/13 01:58,可能還個幾年後,會被轉增貸出來再投入市場 XD,所以

kiwigirl02/13 01:58要精確計算年化報酬率蠻困難的,我都只算個大概 @@

feyrichard02/13 03:391000萬的3%30萬,你要怎麼拿出來利用?沒賣出根本拿

feyrichard02/13 03:39不到。

lichun122802/13 04:16好文

tfct02/13 04:48用2008大起算? 2008你才20歲吧

tfct02/13 04:48大漲

tfct02/13 04:49A了一下36歲 ㄧ下42歲??

jinso741002/13 05:27重點是要刷到1000租到40萬的物件

yihua202/13 05:37大推Kiwi大大~