Re: [請益] 租金跟不上房價的區域重劃區的未來?
其實不只重劃區
房價飆漲時期都會這樣很正常
前幾年買的高雄蛋黃區中古兩房
當年房租毛報酬率近3.2%
租給租客好幾年了
前幾年租金都沒調漲
換算現在賣價
租金毛報酬率只剩下2%左右
(已低於房貸利率)
不得已漲了近10%房租
房租報酬率也不到2.3%
扣掉利息持有成本什麼的也真的沒什麼賺
唯一好處就是買得早
實際上成本沒那麼高
續抱不難
現在租金搭配當年買價
報酬率將近3.5%了
這在房價飆漲的情況很常見
租金大多反映通膨
房價飆漲50%
但租金大概只漲10-30%
租客還是當年的
也不好意思漲太多房租
而且價差已經賺夠多
也不差這點租金
也怕租客亂搞
想撐到六年賣掉賺400萬免稅額
通常會有幾個後續可能
1. 租金繼續上漲
現在買新房出租幾乎已經無利可圖
大概就是租金繳利息
自然會減少置產族群買新房收租
出租供給減少 新房租金上升
連帶也會帶動中古屋租金
只是租金上升需要時間慢慢發酵
很多好幾年前買房的包租公
成本其實沒變動很多
有些投資客可能持有六年利用免稅額賣掉
新的買家用現價買到
整理後就會跳漲租金
因為持有成本不一樣了
2. 降息預期
長期來看 利率越來越低
因為政府是最大的揹債仔
利率過重不利於政府近一步舉債
只要降一碼0.25%
就立刻多出了0.25%的利差
對於包租公來說差距很驚人
利率若長期維持不降
租金就不太可能不繼續上升
不然算一算不划算
乾脆房子都賣掉拿去買美債還賺更多
美國政府不太可能長期維持那麼高利率
美國一降 台灣大概也是慢慢跟著降
至少不會再升了
3. 房價下跌收斂房租報酬率
這個在政府弄了一堆信用管制之下
加上新青安助攻
下跌太難了
一跌就鬆綁信用管制或加強新青安首購
既然3不太可能
那通常就是1/2為主
利率沒意外已經到了長期高點
未來大概率只降不升
房租長期來看只會上漲
一降一升
而且現在還只是復甦週期
未來大概率還是很樂觀的
未來看漲的地方
只要租金能負擔利息就不用太擔心
租金跌?利率升?機率實在太低了
只要撐得住 抱久都會漲
※ 引述《ntpuisbest》之銘言
: 小弟a7仔
: 我知道買重劃區主要是賺價差
: 成熟市區出租投報率才能跟上
: 但是ceca一直強調
: 出租投報率>利息+持有成本
: 新大樓管理費都不是很便宜
: 房屋稅也是很貴
: 我姑且算利息加持有成本是 2.5趴 好了
: 早期a7一堆人都買30w 以下 那他們的出租投報率當然還ok
: 現在的a7 一坪大概要40萬左右
: 我感覺租金也拉不上來
: 更別提有些重劃區房價更貴
: 像是 土城六十萬 新店八十萬好了
: 那樣的租金都可以在台北市中正大安
: 租到不錯的老房子了
: 有點不太理解重劃區租金跟不上
: 這樣是OK的嗎?
: 小弟的理由一:
: 本來就是賣給未來的自住客
: 所以租金跟不上也沒差,未來有價差就好了
: 小弟猜想的理由二
: 租金早晚會跟上
: 是這樣說的嗎?
: 希望各位前輩賜教 謝謝
: --
: Sent from nPTT on my iPhone 15 Plus
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Sent from BePTT on my iPhone16,2
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一堆看了顏跟李的就到處說房價已經到頂的我也是笑
笑
6年出租要租客不報稅蠻一廂情願的
中肯
一堆老房東便宜租 新房有能力的早就買了
租金這兩年已經漲很多了,兩年前閉著眼睛隨便買都賺,
但現在投資真的要滿小心的,投報不好外,租金還能漲多
少?
租金難賺真的 之後還有社宅完工來穩定租金
2%很高?
請問假設6年1000萬兩房賺500萬,合法出租的話政府抽10
0萬剩400萬,設籍空著自住政府只抽10萬剩490萬,保守6
年房租扣半年空租只能收100萬左右,出租6年多一堆事只
多賺10萬我有哪裡算錯嗎
沒有算錯 但你的假設前提是房價+50%
11樓的問題我也想過,新屋租與不租真的很掙扎,出
租還要考慮房客破壞折價
重劃區靠本夢比飆漲 很正常
除非之後真的有大量人口遷入 不然 ㄏㄏ
禮拜天去潭雅神騎腳踏車 台中可重劃的地還多的是
投客加油 靠你們貢獻台中市的稅收了 通通買起來
日本一招高持有成本就打爆房價.
新屋自住好一點 住個六年剛好賣掉
21
首Po小弟a7仔 我知道買重劃區主要是賺價差 成熟市區出租投報率才能跟上 但是ceca一直強調 出租投報率>利息+持有成本16
想借這篇文,請教各位,確實我也有思考過這個問題,現在全臺灣幾乎都在暴漲,請問那邊還有低基期的可買?現在買新房,租人肯定不划算,所以現在都是買來再轉買,賺價差的,大家認為台北市的房子租人投報率已經極低了,現在台北以外正常點的屋況,扣除頂加,增建外推的投報率比較高以外,但這種自備款要很多,因為合法坪數少,銀行鑑價低,用投報率回推開價,想買自備款都要準備很多。 那現在想投資房子,入手是只能買房等漲就脫手賺價,出租的投報率已跟房屋總價相差很大了,那還有什麼投資的價值呢?像台北已經漲上天了,基隆,桃園也跟者吃到外溢也狂漲,當大家相差不遠時,成交量就會窒息,因為要買的起高總的人越來越少。 ※ 引述《ntpuisbest (阿龍)》之銘言: : 小弟a7仔 : 我知道買重劃區主要是賺價差22
簡單來講 就是本益比跟不上嘛 沒錯啊 坦白來講 房價要下跌 就是要重劃區大量交屋 供不應求 養房成本>租金 並且房價沒什麼上漲跡象 過一陣子忍不住了 開始拋售52
基本上就是買期待租金上升 無論當年李嘉誠跟台灣壽險買英國 或是最近美國房價逆勢上升 都是典型“加價買未來” 當然有些是炒作過頭
77
Re: [閒聊] 靠北房價貴之前, 先看看世界各國數據房價的影響的因素很多,很難用單一因素來說看合理價 例如全部看漲就算房價不合理,但只要買了會漲就是合理的投資 如果先不管看漲看跌這種投資的面向,先假定房價不漲不跌 而單就價錢來看買房的負擔合不合理 用房價所得比來看還是差了個重要的東西22
Re: [閒聊] 下一波會是租金大漲嗎?新房的租金反映會比中古屋快一點,但同時新房的投報率通常也都會最差。 即便新房的每坪租金 > 中古屋的每坪租金,但因為購入價格上揚太快的問題, 所以租報率多半是這樣: 新大樓 < 中古大樓 < 老公寓 < 隔套 但要搞清楚一點!租金漲幅的慢不是因為漲租大家租不起,而是以下因素導致:19
[閒聊] 打房攻略 空空救世主睡不著突然想到的 想請各位大佬看看有沒有戲 1.取消6年自住房賣出400萬免稅額 2.新增6年出租房賣出400萬免稅額 這一步是為了增加大量租屋房源,供給大量增加自然租金行情就會下行。15
[閒聊] 要抑制房租飆漲,政府為何不建立租屋聯房租租金漲不停,其實一部分原因是房東的風險貼水,近年租霸頻傳,房東出租時都怕收不 到租或房子被惡搞,所以心態上會把風險成本灌在房租內。 其實,大部分的房客都是好房客,但卻因房東對房客的不熟悉無端加碼租金,如果有個官方 的租屋聯徵平台,以往紀錄良好的租客就會有房東願意用較低的租金承租,租金漲幅相對可 以抑制一些。18
Re: [請益] 囤房稅會讓租金上漲的由來?所有的金融行為都還可以用風險跟投報率解讀 1000萬的房產租金兩萬五,利潤約3% 在持有稅0的情況下 持有成本則是貸款金額或是資產價值x利率1.3% 最終投報率只有不到2%14
[閒聊] 如果政府針對房屋加稅,房價會跌或租金漲現在因為疫情關係,全球經濟受影響 因此在復甦期間,政府會比較少撲滅經濟動能的做法 不過這裡單純考慮政府加稅會出現的情況 根據C大提到的 出租投報率 vs 資金成本 + 持有成本3
Re: [問卦] 都知道還會升息好幾次,誰要買房??你可以查查租金報酬率以及歷年房價漲幅 其實會發現升息後房價依然是往上漲的 且分三個部分來說 1.投資客 只要利率沒有4%,投資客並沒有縮手的問題,只是賺多少問題2
Re: [問卦] 美國不是說房價下跌嗎 為啥房租大漲?買不起房或是不敢買房的人一直都在租房 並不會有人因為買不起房或是不敢買房 就把房子賣掉然後跑去租房導致房租大增 因為這根本不合邏輯 : 有沒有相關的八卦?
爆
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